Помечено квартира

Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов

На рынок вторичного жилья серьезно влияют заградительные ставки по ипотеке, именно они привели к снижению покупательской активности в Москве. Но, по словам экспертов, есть квартиры, которые на вторичном рынке даже в нынешней ситуации продать значительно легче, чем другие лоты. Для этого они должны отвечать следующим критериям.

Транспортная доступность

На вторичном рынке Москвы популярностью пользуются объекты с хорошей транспортной доступностью. Если транспортная доступность не вызывает нареканий, то квартиру будет не очень сложно продать, говорит руководитель офиса «Тургеневское» компании «Инком-Недвижимость» Мария Варьяс.

Удобная локация

Если говорить о предпочтениях покупателей, то, по словам риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», в массовом сегменте на вторичном рынке недвижимости быстрее всего продаются лоты рядом с метро и хорошей инфраструктурой.

На втором месте в предпочтениях покупателей — близость детских садов и образовательных учреждений, а на третьем — магазинов и прочей коммерческой инфраструктуры, говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

По словам эксперта, в бизнес-классе покупатели обращают внимание на престижность района и самой локации, а покупатели высокобюджетной недвижимости в основном смотрят на перспективы. «Они прежде всего думают о том, что будет с этим объектом через некоторое время, насколько он будет востребован. Поэтому если локация развивается и активно застраивается, то квартира будет в любом случае продана за сравнительно короткий срок», — говорит Елена Чегодаева.

Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов

Удачная планировка

Один из важных факторов, который способствует быстрой продаже, это удачная планировка. «Мы не берем в расчет квартиры бизнес-класса в монолитных домах, где клиент может сделать ремонт и спланировать квартиру так, как ему нужно. Что касается панельных домов, то не каждая квартира в них хорошо спланирована. Например, квартиры с проходными и неизолированными комнатами — это априори невыгодные объекты в плане продаж в отличие от жилья, где все комнаты изолированные», — говорит директор департамента вторичной недвижимости агентства недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Хороший ремонт

Основная часть квартир массового сегмента или бизнес-класса на вторичном рынке предлагают либо полную, либо предчистовую отделку. Хорошо продаются квартиры не только с хорошим ремонтом, но также с мебелью и частичным набором техники, говорит Елена Чегодаева.

Включение в программу реновации

Несложно продать на вторичном рынке квартиру в доме, который внесен в столичную программу реновации. «При этом сроки сноса дома сейчас уже не так важны, сейчас программа реновации уже дошла до такой стадии, когда уже тот факт, что дом идет под снос, делает квартиры в таких домах ликвидными», — говорит Юлия Дымова.

Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов

Улучшенные панельные дома

На вторичном рынке жилья массового сегмента спросом пользуются квартиры в улучшенных сериях панельных домов, которые по своим теплоизоляционным и шумоизоляционным характеристикам практически не уступают современным монолитным домам, поясняет Елена Чегодаева.

Под сдачу в аренду

Сравнительно легко продаются квартиры в среднем ценовом сегменте (17–25 млн руб.). «Это объясняется тем, что на вторичный рынок вышли люди со свободными деньгами, многие из них сняли их со счетов в банках. Зачастую задача таких покупателей — не купить жилье для собственного проживания, а сохранить и не потерять свои деньги», — объясняет Мария Варьяс. Поскольку новостройки по стоимости сейчас мало подходят для консервативных инвестиций, вторичные квартиры с перечисленными характеристиками всегда являются высоколиквидными, так как есть возможность сразу получать доход от их сдачи в аренду, поясняет эксперт.

Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов

Беспрецедентно дорогая ипотека, растущая себестоимость возведения домов и более 70 млн строящихся, но еще не проданных квадратных метров ставят перед девелоперским бизнесом вопрос о трансформации для выживания. Одним из возможных сценариев для крупнейших «игроков» девелопмента станет их перевоплощение в экосистемы, подобные банковским, IT- и мультимедиа-гигантам. Эксперты компании KEY CAPITAL рассказывают, как будут работать девелоперские экосистемы и когда можно будет приобретать жилье по подписке.

