Помечено класс

Реализуемая площадь в строящихся проектах составила 1,9 млн кв. м, что на 10% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Количество лотов в экспозиции снизилось еще заметнее — на 15% год к году, до 30,1 тыс. объектов.

Наибольшее влияние на динамику рынка оказал комфорт-класс, где объем экспозиции уменьшился на 33% год к году и составил 5 тыс. лотов. В бизнес-классе количество объектов в продаже сократилось на 14%, до 19,7 тыс. лотов. При этом высокобюджетные сегменты продолжают наращивать присутствие на рынке. В премиум-классе экспонируется 4,3 тыс. лотов, что на 12% больше, чем годом ранее, а в делюкс-классе предложение увеличилось на 2% год к году, приблизившись к отметке 1 тыс. лотов. В результате рынок жилья постепенно меняет структуру: доля массового предложения сокращается, тогда как присутствие высокобюджетных лотов в экспозиции последовательно увеличивается.

На этом фоне рынок демонстрирует рост средневзвешенной цены. По состоянию на начало июня на первичном рынке «старой» Москвы этот показатель достиг 866,2 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 20% за год и на 8% относительно января 2026 года. Наиболее существенный прирост отмечен в комфорт- и бизнес-классе, где показатель стал больше на 20% и 14% соответственно. В делюкс-классе рост составил 12,5%, в премиум-классе — 8% год к году.

Одновременно продолжается укрупнение предложения. Аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют увеличение средней площади лота за год на 6%, до 63,1 кв. м. Максимальный прирост наблюдается в комфорт-классе — с 45 до 48 кв. м. В бизнес-классе этот показатель вырос с 55,5 до 57 кв. м. В делюкс-сегменте показатель увеличился на 1%, до 153,5 кв. м, тогда как в премиум-классе сократился на 3%, до 87 кв. м.

Доля апартаментов в структуре экспозиции продолжает снижаться. На начало июня на этот формат приходилось 8% предложения, что на 3 п.п. меньше, чем годом ранее. В структуре предложения по типологии лидируют студии и однокомнатные лоты, на которые приходится 42% предложения. Доля двухкомнатных форматов составляет 34%, трехкомнатных — 19%, а лотов с четырьмя и более комнатами — 5%.

По формату продукта рынок по-прежнему ориентирован преимущественно на предложения без отделки. Их доля достигла 64%, увеличившись за год на 4 п.п. Предчистовая отделка представлена в 18% экспозиции, сократившись на 6 п.п. год к году. Доля лотов с чистовой отделкой, напротив, выросла на 2 п.п. и также составляет 18%.

Наибольший объем предложения сосредоточен в Южном административном округе, на который приходится 17% рынка. Второе место занимает Западный административный округ с долей 15%, третье — Северо-Западный административный округ, где сконцентрировано 13% экспозиции.

Среди проектов, представленных на рынке на начало июня, крупнейший объем реализуемой площади зафиксирован в комплексе «Остров» в СЗАО — 56 тыс. кв. м. Следом располагается «Сити Бэй» с показателем 54 тыс. кв. м. Третье место занимает проект «Веер» в ЗАО, где в реализации находится 34 тыс. кв. м жилья.

Аналитики жилого направления CORE.XP отмечают высокую активность девелоперов в мае. Продажи открылись в новых корпусах проектов «Портланд», «Строгино 360» и «Адмирал». Кроме того, на рынок вышел новый проект бизнес-класса — «Дом на Джалиля», расположенный в районе Зябликово на юге Москвы.

Таким образом, на начало июня 2026 года первичный рынок жилья в границах «старой» Москвы характеризуется одновременным сокращением объема предложения, ростом цен и увеличением средней площади лота. Уменьшение количества лотов на 15% г/г при снижении реализуемой площади на 10% указывает на укрупнение структуры предложения, а рост средневзвешенной цены до 866,2 тыс. руб./кв. м подтверждает смещение рынка в сторону более дорогих сегментов.

«Первичный рынок жилья “старой” Москвы входит в летний сезон с заметно меньшим объемом предложения, чем год назад. При этом снижение экспозиции происходит прежде всего за счет массовых сегментов, тогда как премиальный и делюкс-класс сохраняют положительную динамику. Мы видим не только сокращение количества лотов, но и качественное изменение структуры рынка: растет средняя площадь предложения, увеличивается доля более дорогих форматов жилья, а цены продолжают обновлять максимумы. Рост средневзвешенной цены до 866 тыс. рублей за квадратный метр отражает как ограниченность нового предложения в отдельных сегментах, так и постепенное смещение рыночной структуры в сторону более высокого ценового диапазона», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Ключевой особенностью текущего периода стало сокращение объемов нового предложения более быстрыми темпами, чем снижение покупательской активности.

