Средний срок экспозиции элитной квартиры на вторичном рынке Москвы составляет три месяца, но иногда процесс продажи может растянуться на годы. Чаще всего это происходит со слишком индивидуализированными объектами недвижимости. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о 8 наиболее типичных ошибках владельцев нового жилья премиального, элитного и делюкс-класса, которые стремятся создать квартиру мечты, но игнорируют перспективы её перепродажи в будущем.
Ошибка №1: минус одна комната
Самая распространенная ошибка индивидуализированного ремонта – слишком радикальная перестройка планировки, прежде всего – сокращение спроектированного количества спален. Скажем, иногда собственник желает расширить пространство гостиной, превратить одну из спален в кабинет. Часто владелец квартиры исходит из текущих потребностей его семьи, которые могут не предполагать необходимость трех или четырех спален. Однако при перепродаже квартира, потерявшая «лишнюю» комнату, становится в глазах покупателей менее ликвидной – ее площадь (а значит суммарная стоимость) сопоставима с объектами, у которых сохранились все спроектированные комнаты. На первичном рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы средняя стоимость трехкомнатной квартиры составляет 343 млн рублей, а двухкомнатной – 261 млн рублей. То есть «лишняя» комната образуют почти треть стоимости объекта. Иными словами, радикальная перепланировка с уменьшением отдельных помещений переводит квартиру в более низкую ценовую лигу и отсекает потенциальных покупателей, которые не заинтересованы в перестройке жилья «с нуля»
Ошибка №2: частный клуб для одного
Еще одна ошибка – создание большого числа узкоспециализированных помещений, которые превращают всю резиденцию в своего рода эксклюзивный клуб, членство в котором интересно лишь самому владельцу. Это могут быть сигарные комнаты, винный погреб, домашний кинозал, бильярдная, сауна, оранжерея и т. п. Пожалуй, самым хрестоматийным примером подобного подхода стал знаменитый особняк рэпера 50 Cent (настоящее имя Кёртис Джеймс Джексон III) в Коннектикуте (США) – настоящий дворец развлечений с собственным ночным клубом, кинотеатром, бассейном. Этот персональный развлекательный комплекс, совершенно избыточный для обычной семьи, оказался настолько невостребованным на рынке, что процесс продажи затянулся на двенадцать лет, а цена за это время рухнула с $18,5 млн до $2,9. Покупатели видели в «бонусах» дома рэпера не преимущество, а лишь будущие колоссальные расходы на содержание или на демонтаж всего этого великолепия, поэтому в итоге и добились скидки в 84%.
Ошибка №3: «Версаль» в пентхаусе
Очень распространенная ошибка, живые примеры которой в изобилии встречаются сегодня на московском рынке вторичных элитных объектов, – это чрезмерно вычурный интерьер, который заслужил саркастическое определению «тяжелый люкс». Стремление воссоздать в собственной квартире (особенно небольшой по площади) личный Версаль с позолотой, лепниной и фресками – это самый верный способ превратить актив в пассив. Даже если предположить, что новый владелец впоследствии полностью перестроит квартиру, жилье с такими интерьерами выглядит очень проигрышно в глазах любых покупателей исключительно на эмоциональном уровне.
«Дворцовый» подход к дизайну, который часто путают с вполне легитимным неоклассическим стилем, может сыграть злую шутку даже с людьми, во вкусе которых никто не сомневался. Эталонным примером подобного объекта можно считать знаменитую виллу Джанни Версаче в Майами. Роскошный особняк с бассейном, выложенным 24-каратным золотом, был настолько вычурным, что его дальнейшая судьба оказалась незавидной: после нескольких смен собственника (из-за финансовых трудностей последнего) для особняка нашли единственно верное коммерческое применение – бутик-отель.
Ошибка №4: технологии стареют быстрее, чем мрамор
Владельцу квартиры «чистый лист» следует четко понимать, что любые технологии сегодняшнего дня уже через 3-5 лет будут устаревшими. Чем они сложнее, и чем зримее их наличие в жилье, тем менее привлекательным объект окажется при перепродаже. Так, в начале 2010-х гг. были популярны дорогие и некогда передовые панели управления мультимедиа системами от Crestron или AMX, которые монтировались в стены. Сейчас необходимость в них отпала, потому что всем можно управлять со смартфона. Такая же судьба постигла встроенные аудиосистемы с док-станциями для давно забытых моделей iPod или устаревших проекторов в домашних кинотеатрах. Демонтаж таких «технопризраков» – это дополнительные расходы, а их присутствие в квартире создаст у потенциальных покупателей ощущение, что они приобретают музей устаревших технологий.