Девелоперам, традиционно сосредоточенным на строительстве и быстрой продаже жилья, придется пойти по пути расширения своей деятельности за пределы возведения зданий. Эксперты KEY CAPITAL прогнозируют, что сформируется новая концепция девелоперского бизнеса, где покупка квартиры превращается в начало долгосрочного взаимодействия с экосистемой услуг, наподобие тех, что предлагают крупнейшие банки, операторы связи, IT-гиганты. Эта модель в конце концов породит такой продукт, как жилье по подписке, что поменяет представление о жилой среде и открывает перед девелоперами возможность выйти на принципиально новый уровень работы с клиентами. Одновременно превращение в экосистемы станет антикризисной стратегией крупных российских застройщиков.

Деньги на дом: как девелоперы возьмут финансирование в свои руки

В будущем девелоперские экосистемы могут включать в себя небольшие банковские подразделения, которые станут ключевыми в разработке гибких кредитных схем. Такая интеграция позволит застройщикам не только предоставлять базовое жильё, но и предлагать инновационные финансовые решения, адаптированные к запросам клиентов. Лизинг жилья с фиксированной арендной ставкой и возможностью выкупа становится одной из перспективных моделей. Как отметил осенью 2024 года председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, такие программы могут быть поддержаны государством на региональном уровне, включая субсидирование части аренды для социальных групп, например врачей. Эти меры способны сделать доступным жильё там, где традиционная ипотека оказывается слишком обременительной.

Предпосылки к подобным изменениям очевидны. В 2022 году сотрудничество банков и застройщиков позволило снизить ставки по ипотечным кредитам до 3,49%, продемонстрировав, как гибкие финансовые схемы могут стимулировать рынок. В то же время лизинг жилья, предлагающий ставки в диапазоне 15-17%, становится более привлекательным, особенно в условиях, когда средние ипотечные ставки превышают 25%. Создание собственных банковских подразделений в рамках девелоперских экосистем позволит ускорить разработку подобных программ, делая жильё доступным для новых групп покупателей и обеспечивая застройщикам долгосрочную лояльность клиентов.

Квартиры напрокат: будущее арендного бизнеса в экосистемах

В перспективе девелоперские экосистемы могут включать специализированные структуры для управления арендным фондом. Эта необходимость продиктована накоплением значительных объёмов нереализованных квартир, которые становятся для застройщиков не только активом, но и вызовом. По данным ЕИСЖС, на октябрь 2024 года российским застройщикам предстоит продать 53 миллиона строящихся квадратных метров в дополнение к 25 миллионам, продажи которых еще даже не начались. Реализация таких запасов через прямые продажи в условиях насыщенного рынка требует значительных усилий. Однако аренда открывает перед девелоперами новые возможности: от формирования стабильного потока доходов до привлечения потенциальных покупателей, готовых воспользоваться гибкими условиями. Управление арендным фондом превращается в инструмент, способный обеспечить устойчивую прибыль даже в периоды низкого спроса на покупку.

Одной из таких стратегий может стать так называемый жилищный тест-драйв, дающий арендаторам возможность временно пожить в квартире перед принятием решения о её покупке. Этот формат уже тестировался в середине 2010-х годов в Европе и в России, зарекомендовав себя как удобный способ привлечения клиентов. Интеграция подобных сервисов в девелоперские экосистемы позволяет гибко управлять товарными запасами и формировать дополнительные преимущества для покупателей. В результате аренда перестаёт быть лишь промежуточной услугой, а становится частью широкой стратегии, укрепляющей финансовую стабильность бизнеса.

Уют на заказ: от ЖКУ к гостиничному сервису

В будущем девелоперы будут стремиться перейти от минимального набора жилищно-коммунальных услуг к созданию глубокого, качественного сервиса, ориентированного на проактивное удовлетворение потребностей жителей. Такой подход позволит полностью переосмыслить модель взаимодействия с клиентами, формируя уникальное предложение, которое выгодно выделит экосистему застройщика на фоне конкурентов. Консьерж-сервис, который уже стал привычным элементом в жилых комплексах премиум-класса, со временем может быть адаптирован для массового сегмента. В упрощённой форме он станет частью комплексного обслуживания, дополняя базовые услуги и создавая новые стандарты комфорта.