По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за январь — май 2026 года объем нового строительства составил 548 тыс. кв. м, что на 50% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Наиболее заметное снижение зафиксировано в коммерческом комфорт-классе внутри МКАД, где фактически произошла остановка новых запусков. Количество нового предложения в сегменте сократилось на 80% год к году. В премиум-классе снижение составило 32%, в бизнес-классе — 59%. В то же время в делюкс-сегменте объем новых запусков вырос сразу на 600% — в строительство вышло 12 новых корпусов.

При этом спрос демонстрирует более умеренное снижение. За январь — апрель объем сделок по договорам долевого участия составил 406 тыс. кв. м, что на 25% ниже результата прошлого года. Общий объем спроса за полугодие достиг 614 тыс. кв. м, а число сделок составило 11,7 тыс. (-34% год к году). 5 065 сделок были совершены с использованием ипотечного финансирования. Доля ипотечных сделок достигла 53%, увеличившись на 9 п.п. год к году.

Снижение активности покупателей распределяется по классам жилья неравномерно. В комфорт-классе объем сделок сократился на 51% год к году. В премиальном сегменте спрос уменьшился на 38%, что связано в том числе с высокой базой прошлых периодов и изменением структуры нового предложения. Наиболее устойчивую динамику показал бизнес-класс — снижение составило 24%, что является минимальным падением среди сегментов. Одновременно делюкс-класс, несмотря на рост предложения, продемонстрировал сокращение числа сделок на 53% год к году. В то же время аналитики жилого направления CORE.XP отмечают, что в абсолютных значениях спрос на делюкс-объекты остается стабильным на протяжении последних нескольких лет.

В разных сегментах рынка покупатели демонстрируют противоположные модели поведения. В комфорт-классе средняя площадь квартиры в сделке по итогам первого полугодия достигла 46 кв. м, увеличившись на 10% год к году. В премиум-классе, напротив, средняя площадь сделки сократилась на 12% год к году — до 74 кв. м. Такая разнонаправленная динамика отражает изменение структуры спроса внутри сегментов и предпочтений покупателей в зависимости от бюджета и рыночных условий.

В условиях сокращения спроса девелоперы не прибегают к массовому снижению цен, а ограничивают объемы предложения. В результате средневзвешенная стоимость квадратного метра продолжает расти практически во всех сегментах, хотя скорость этого роста существенно различается в зависимости от класса жилья.

Наиболее сдержанная динамика ожидается в бизнес-классе. После активного роста предыдущих периодов сегмент входит в фазу замедления: по прогнозам аналитиков жилого направления CORE.XP, к концу 2026 года средняя стоимость квадратного метра здесь достигнет 640 тыс. рублей, что на 8% выше уровня декабря 2025 года. При этом бизнес-класс сохраняет статус основного драйвера рынка, оставаясь наиболее востребованным сегментом и формируя 66% сделок по ДДУ.

Одновременно более выраженную динамику демонстрирует премиальный сегмент. В условиях трансформации градостроительной политики и «премиализации» нового строительства прогнозируется ускорение роста стоимости жилья. К концу 2026 года средняя цена квадратного метра в премиум-классе может достигнуть 1,1 млн рублей, что на 17% выше показателей декабря прошлого года.

В делюкс-классе на фоне устойчивого интереса со стороны покупателей и расширения предложения средняя стоимость квадратного метра к концу 2026 года дойти до отметки 2,9 млн рублей, что на 7% больше показателей конца прошлого года.

«Первичный рынок жилой недвижимости Москвы постепенно входит в фазу структурной перестройки. Сегодня мы видим, что объемы нового предложения сокращаются заметно быстрее спроса. Мы прогнозируем по итогам всего года снижение объемов запуска новых проектов до 1,9 млн кв. м, что окажется на 31% ниже уровня 2025 года. Девелоперы все чаще реагируют на рыночные изменения ограничением запусков новых проектов и корпусов, а не через корректировку цен, что в перспективе может привести к дефициту предложения в отдельных сегментах. Уже сейчас становится заметным расхождение между структурой нового предложения и реальным спросом покупателей: наиболее востребованным остается бизнес-класс, при этом объем его пополнения может оказаться недостаточным. При сохранении текущей тенденции рынок рискует столкнуться с локальным дефицитом в отдельных сегментах, что будет поддерживать дальнейший рост стоимости жилья», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

За месяц было зарегистрировано 2899 договоров долевого участия (без учета программы реновации), что на 8% больше, чем в марте, когда было заключено 2680 сделок. Однако рынок все еще далек от прошлогодних темпов: относительно апреля прошлого года объем спроса остается ниже на 30%.

На текущую динамику продолжают влиять условия ипотечного кредитования, уровень одобрения заявок банками, а также традиционно осторожная модель поведения покупателей в начале года. В этих условиях аудитория стала более внимательно оценивать локацию, параметры проекта и финансовые инструменты, предлагаемые девелоперами.

