С 2014 года столичный рынок первичной жилой недвижимости пережил сразу несколько структурных сдвигов на фоне последовательной модернизации градостроительной политики Москвы. Так, в 2018 году для обеспечения безопасности средств граждан и исключения появления новых обманутых дольщиков начался переход девелоперов от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу‑счетов. В феврале 2021 года, за полтора года существования проектного финансирования, было открыто более 60 тысяч эскроу‑счетов. Это повысило прозрачность сделок и задало новые темпы вывода проектов. Пандемийный 2020 год стал рекордным по вводу и переломным по спросу: Москва перевыполнила план, сдав 10,8 млн кв. м недвижимости, включая 4,2 млн кв. м жилья, а льготная ипотека, продленная затем до 2024 года, поддержала повышенный спрос. В это же время в уровне структуры спроса на рынке «старой» Москве начались структурные сдвиги: комфорт-класс начал терять свою долю, а бизнес- и премиум-класс — наращивать присутствие, формируя новый качественный профиль. Изменения продолжились и в 2025 году.
Бизнес-класс: снижение предложения и рост средней цены «квадрата»
По данным экспертов жилого направления CORE.XP, в январе—октябре 2025 г. в границах «старой» Москвы в сегменте бизнес‑класса было заключено 19 385 договоров долевого участия. В пересчете на год это около 23,3 тыс. сделок — на 15–16% меньше 2024 года и на 19% ниже 2023 года, но при этом на 7% выше показателей 2020 года. Таким образом, динамика отражает именно нормализацию, а не структурное ослабление. Доля бизнес-класса в структуре всех первичных сделок за 10 месяцев 2025 г. сохраняется на уровне 54% — это фактически повторение максимумов прошлого года. Реализованная площадь за этот период составила 1,06 млн кв. м, а к концу года, по прогнозам аналитиков жилого направления CORE.XP, она достигнет 1,28 млн кв. м (-17% к 2024 г. и -19% к 2023 г.). Это объясняется спадом перегретого спроса, спровоцированного льготными ипотечными программами 2023 — начала 2024 года.
На протяжении 2023—2024 годов предложение держалось на уровне около 2 млн кв. м. При этом в общей структуре предложения за этот период доля комфорт‑класса снизилась на четверть, а доля премиум-класса достигла максимального показателя в 16–17%, что подтверждает общий дрейф аудитории в сторону более качественных сегментов.
В ноябре 2025 года экспозиция московских новостроек сократилась до 1,88 млн кв. м (‑6,9% год к году), а в бизнес‑классе — до 1,07 млн кв. м (‑6,8% год к году). При этом средневзвешенная цена в бизнес‑классе за год выросла с 485,9 тыс. до 550,0 тыс. руб. за кв. м (+13%), а в целом по рынку — до 760,1 тыс. руб. за кв. м (+17,8%).
Динамика рынка: за полгода, год, 2 года и 5 лет
По данным экспертов жилого направления CORE.XP, II–III кварталы 2025 г. прошли под знаком «нормализации»: в бизнес‑классе темпы продаж немного смягчились, а девелоперы начали чаще использовать точечные стимулирующие меры — гибкие сценарии ипотеки и различные формы акций, что снизило средние бюджеты сделок, но никак не повлияло на тренд роста стоимости квадратного метра. Это косвенно подтверждается снижением реализованных метров при росте средневзвешенной цены в экспозиции.
Как отмечает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам Dominanta Максим Иванов, за полгода средняя площадь лота в сделках сегментов бизнес и премиум-класса снизилась на 9,4% — с 63,9 кв. м в I квартале до 57,9 кв. м в III квартале 2025 года.
«На фоне растущих цен покупатели стремятся оптимизировать бюджет и выбирают лоты меньшей площади, обращая внимание на эргономичность планировок и наличие дополнительных общественных пространств в составе жилого комплекса. К примеру, не все могут себе позволить отдельное помещение в квартире под рабочий кабинет, при этом растет популярность удаленной и гибридной работы. Поэтому наличие дополнительных опций для работы и досуга за пределами квартиры — весомый аргумент для покупателя при выборе жилого комплекса», — комментирует Максим Иванов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам Dominanta.
В годовом интервале сегмент бизнес-класса демонстрирует рост примерно на 16% по числу заключенных ДДУ и увеличение средневзвешенной цены на 13%, переходя от модели «сделки любой ценой» к модели «цену определяет ценность продукта в сочетании качества, локации и степени готовности». В двухлетнем сравнении спрос снизился к пику ажиотажного постковидного периода на 19%, однако структурно рынок остается стабильным: доля бизнес-класса в общем объеме сделок практически не изменилась. На пятилетнем горизонте становится заметно, что «нормальный» годовой объем сделок в бизнес-классе сегодня на 7% выше, чем в 2020-м, а средние бюджеты заметно увеличились на фоне двукратного роста стоимости квадратного метра в 2019–2024 годах.