Застройщики могут предложить широкий спектр услуг, начиная от организации выгулов домашних животных и доставки продуктов до сезонного ухода за растениями на балконах и срочного ремонта бытовой техники. Интеграция этих решений в экосистему позволит жителям получать всё необходимое без лишних усилий, создавая условия для комфортной и сбалансированной жизни. Такой уровень сервиса станет не просто дополнительным удобством, а ключевым элементом, способным укрепить доверие и долгосрочную приверженность клиентов.

Дома из будущего: как инновации и 3D-печать изменят девелопмент

Эксперты KEY CAPITAL отмечают, что столь широкий набор услуг в девелоперской экосистеме можно сделать доступным для потребителей только путем повышения эффективности бизнеса, снижения себестоимости. Будущие девелоперские экосистемы будут строиться на технологической основе, становясь двигателем инноваций не только в сфере жилья, но и в повседневной жизни. Инновационные решения станут важным инструментом для привлечения покупателей, которые всё больше ориентируются на комфорт, экологичность и удобство. Одновременно технологии помогут застройщикам снизить себестоимость услуг и повысить эффективность управления. Внедрение энергоэффективных строительных материалов и систем, использование возобновляемых источников энергии — всё это будет основой будущих жилых комплексов, где качество жизни сочетается с ответственным отношением к ресурсам.

Экосистемы девелоперов будут развиваться вертикально, интегрируя производство различных элементов, необходимых для строительства и эксплуатации жилья. Это могут быть как строительные материалы, созданные с использованием технологий 3D-печати, испытания которых уже проводились крупными московскими застройщиками, так и мебель или бытовые приборы для умных домов. Производство внутри экосистемы обеспечит гибкость, контроль качества и устойчивость к внешним экономическим колебаниям. Такой подход позволит застройщикам не только удовлетворять растущие запросы покупателей, но и укреплять свои позиции как инновационных лидеров отрасли.

От города к природе: девелоперы создадут экосистемы для отдыха

Будущее девелоперских экосистем невозможно представить без интеграции решений в сфере туризма и загородной недвижимости. Развитие таких направлений станет не только способом диверсификации бизнеса, но и ответом на растущий спрос на отдых вне городов. За последние два года эксперты KEY CAPITAL получили не менее половины заявок на разработку проектов загородной недвижимости, в которых одновременно предполагалось курортная и арендная недвижимости. Застройщики могут предложить клиентам не просто покупку или аренду загородного жилья, но и полноценные туристические кластеры, где сочетаются комфорт, экологичность и современная инфраструктура.

Экосистемы, объединяющие жилую и туристическую составляющие, позволят создавать уникальные проекты: от домов с возможностью краткосрочной аренды для отдыха до комплексов с развлекательными и оздоровительными услугами. Спрос на такие решения особенно актуален в регионах с благоприятным климатом или живописными природными условиями. Интеграция туризма в экосистему укрепит долгосрочную связь застройщиков с клиентами, предоставляя им не только жильё, но и возможности для отдыха и смены привычного окружения.

«Жилая среда по подписке за фиксированную плату вполне может стать таким же привычным продуктом в будущем, как сейчас подписки на банковские сферы или мультимедиа контент, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Экосистемы будущего будут строиться вокруг клиента, предлагая комплексное решение всех жизненных потребностей, и не ограничиваться жильём как таковым. Застройщики начнут внедрять подписочные модели, где жильё станет частью целого спектра услуг, объединённых в единый продукт. В рамках такой системы клиент будет платить фиксированную сумму, которая покроет не только аренду или ипотеку, но и доступ ко всем сервисам экосистемы: от уборки квартиры до организации загородного отдыха.

Эта модель по примеру подписок в других отраслях, например стриминговых сервисов, позволит жильцам избежать множества организационных хлопот. С учетом уже имеющихся предпосылок, квартиры по подписке могут стать реальностью уже в ближайшие пять лет. Для девелоперов же она станет инструментом создания постоянного денежного потока и укрепления лояльности клиентов. Подписка на жилую среду даст возможность заранее планировать бюджет, а также адаптировать услуги под конкретные потребности пользователей. В результате экосистемы будут не только создавать пространство для жизни, но и обеспечивать комфорт, который становится неотъемлемой частью современной реальности».