Главным центром спроса по итогам апреля 2026 года традиционно стал бизнес-класс: на него пришлось 64% сделок от общего объема. Далее следует комфорт-класс с долей 20%. На проекты премиум-класса пришлось 15% сделок, на де-люкс — 1%.

В комфорт-классе в число самых продаваемых проектов апреля вошли «Квартал Метроном» (50 сделок общей площадью 3794 кв. м), «Люблинский парк» (67 сделок, 3010 кв. м) и «Сиреневый Парк» (37 сделок, 1941 кв. м). Популярность этих проектов подтверждает устойчивый интерес покупателей к понятному городскому продукту, где стоимость, площадь и расположение формируют рациональный сценарий приобретения жилья.

В бизнес-классе наиболее высокую активность продемонстрировали проекты «Остров» (76 сделок и 6291 кв. м реализованной площади), «Левел Войковская» (64 сделки и 4298 кв. м), а также «Левел Южнопортовая» (61 сделка и 3228 кв. м). Именно этот сегмент сегодня остается ключевым драйвером рынка новостроек: конечные пользователи выбирают проекты с качественной средой, сильной архитектурой и высоким уровнем проработки продукта, тогда как инвесторов продолжают привлекать выгодные цены на старте продаж и программы рассрочки.

В премиум-классе лидерами продаж стали «Мастерс», где в апреле прошло 47 сделок общей площадью 3869 кв. м, «Муза» — 28 сделок и 2233 кв. м, а также «Прайм Парк» с результатом 19 сделок и 1789 кв. м. В высокобюджетном сегменте спрос остается более точечным, однако сохраняет стабильность: покупатели уделяют особое внимание архитектурной концепции, инфраструктурному наполнению и статусу локации.

География спроса демонстрирует концентрацию покупательской активности в отдельных округах столицы. Наибольшая доля сделок в апреле пришлась на САО — 19% от общего объема. Следом расположились СЗАО и ЮВАО, на каждый из которых пришлось по 15%.

Среди районов лидером по спросу традиционно стал Даниловский — в апреле на него пришлось 8% всех сделок. Основной объем покупательской активности здесь обеспечили проекты «Шагал» и «Зиларт». В тройку наиболее востребованных районов также вошли Хорошево-Мневники с долей 7% и Покровское-Стрешнево, где было сосредоточено 6% сделок.

В структуре спроса наиболее востребованным форматом остаются квартиры площадью 35–45 кв. м — их доля в общем объеме сделок составила 25%. Такой метраж сохраняет статус наиболее универсального решения для массового покупателя: он остается относительно доступным с финансовой точки зрения и одновременно обеспечивает комфортный сценарий проживания.

Ипотека продолжает сохранять статус одного из ключевых инструментов покупки на рынке столичных новостроек. В апреле 2026 года с привлечением кредитных средств было оформлено 46% всех сделок. Наиболее активно ипотечные программы использовались в бизнес-классе, где их доля достигла 59%. В комфорт-классе показатель снизился до 38%, а в премиальном сегменте сохранился на уровне 3%, что отражает специфику аудитории, ориентированной преимущественно на покупку за счет собственных средств.

При этом доля ипотечных сделок в апреле остается стабильной как в годовом, так и в месячном выражении: в апреле прошлого года показатель составлял 48%, а в марте 2026 года — 45%. Несмотря на сохраняющуюся востребованность кредитных инструментов, покупатели стали значительно более взвешенно подходить к выбору проекта и финансовой модели приобретения.

«Апрель стал периодом постепенного восстановления активности после достаточно сдержанного начала года. Несмотря на то, что текущие показатели пока заметно уступают прошлогодним, мы видим признаки возвращения спроса и роста интереса к качественным проектам с продуманной концепцией и понятной экономикой покупки. Наиболее устойчиво сегодня выглядит бизнес-класс, который продолжает концентрировать основной объем реализации благодаря сочетанию локации, качества продукта и гибких финансовых инструментов. При этом покупатель стал значительно рациональнее и оценивает не только стоимость лота, но и долгосрочную ценность проекта», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, объем реализуемой площади составил 1,9 млн кв. м, что на 9% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. При этом количество экспонируемых лотов сократилось еще заметнее — на 13% год к году, до 30,5 тыс. шт.

Наиболее выраженная отрицательная динамика фиксируется в массовом сегменте. В комфорт-классе объем предложения сократился на 31% год к году и составил 5,2 тыс. лотов. В бизнес-классе показатель уменьшился на 12%, до 20,1 тыс. шт.

Одновременно рынок продолжает смещаться в сторону более дорогих форматов: в премиум-классе объем предложения вырос на 10% год к году, до 4,2 тыс. лотов, а в делюкс-классе — на 5%, примерно до 950 лотов.