Ошибка №5: королевская ванная
Водные процедуры – не для всех одинаково приоритетное развлечение. Гигантские встроенные джакузи, большие ванные с саунами и хаммамом, эксклюзивные душевые кабины с управлением как на пульте космического корабля – все это проблемные характеристики квартиры. В будущем потенциальный покупатель задумается о сложном обслуживании десятков форсунок, о возможных протечках и, конечно, о невозможности найти запчасти для устаревшей модели.
Прекрасно иллюстрирует это история продажи поместья Селин Дион во Флориде. Центральным элементом резиденции был полноценный частный аквапарк с водными горками. Дом находился на рынке несколько лет, и за это время его цена упала с первоначальных $72,5 млн до $28 млн, поскольку лишь единицы покупателей были готовы взять на себя колоссальные расходы и ответственность по содержанию личного аквапарка.
Ошибка №6: кухня арт-объект
В мире элитной недвижимости парадная кухня перестала быть местом для кулинарных подвигов. Для этого, как правило, существуют отдельные, технические помещения, где работает персонал. Главная же кухня становится частью гостиной, элементом имиджа и своеобразной декорацией. И именно здесь в желании удивить гостей кроется серьезный риск. Остров причудливой формы, который невозможно удобно обойти, столешницы из пористого мрамора, навсегда впитывающего пятна от вина или полное отсутствие верхних шкафов в угоду «воздушному» дизайну – всё это красиво на фото в журнале, но абсолютно непрактично.
Не столь радикальный, но все же яркий пример слишком индивидуального подхода к дизайну кухни можно найти в одном из домов Дайан Китон в Беверли-Хиллз. Актриса создала кухню в индустриальном стиле с обилием состаренного дерева, промышленной нержавеющей стали, открытыми трубами и старинной плиткой. Новому владельцу наверняка придется приложить усилия, чтобы полюбить и тем более приспособить к повседневным потребностям этот арт-объект.
Ошибка №7: отделка с обременением
Редкие, капризные, дорогие или не подлежащие реставрации материалы – еще одна распространённая ошибка индивидуализированного ремонта. Экзотические породы дерева, стеновые панели из шелка, дорогой, но хрупкий широкоформатный камень – все это создает риски для конечной цены объекта и стоимости его эксплуатации. Не все эти материалы могут сохраниться в ликвидном состоянии к моменту перепродажи квартиры. При этом потенциальный покупатель также может отнестись к их наличию настороженно, не говоря уже о том, что его вкусы могут не совпасть с представлениями о прекрасном первого владельца.
Яркий пример столь рискованного подхода – дом в районе Корал Гейблс (Флорида, США), который построила семейная пара риелторов. Его главная особенность – огромное количество мрамора, которым облицованы фасады и обильно украшены интерьеры. В поместье стоимостью $25 млн только мрамор из Мериды (Мексика) «завис» на $3 млн. Продать этот особняк удастся только такому же фанату этого благородного камня.
Ошибка №8: диссонанс формы и содержания
Любой элитный объект недвижимости воспринимается покупателем эмоционально. В этом аспекте очень важна целостность пространственного, архитектурного и интерьерного контекста. Дух старой Москвы в дореволюционном особняке на Остоженке должна поддерживать квартира, выполненная по меньшей мере в неконфликтном для этого контекста неоклассическом стиле. Футуристическая легкость современного небоскреба дополняется внутренним содержанием пентхауса с панорамными видами на современный город. Поэтому трудно представить, что этот пентхаус кто-то наполнит содержанием кантри, постколониализма, а не хайтека или минимализма. Иными словами, внутреннее убранство квартиры мечты не должно вступать в неразрешимый конфликт с архитектурной оболочкой. Квартира или дом мгновенно теряют свое главное преимущество, если превращаются в странный гибрид несовместимого только под влиянием вкуса своих владельцев. На московском вторичном рынке таких архитектурных аномалий много, и продаются они долго.
«Проанализировав все эти, порой весьма поучительные, истории, можно сформулировать один генеральный совет всем, кто создает пространство для себя: относитесь к своей квартире как к безупречно сшитому на заказ костюму, а не как к карнавальному наряду, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Фундамент – планировка, инженерия, базовая отделка стен и полов – это крой и качество ткани. Они должны быть вне времени и высочайшего качества. Вашу же индивидуальность, характер и настроение момента всегда можно выразить через детали, которые легко заменить без капитальных вложений: мебель, текстиль, искусство, свет. Именно такой подход сохраняет и приумножает инвестиционную ценность объекта, не лишая вас радости обладания домом, который отражает именно вас».