На рынке новостроек Московской области представлено всего 3417 многокомнатных лотов[1], подсчитали аналитики ГК «Ферро-Строй». С начала года предложение жилья данного формата сократилось на 6%. Сегодня наблюдается дефицит многокомнатных вариантов: их доля в общем объеме экспозиции составляет 8%, а в спросе по ДДУ – свыше 10%.

По данным компаний «Ферро-Строй», на первичном рынке Московской области по итогам III квартала 2024 года продается 42 930 квартир и апартаментов в 217 проектах. За квартал этот показатель сократился на 0,1%, с начала года, напротив, вырос на 2,9%.

В подмосковных новостройках в продаже представлено 8777 студий (+12% с начала года), 19 220 однокомнатных лотов (+3,4%), 11 510 двухкомнатных (-1,2%), 3216 трехкомнатных (-4,1%), 201 четырехкомнатных (-30%).

Следовательно, доля студий в структуре предложения на первичном рынке Подмосковья сегодня составляет 20,4% (+1,6 п.п. с начала года), однокомнатных лотов – 44,8% (+0,2 п.п.), двухкомнатных – 26,8% (-1,1 п.п.), трехкомнатных – 7,5% (-0,5 п.п.), четырехкомнатных – 0,5% (-0,2 п.п.).

«Предложение многокомнатных квартир (три и более комнат) в новостройках Московской области за первые девять месяцев 2024 года сократилось на 6%, несмотря на рост суммарной экспозиции, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – В совокупности на долю подобных квартир и апартаментов сегодня приходится менее 8% предложения (в начале года – порядка 9%). При этом доля сделок по ДДУ с такой недвижимостью превышает 10%.

Сокращение предложения просторного жилья на первичном рынке связано с повышенным спросом в рамках семейной ипотеки. При этом большинство девелоперов, проектируя новые комплексы, ориентировались на кредиты с господдержкой, поэтому предусмотрели мало больших лотов.

Соответственно, в наиболее выгодном положении находятся застройщики, которые учли намечающиеся тренды и предложили клиентам максимально широкую линейку квартир. Например, в ЖК «Катуар» продается 44 трехкомнатных квартиры. При этом в проекте формируется разветвленная инфраструктура для семей, включающая детский сад, школу, медицинский центр и торговый комплекс».

[1] Квартиры и апартаменты с тремя и более комнатами. 

Аналитики компании «Метриум» провели исследование международного рынка недвижимости и обнаружили привлекательные объекты, стоимость которых сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры в московском районе Бутово (75 кв. м), составляющей порядка 19 миллионов рублей (около $200 тыс.). В списке квартиры на Канарах, в Португалии и Дубае, виллы на Пхукете и Бали, дома в Турции и Франции.

1. Апартаменты в «столице портвейнов»

Португалия, Порту, Вила-Нова-де-Гая

Стоимость: $195 782

Площадь: 102 кв. м

Трехкомнатная квартира в хорошем состоянии, расположена на пятом этаже многоквартирного дома с двумя лифтами. Здесь предусмотрены ванные комнаты, кухня с отдельной зоной для стирки и кладовой, холл с доступом к гостиной и приватной зоне с тремя спальнями. Квартира имеет обзор на две стороны света, что обеспечивает хорошую солнечную освещенность, а двойные окна гарантируют дополнительную звукоизоляцию. Жилье находится в крупнейшем городе спутнике Порту Вила-Нова-де-Гая рядом с школами, муниципальным спорткомплексом и общественным бассейном. В нескольких минутах ходьбы расположена новая станция метро, а также разнообразные магазины, аптеки, кафе и больница. Несмотря на отсутствие паркинга, у дома есть уличные парковочные места. Квартира подходит как для постоянного проживания, так и для инвестиций.

2. Квартира на Канарских островах

Испания, Лас-Пальмас, Мойя-Санта-Мария-де-Гия

Стоимость: $204 676

Площадь: 65 кв. м

Двухкомнатная квартира находится на первом этаже здания на первой линии пляжа в одном из лучших мест Европы для занятий серфингом. Жилье включает две спальни, две ванные комнаты, одна из которых с доступом из мастер-спальни. Из просторной гостиной с кухонной зоной открывается вид на бассейн и море. В доме также предусмотрены общая бассейновая зона и джакузи. До пляжа, где можно наслаждаться отличными волнами, всего 50 метров. В стоимость также входит место в подземном гараже и кладовая. Этот объект недвижимости идеально подходит для любителей пляжного отдыха и водных видов спорта.