На фоне снижения объема экспозиции продолжается рост средневзвешенной цены. На начало мая 2026 года показатель достиг 839 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 17% за год и на 5% по сравнению с январем 2026 года. Наиболее заметная динамика отмечена в комфорт- и бизнес-классе, где цены выросли на 18% год к году. В премиум-классе прирост составил 6%, в делюкс-классе — 5%.

Средняя площадь квартиры на рынке за год увеличилась на 5% и достигла 62,4 кв. м. Максимальная динамика отмечена в комфорт-классе, где показатель вырос с 45 до 48 кв. м. В бизнес-классе средняя площадь увеличилась с 55 до 57 кв. м. При этом в высокобюджетных сегментах аналитики жилого направления CORE.XP наблюдают обратную тенденцию: в премиум-классе показатель снизился на 4%, до 87 кв. м, а в делюкс-классе — на 1%, до 151,5 кв. м.

Продолжает сокращаться доля апартаментов: на начало мая 2026 года на этот формат жилья приходилось 8% предложения, что на 4 п.п. ниже уровня прошлого года. В структуре экспозиции по типологии преобладают студии и однокомнатные лоты — 43%. Доля двухкомнатных форматов составляет 34%, трехкомнатных — 18%, лотов с четырьмя комнатами и более — 5%.

По типу отделки на рынке доминируют проекты без отделки — их доля достигла 65%, увеличившись за год на 7 п.п. Доля лотов с предчистовой отделкой сократилась на 10 п.п., до 16%. На квартиры с чистовой отделкой приходится 19% экспозиции, что на 2 п.п. выше уровня прошлого года.

В территориальной структуре предложения лидирует ЮАО с долей 18% от общего объема экспозиции. На втором месте находится ЗАО, где сосредоточено 16% предложения. Далее следуют САО и СЗАО — по 13% соответственно.

Среди проектов, экспонируемых на начало мая 2026 года на первичном рынке жилья «старой» Москвы, максимальный объем реализуемой площади зафиксирован в жилом комплексе «Остров» в СЗАО — 54 тыс. кв. м. Второе место занимает «Веер» в ЗАО с показателем 41 тыс. кв. м. Тройку лидеров замыкает «Зиларт» в ЮАО, где объем реализуемой площади составляет 33 тыс. кв. м.

На начало мая 2026 года девелоперы продолжили вывод новых объемов на рынок. Продажи стартовали в новых корпусах проектов «Река», «Символ» и «Ситидзен». Кроме того, в ЦАО начались продажи в новых делюкс-проектах — «Большой Палашевский 11» в Пресненском районе и «Пыжевский 5» на Якиманке.

«На первичном рынке жилья “старой” Москвы на начало мая 2026 года сохраняется устойчивый тренд на сокращение массового предложения. Вымывание наиболее доступных лотов постепенно меняет структуру экспозиции в пользу более дорогих сегментов, одновременно влияя на рост средневзвешенной цены и увеличение средней площади лота. Дополнительно рынок продолжает смещаться в сторону форматов без отделки, тогда как доля апартаментов закономерно продолжает снижаться», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

В текущих ценовых условиях решение все чаще сводится не к поиску более доступного варианта, а к сопоставлению того, какой формат недвижимости можно получить в рамках одного бюджета.

Аналитики жилого направления CORE.XP сравнили стоимость «однушек» в новостройках Москвы комфорт- и бизнес-класса с предложением на первичном загородном рынке Московской области и определили, какие дома доступны покупателю в сопоставимом ценовом диапазоне.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в столичных новостройках комфорт-класса с вводом в 2026–2027 годах составляет порядка 16,6 млн рублей. При этом внутри сегмента разброс остается значительным: минимальные предложения начинаются от 11,5 млн рублей за квартиру площадью 33,6 кв. м в комплексе «Варшавские ворота». В бизнес-классе средняя стоимость ожидаемо выше, в диапазоне 23–25 млн рублей. Однако и здесь встречаются более доступные варианты — например, квартиру площадью 29,5 кв. м в проекте «Левел Селигерская» можно приобрести за 13,9 млн рублей. Характерно, что такие предложения преимущественно сосредоточены не в историческом центре и даже не внутри Третьего транспортного кольца, а в периферийных районах Москвы – ближе к МКАД или за его пределами.

На загородном рынке при сопоставимом бюджете формируется широкий пул предложений. Средняя стоимость дома комфорт-класса в Подмосковье на начало апреля 2026 года составляет 21,8 млн рублей — выше среднего уровня московского комфорт-класса, но ниже стоимости однокомнатных квартир в бизнес-сегменте. При этом диапазон цен позволяет подобрать варианты как существенно дешевле, так и сопоставимые по стоимости с городскими квартирами.