Изменение предпочтений покупателей и топ-проектов
Современный покупатель при выборе будущего жилья сегодня ориентируется не только на цену, но и на набор качественных параметров. Среди ориентиров, которые являются ключевыми при выборе проекта, эксперты жилого направления CORE.XP отмечают насыщенную транспортную инфраструктуру. Привлекательность локации и ликвидность проекта повышает наличие новых станций метро, МЦД и МЦК, а также дорожных развязок, эстакад, мостов и тоннелей. Яркий пример — премиальный жилой квартал «Остров» от «Донстрой» в Мневниковской пойме, где в 2021 году запустили две станции Большой кольцевой линии метро «Мневники» и «Терехово», а за последний год запустили движение по двум новым автомобильным мостам.
Остается востребованным формат «город в городе», подразумевающий наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Именно в такой концепции реализуется жилой комплекс City Bay от MR на берегу Москвы-реки, который будет состоять из четырех очередей-кварталов, выполненных в едином архитектурном облике.
Устойчивый спрос на уже сложившихся городских территориях формирует их редевелопмент. Благодаря программам комплексного развития территорий и реновации жилого фонда на неэффективно используемых и незастроенных участках строятся полноценные кварталы с жильем, офисами, социальной инфраструктурой и общественными пространствами. Среди наиболее успешных примеров — современный жилой комплекс «Символ» от «Донстрой» с собственным парком, рабочими местами, новой школой и детскими садами на территории бывшего завода «Серп и Молот» в Лефортово и жилой квартал «Зиларт» от застройщика ЛСР на месте бывшей промзоны ЗИЛ, который занимает территорию 65 га и объединяет жилые корпуса, каждый из которых построен по авторскому проекту, а также социальную и культурную инфраструктуру, музейно-выставочные пространства, офисы и объекты ритейла и уникальный ландшафтный парк «Тюфелева роща».
Популярность набирают семейные и клубные форматы в высотных комплексах. 52-этажный футуристичный небоскреб «СВЕТ» от девелопера Dominanta на Дмитровском шоссе возле станции метро «Селигерская» предлагает жильцам бесплатную насыщенную клубную инфраструктуру SocialHUB с хоум-офисом, переговорными и креативной студией, киберспортивной зоной и ивент-пространством для проведения вечеринок, лекций, кинопоказов, что выводит проект бизнес-класса на принципиально новый уровень.
Одновременно развивается новая волна «городских премиумов» на стыке бизнес‑ и премиум‑класса, демонстрирующих концепцию благополучия well‑being и формирующих максимально приватный жизненный сценарий. В такой концепции реализуется жилой комплекс «Сидней Сити» от группы компаний ФСК на Шелепихинской набережной. Внутри него — все для благополучной жизни: уникальное сочетание близости к ЦАО, загородная атмосфера, собственный парк, панорамные виды на Москва-реку и самодостаточная инфраструктура от престижной школы и детского сада до фудхолла и развлекательного центра.
Цены растут, спрос снижается, а рынок становится умнее
Причины, по которым спрос немного остыл, а цены продолжают расти, лежат в плоскости как поведения покупателей, так и изменений в стратегии девелоперов. После пикового периода 2023 — начала 2024 гг. многие приняли решение отложить покупку, но в то же время интерес к качественным концептуальным проектам и топовым локациям не снизился. На фоне трансформации градостроительной политики и повышения требований к архитектурным решениям, проектированию социальной инфраструктуры и формированию новых стандартов городской среды растет себестоимость строительства и качество новостроек, особенно в бизнес-классе. В результате 2025 год закрепил новый баланс: рынок стал более рациональным, темпы продаж в бизнес-классе вернулись к нормальным значениям, а сокращение экспозиции сопровождается ростом средневзвешенной цены.
«Сегодня покупатели принимают решения, исходя не только из бюджета, но и из совокупности качественных характеристик — транспортной доступности, продуманной функциональности первых этажей, семейных и эргономичных планировок, архитектуры и инженерных решений, соответствующих новому городскому стандарту. Сегмент жилья бизнес-класса перестал быть «рынком квадратных метров» и стал рынком законченных сценариев, где цена определяется ценностью продукта. Снижение спроса в 2025 году — это не слабость, а показатель взросления аудитории. Запрос на качество стал устойчивым, поэтому сильные, концептуально продуманные проекты сохраняют значительный запас ликвидности», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.