3. Таунхаус на севере Франции

Франция, Нор-Па-де-Кале, Кале

Стоимость: $204 173

Площадь: 123 кв. м

Элегантный четырехкомнатный таунхаус расположен в городе Кале, откуда можно добраться паромом до Великобритании всего за 1,5 часа. На первом этаже находятся прихожая, просторная гостиная площадью 30 кв. м, кухня, оборудованная всей необходимой техникой, и гостевой санузел. На втором этаже расположены две спальни, площадью 12 кв. м и 16 кв. м, а также ванная комната. На третьем этаже еще две спальни по 15 кв. м и 16 кв. м. Среди других особенностей дома ­— высокие потолки (более 3,5 метра), изящные лепные украшения, просторный подвал площадью 40 кв. м, а также уютная терраса и дворик, защищенный от посторонних глаз.

4. Квартира с видом на тропические сады

США, Флорида, Бойнтон-Бич

Стоимость: $194 000

Площадь: около 70 кв. м

Квартира находится на первом этаже с видом на тропические сады в прибрежном сообществе Intracoastal во Флориде. Апартаменты включают две спальни и две ванные комнаты, что делает ее идеальным вариантом для комфортной жизни в спокойной и уютной атмосфере. В недавно обновленном комплексе Seagate of Gulfstream установлена новейшая система оптоволокна с бесплатным Wi-Fi и кабельным телевидением. Жители могут посещать клубный комьюнити-центр с игровой комнатой, кухней и библиотекой, двумя бассейнами, зоной для барбекю и пикников, а также кортами для игр с мячом (петанк и бочче). Недалеко находятся магазины, рестораны и пляжи, до которых можно добраться пешком или на машине.

5. Вилла с садом на Пхукете

Таиланд, Пхукет, район Таланг, Си Сунтхон

Стоимость: $197 549

Площадь: около 100 кв. м

Просторная трехспальная вилла окружена ухоженным садом в районе Таланг на Пхукете. Дом расположен недалеко от аэропорта и центральных районов острова. Внутреннее пространство включает большую открытую зону, объединяющую кухню, столовую и гостиную, с выходом на крытую террасу и в сад. Гостиная, как и все основные помещения, наполнена светом благодаря панорамным окнам и дверям, обеспечивающим доступ в сад. Вилла полностью меблирована и оснащена всем необходимым для комфортной жизни, включая прачечную и кабинет. Все спальни имеют выход в сад. Дом идеально подходит для тех, кто ищет уютное жилье в живописном уголке Пхукета.

6. Вилла с видом на море и горы

Турция, Анталья, Аланья, Каргыджак

Стоимость: $201 399

Площадь: 170 кв. м (участок 250 кв. м)

Полностью меблированная двухкомнатная вилла расположена в районе Каргыджак, Аланья, с потрясающим видом на Средиземное море и горы. Планировка включает в себя просторную кухню-гостиную, две спальни, ванную комнату, туалет, балкон и две террасы, откуда открываются живописные виды. В гостиной установлен камин. Вилла находится в комплексе с ухоженной зеленой территорией, на которой есть открытый бассейн, беседка с зоной для барбекю и парковка. Расстояние до моря — всего 900 метров. Вилла полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой, что позволяет незамедлительно переехать. В центре района Каргыджак имеется развитая инфраструктура, включаящая магазины, кафе, рестораны, банки и фермерский рынок, где можно найти разнообразие свежих овощей и фруктов. Этот объект идеально подходит как для отдыха, так и для постоянного проживания всей семьей.