Самое доступное предложение в данном сегменте представлено в проекте «Светлая поляна» в 48 км от МКАД. За 8,9 млн рублей здесь предлагается дом площадью 128,8 кв. м на участке 7,4 сотки с уже готовой инфраструктурой, включая асфальтированную парковку на два машино-места. В ближнем поясе, примерно в 11 км от столицы по Рязанскому шоссе, за 20,5 млн рублей можно приобрести дом площадью 120 кв. м с участком 6,42 сотки в проекте «Прерий». Объекты сдаются подготовленными к отделке, что позволяет владельцу самостоятельно реализовать индивидуальный дизайн-проект. В среднем ценовом диапазоне выступает поселок «Юсупово Вилладж» в 25 км от МКАД: здесь за 17 млн рублей можно купить одноэтажный коттедж площадью 150 кв. м с участком 5,54 сотки, парковочным местом и возможностью выбора отделки в формате white box. В целом в бюджете московской «однушки» сегодня на рынке представлено более 600 загородных лотов.

В сегменте загородного бизнес-класса средняя стоимость лота составляет 25,7 млн рублей, что сопоставимо с ценой однокомнатной квартиры аналогичного класса в Москве, однако объем предложения существенно ниже – всего 8 проектов в ценовом диапазоне до 30 млн рублей. Минимальную цену аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют в проекте «Ярд Вилладж», расположенном в 48 км от МКАД вблизи Истры и Истринского водохранилища. За 15 млн рублей здесь предлагается дом площадью 101 кв. м на участке 6 соток с насыщенной внутренней инфраструктурой – магазинами, кафе, ресторанами, спа-центром и фитнес-клубом. Самый близкий к Москве вариант – поселок «Форестэнс» в Одинцовском районе, в 12 км от МКАД по Минскому шоссе: коттедж площадью 94 кв. м с участком 7,8 сотки стоит 25 млн рублей, на территории предусмотрены прогулочные зоны, детские площадки и места для отдыха, вынесенные за пределы жилой застройки. При этом Одинцовский район традиционно считается одним из самых дорогих и престижных направлений Подмосковья, поэтому подобные предложения носят единичный характер.

«Сегодня бюджет московской однокомнатной квартиры в столичных новостройках в зависимости от сегмента открывает доступ к широкому спектру предложений на рынке загородной недвижимости — от экономичных вариантов жилых домов до проектов бизнес-класса в престижных поселках в ближайшем Подмосковье с участком, готовой инфраструктурой и различными вариантами отделки. В этих условиях выбор формируется не столько ценой, сколько предпочтениями покупателя: городской формат с высокой плотностью инфраструктуры и шаговой доступностью к работе или загородный дом с участком, приватностью и возможностью адаптировать пространство под себя. Это усиливает конкуренцию между сегментами и стимулирует девелоперов предлагать не просто квадратные метры, а более продуманные сценарии жизни», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Второе по доступности предложение среди районов с указанной ставкой — Новая Москва с 11 300 руб. за м² в год для класса Б-. Также относительно низкие ставки показаны в ТТК–МКАД (Восток) — 21 100 руб. за м² в год, Ленинградском коридоре — 20 200 руб. за м² в год, и на Севере — 24 300 руб. за м² в год. Если арендатору важен минимальный бюджет, то лидер — Сколково. Если важен баланс цены и доступности, можно рассмотреть Новую Москву, Ленинградский коридор и районы у ТТК/МКАД.

В ряде центральных и деловых локаций стоимость аренды в несколько раз выше, например в Хамовниках 61,7 тыс. руб., в Москва-Сити 62,8 тыс. руб., а в Пресненском районе 48,5 тыс. руб.

В Москве больше всего свободных офисных площадей сосредоточено в Большом Сити

По данным CORE.XP, в апреле 2026 года лидером по объему свободных офисных площадей в Москве стал Большой Сити, включая Москва-Сити: здесь доступно 507 тыс. м² свободного предложения в классе А и 998 тыс. м² в классе Б+. Это 16% от 3,202 млн кв. м существующего офисного фонда в локации. Тем не менее, такой объём площадей связан с выходом на покупку целиком БЦ Moscow Towers. Для корпоративных арендаторов и покупателей предложения в самом востребованном субрынке столицы остается ограниченным.

Далее следуют Белорусско-Савеловский (625 тыс. м² в классе Б+), Запад ТТК-МКАД (610 тыс. м² в классе Б+) и Нагатино-ЗИЛ (188 тыс. м² в классе А).

Топ районов по вакансиям

• Большой Сити: 507 тыс. м² (класс А, 16% вакансии), 998 тыс. м² (класс Б+, 55%).
• Белорусско-Савеловский: 625 тыс. м² (класс Б+, 66%).
• Запад ТТК-МКАД: 610 тыс. м² (класс Б+, 86%).
• Нагатино-ЗИЛ: 188 тыс. м² (класс А, 15%), 180 тыс. м² (класс Б+, 53%).

Ставки аренды в этих районах

Самые низкие ставки среди лидеров по вакансиям — в Белорусско-Савеловском: класс Б+ — 27 000 руб./м²/год. В Большом Сити ставки выше: класс Б+ — 42 100 руб./м²/год, класс А — 64 000 руб./м²/год. В Западе — класс Б+ — 29 400 руб./м²/год, в Нагатино-ЗИЛ — класс Б+ — 30 200 руб./м²/год.

Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP:

«В апреле 2026 года офисный рынок Москвы остается крайне неоднородным: основная масса свободных площадей сосредоточена в крупных деловых кластерах, прежде всего в Большом Сити, тогда как в центральных районах дефицит качественного предложения сохраняется. Это поддерживает высокую арендную активность и усиливает конкуренцию за доступные блоки в наиболее востребованных локациях».

По итогам первого квартала 2026 года на рынке жилой недвижимости старой Москвы в CORE.XP на фоне заметного снижения спроса и сокращения объемов нового строительства фиксируют рост средневзвешенной цены квадратного метра. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, число сделок за первый квартал 2026 года сократилось на 38% год к году, а объем нового строительства — на 33%. На этом фоне средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 20%, достигнув 827,7 тыс. рублей.

Такая динамика объясняется не только инфляцией издержек, но и структурными изменениями рынка — предложение смещается в сторону более дорогих сегментов. В первом квартале 2026 года на рынок вышло всего семь новых проектов, при этом среди них отсутствуют проекты массовых сегментов — комфорт- и бизнес-класса. Этот фактор усиливает «премиализацию» рынка и повышает порог входа для инвесторов.

Основной объем предложения на рынке формирует делюкс-класс. Среди проектов, продажи которых стартовали в первом квартале 2026 года: «Энигмия» (Upside Development), «Омега Резиденс» (Группа «Эталон»), «Магнум Соло» (Capital Investments), «Тессинский 5» (Element). Еще три проекта принадлежат к премиум-классу — «Аурус» (Страна Девелопмент), «Муза» (Мангазея) и «Мастерс» (Capital Group).

Структура спроса также отражается в распределении лидеров продаж. В бизнес-классе наибольшие объемы реализуются в крупных проектах с сильной концепцией, развитой инфраструктурой и узнаваемыми девелоперами. Среди них «Шагал» от ГК «Эталон» (152 лота), «Сити Бэй» от компании MR (140 лотов) и «Остров» застройщика «Донстрой» (197 лотов). Этот сегмент сохраняет инвестиционную привлекательность за счет широкой аудитории и потенциала дальнейшей капитализации.

В премиум-сегменте, напротив, ключевую роль играют высокая стадия строительной готовности, архитектурная выразительность и бренд проекта. Здесь спрос формируют более консервативные инвесторы и конечные покупатели, а потенциал роста стоимости во многом уже реализован. Среди проектов — «Ривер Парк Кутузовский» от Aeon Development (84 лота), «Хай Лайф» от Пионер (34 лота), а также «Слава» от компании MR (46 лотов) и «СОЮЗ» группы «Родина» (43 лота).

На этом фоне ключевым фактором успешной реализации проекта для девелоперов становится точная настройка стратегии продаж под конкретные целевые аудитории. Один и тот же жилой комплекс должен одновременно учитывать интересы нескольких типов покупателей — спекулятивных инвесторов, ориентированных на вход на ранней стадии и старте продаж, рентных инвесторов, заинтересованных в стабильном доходе, и конечных жителей.

Для первых критична низкая стадия строительной готовности, гибкие финансовые инструменты и понятный сценарий выхода из проекта до ввода в эксплуатацию. Для инвесторов, ориентированных на аренду, важны более высокая готовность объекта, наличие отделки и прогнозируемая модель эксплуатации с учетом продуктового типа проекта, его инфраструктуры, а также возможность использования рассрочки при оплате. В то же время конечный пользователь оценивает проект через призму сценариев проживания, инфраструктуры и качества среды, также обращая внимание на стадию его готовности и наличие отделки.

Это требует от девелопера гибкости не только в маркетинговых коммуникациях, но и в самой продуктовой упаковке — фактически речь идет о последовательной адаптации предложения под разные этапы жизненного цикла проекта.

В этих условиях жилой комплекс должен изначально проектироваться как инвестиционный продукт. Его привлекательность формируется за счет трех ключевых элементов: конкурентной цены входа и потенциала ее роста, наличия эффективных финансовых инструментов (включая рассрочку) и, что особенно важно, заранее продуманной стратегии выхода. Среди наиболее востребованных сценариев — переуступка прав требования как с переводом долга, так и с его погашением (в том числе с использованием ипотеки), а также продажа объекта после ввода в эксплуатацию — как в свободном виде, так и с уже сформированным арендным потоком. По оценке CORE.XP, именно наличие прозрачного и реалистичного маршрута выхода становится одним из ключевых факторов принятия инвестиционного решения и усиливает доверие к проекту со стороны частных инвесторов.

В этих условиях стратегия девелопера в 2026 году должна строиться на четырех базовых принципах: точечной сегментации аудитории, использовании гибких финансовых инструментов (включая комбинированные ипотечные программы и рассрочки), работе с партнерами, закрывающими полный инвестиционный цикл, а также корректной классификации проектов без завышения их класса.

«В 2026 году ключевым фактором останется дефицит новых объемов, который будет поддерживать ценовой уровень и усиливать перераспределение спроса между классами жилья. Рынок жилой недвижимости Москвы перестает быть универсальным инструментом инвестирования. Сегодня недостаточно просто зайти в проект на ранней стадии — критически важно понимать, за счет чего будет обеспечена ликвидность актива и кто станет конечным покупателем. Девелоперы, в свою очередь, должны проектировать не просто жилье, а инвестиционный продукт с понятной стратегией входа и выхода», — отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель департамента жилой недвижимости CORE.XP.

Первичный рынок жилой недвижимости в границах «старой» Москвы по итогам первого квартала 2026 года: в CORE.XP прогнозируют продолжение снижения девелоперской активности и ограниченное пополнение экспозиции новыми проектами, что сформирует дефицит предложения.

По данным аналитиков жилого направления CORE.XP,за первые три месяца текущего года на рынок вышло 19 новых проектов, их стало меньше на 2 шт. год к году. О выраженном снижении общего объема предложения в строящихся проектах говорить пока рано, в экспозиции наблюдаются лишь незначительные колебания: сокращение на 4% к уровню первого квартала 2025 года. В абсолютном выражении у застройщиков для покупки доступно порядка 2 млн кв. м.

При этом на рынке фиксируется существенное снижение спроса. Объем реализованной площади составил 448 тыс. кв. м, что на 38% ниже показателей первого квартала 2025 года и является минимальным значением для этого периода с 2020 года. Количество зарегистрированных договоров долевого участия сократилось с 13,5 тыс. до 8,4 тыс. год к году. На спрос по-прежнему оказывает значительное влияние ипотечный фактор.

Одновременно наблюдается изменение структуры строящегося жилья на первичном рынке Москвы. Она все заметнее смещается в сторону премиальных и дорогих классов жилой недвижимости. В то же время комфорт-класс стремительно сокращается и фактически уходит в зону программы реновации (21% в общем объеме сделок против 28% годом ранее).

На этом фоне средневзвешенная цена квадратного метра продолжает расти и на начало апреля 2026 года составила 827,7 тыс. руб., увеличившись на 20% за год. Однако рост в большей степени является структурным, нежели результатом переоценки проектов внутри классов. Самое заметное увеличение зафиксировано в комфорт-классе (21% год к году, до 827,7 тыс. руб за кв. м) на фоне ограниченной доступности льготной ипотеки и сохраняющегося спроса на наиболее бюджетные лоты. В бизнес-классе этот показатель вырос на 17%, до 571 тыс. руб., в премиум-классе — 7%, до 1125 тыс. руб., а в делюкс-классе — на 2%, до 2718 тыс. руб.

Из 19 новых проектов, вышедших в продажу в первом квартале 2026 года, три относятся к премиум-классу, а пять — к делюкс-классу. При этом «премиум» уже выходит за пределы Третьего транспортного кольца, что является сигналом снижения доли доступного жилья в «старой» Москве и продолжения «премиализации» рынка.

Если говорить о спросе, то итоги первого квартала 2026 года — это самый низкий результат среди аналогичных периодов за последние пять лет наблюдений. Рынок продолжает испытывать существенное давление высоких ипотечных ставок. Несмотря на это, доля бизнес-класса в общем объеме сделок выросла до 65% (+10 п.п. год к году). Это происходит на фоне сокращения предложения в комфорт-классе и замещения рыночной ипотеки программами субсидированной, комбинированной ипотеки и программами рассрочек. Премиум-класс занял 12% рынка, сократившись на 3 п.п., доля делюкс-класса не изменилась и составила 2% в структуре спроса первичного рынка.

Аналитики жилого направления CORE.XP назвали проекты с наибольшими объемами продаж по итогам первого квартала 2026 года. Среди лидеров в сегменте бизнес-класса — хорошо известные рынку и реализуемые сильными девелоперами проекты с качественным мастер-планом, широкой продуктовой матрицей. Среди них «Шагал» от ГК «Эталон» (152 лота), «Сити Бэй» от компании MR (140 лотов) и «Остров» застройщика «Донстрой» (135 лотов). Исключение — «Код Сокольники», который является первым проектом девелопера «Новая Эра» (164 лота).

В премиум-классе наиболее высокий спрос зафиксирован в проектах, находящихся на высокой стадии строительной готовности от крупных девелоперов с устойчивой репутацией: «Ривер Парк Кутузовский» от Aeon Development (84 лота), кварталы 7 и 12.2 проекта «Остров» от «Донстрой» (62 лота), а также «Слава» от компании MR (46 лотов) и «СОЮЗ» группы «Родина» (43 лота).

В делюкс-сегменте сделки концентрируются в ограниченном числе проектов, включая «Большая Татарская 35» от «Донстрой» (8 лотов), «Фрунзенская набережная» от Sminex (6 лотов). В «Хамовники 12» от застройщика Coldy был реализован последний доступный лот. Отдельно стоит отметить, что стартовавший недавно проект «Веспер Погодинская» от застройщика Vesper уже показал хороший результат продаж. При этом высокий темп продаж в делюкс-классе следует трактовать аккуратно: зачастую речь идет всего об одной-двух квартирах в месяц.

Таким образом, по итогам первого квартала 2026 года аналитики жилого направления CORE.XP отмечают рост доли премиум- и делюкс-класса в структуре предложения. При этом емкость этих сегментов остается значительно ниже бизнес-класса, что сдерживает общий объем рынка. Девелоперская активность сокращается, предложение уменьшается, а средние цены продолжают расти.

Несмотря на снижение ключевой ставки до 15% в первом квартале 2026 года, средневзвешенная ставка по программам рыночной ипотеки по-прежнему остается около 20%, что продолжает сдерживать рост спроса. При этом по фактическим сделкам средневзвешенная ставка составляет около 9%. Это стало возможным благодаря активному использованию девелоперами субсидированной ипотеки и комбинированных ипотечных программ, которые позволяют, сочетая разные инструменты привлечения заемных средств, снизить финансовую нагрузку на покупателя и сделать квартиры более доступными.

«По итогам первого квартала 2026 года рынок новостроек Москвы входит в фазу структурного дефицита: объемы нового строительства сокращаются, а структура предложения смещается в сторону более дорогих сегментов. Мы прогнозируем, что по итогам 2026 года объем нового строительства снизится на 25% и составит порядка 2,2 млн кв. м — это минимальный показатель за последние пять лет. При этом вырастет доля премиум- и делюкс-класса, что окончательно закрепит тренд на «премиализацию» первичного рынка Москвы», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Cредняя площадь квартир в старых границах Москвы за год выросла во всех сегментах.

Основной рост замечен в комфорт-классе — на 10,7%, с 46 до 51 кв. м, сообщают аналитики «НДВ супермаркет Недвижимости».

В бизнес-классе она увеличилась на 2,7%, с 60 до 62 кв. м, в премиальном сегменте — на 1,5%, с 87 до 88 кв. м,

«Данная тенденция наметилась на фоне активного вымывания малоформатных квартир», — комментирует эксперты. Кроме того, застройщики при выводе новых проектов ориентируются на развитие семейной ипотеки и пересматривают матрицу квартир в сторону увеличения средней площади. За год в комфорт-классе количество студий сократилось на 59,5%, однокомнатных квартир — на 17,7%.

С рынка «уходят «двухкомнатные и трехкомнатные квартиры небольших площадей: за год эти форматы потеряли по 24,6% и 32,6% соответственно в общем объеме экспозиции. В результате средняя площадь 2-комнатных квартир выросла на 8,1%, с 55 до 60 кв. м, 3-комнатных квартир — на 10,4%, с 76 до 83 кв. м.

Большая доля в экспозиции приходится на 1-комнатные квартиры — 38,8%, на втором месте — 2-комнатные квартиры с долей 35%, на третьем — 3 комнатные объекты с долей 13,9%. Доля студий за год сократилась больше всего — на 8,8%, с 21,6% до 12,8%

Начало года выдалось насыщенным на события: короткий инфляционный всплеск в январе, который, впрочем, не нарушил тренд на снижение ставок, охлаждение экономики, а также возвращение интереса к экспортерам из-за эскалации на Ближнем Востоке. Как на это реагировали состоятельные инвесторы?

«Структура портфелей хайнетов остается консервативной: более 80% активов сосредоточено в облигациях — преимущественно корпоративных — и денежных инструментах. На прочие классы активов приходится около 20% портфеля. При этом внутри вложений в акции наблюдались заметные изменения: на фоне ралли на товарных рынках в первом квартале существенно выросла доля нефтегазовых компаний — с 7% до 22%, что вывело его в число лидеров наряду с IТ и банковским сектором. Это показывает, что инвесторы готовы использовать новые возможности, однако делают это аккуратно — за счет ротации внутри класса акций, не увеличивая общий уровень риска и сохраняя основную долю вложений в консервативных инструментах», — говорит Ирина Кривошеева, генеральный директор УК «Альфа-Капитал».