7. Квартира с двумя балконами в Херцег-Нови

Черногория, Херцег-Нови

Стоимость: $206 993

Площадь: 78 кв. м

Уютная двухкомнатная квартира находится на четвертом этаже дома в тихом районе Црвени Крст, в Херцег-Нови. Жилье включает в себя две спальни, ванную комнату, гостиную, кухню с обеденной зоной и два балкона. Квартира находится на склоне холма над районом Топла, всего в 10 минутах ходьбы от пляжей и в непосредственной близости от магазинов, кафе и ресторанов. До центра Херцег-Нови можно добраться за 10 минут на машине.

8. Современная студия в Дубае

ОАЭ, Дубай

Стоимость: $198 210

Площадь: 40 кв. м

Полностью меблированная студия предусмотрена в строящемся 28-этажном комплексе в районе Jumeirah Village Triangle (JVT), в Дубае. Здание сочетает в себе современные архитектурные решения и высокий уровень комфорта. Стратегическое расположение обеспечивает легкий доступ к основным достопримечательностям города, таким как Пальма Джумейра. В резиденции доступны современный тренажерный зал, открытый бассейн и охраняемая парковка. До знаменитых торговых центров, пляжей и парков можно добраться за 13-19 минут.

9. Вилла с видом на сад на Бали

Индонезия, Бали, Чангу

Стоимость: $194 140

Площадь: 80 кв. м

Двухкомнатная вилла на стадии строительства в Чангу расположена на участке площадью 160 кв. м. Этот объект представляет собой отличную инвестиционную возможность. В каждой комнате предусмотрены панорамные окна, которые открывают вид на сад и обеспечивают максимальное естественное освещение. Гостиная и кухня объединены в общее пространство с выходом на бассейн и зеленую зону. Современные элементы дизайна гармонично сочетаются с природными материалами. Дом станет прекрасным местом для семейной жизни и отдыха на Бали.

«Высокая стоимость новостроек в Москве во многом обусловлена инвестиционной составляющей, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Условная двухкомнатная квартира в новостройке в Северном или Южном Бутове – это не просто жилье, а недвижимый актив, который обладает высокой ликвидностью. Такое жилье легко перепродать или сдать в аренду, а его востребованность останется высокой еще долгие годы. В совокупности это и обуславливает цену. При этом во многих странах мира рынок жилья более волатильный, и вложение сопоставимой суммы в недвижимость не столь же защищены с точки зрения конъюнктуры. Поэтому в целом нас не должна удивлять качественная или исключительно потребительская разница объектов с одинаковой ценой, но продающихся на разных рынках. В странах Южной Европе цены на жилье часто меняются. Однако для инвестиций хорошо подходят и другие, новые популярные у россиян направления – Таиланд, Вьетнам, Бали и Дубай, Черногория и Сербия».

Как купить квартиру в 2024 году, когда льготная ипотека для многих осталась в прошлом, а цены на недвижимость продолжают расти? Несмотря на сложности, есть возможность достичь более выгодной сделки: эксперты «Метриум» дают десять актуальных рекомендаций покупателям новостроек 2024 года.

1. Субсидированная ипотека в 2024 году: не всё потеряно

Государственные программы поддержки ипотечных заемщиков продолжают действовать и в 2024 году. Несмотря на то, что с 1 июля программа льготной ипотеки для всех граждан завершилась, некоторые категории заемщиков всё ещё могут воспользоваться выгодными условиями.

Так, по-прежнему доступны:

• Ипотека для IT-специалистов: ставка до 5% годовых.
• Семейная ипотека: ставка до 6% годовых.
• Дальневосточная ипотека: ставка 2% годовых.
• Сельская ипотека: ставка 3% годовых (на строительство дома).

Разница между льготными и рыночными ставками сейчас очень велика, поэтому перед принятием решения о покупке квартиры рекомендуется внимательно изучить все действующие программы господдержки. Возможно, вы сможете воспользоваться одной из них и значительно сэкономить на процентах. Кроме того, субсидированные кредиты предлагают многие застройщики. Правда, снижение рыночной ставки до 11-12% годовых достигается путем увеличения стоимости приобретаемой квартиры. 

2. Единовременные выплаты: не только ипотека

Помимо льготной ипотеки, существуют и другие меры господдержки покупателей жилья. Так, многодетные семьи всё ещё могут рассчитывать на единовременную выплату на погашение ипотеки до 450 тысяч рублей. Её могут получить семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2024 года родился третий или последующий ребёнок, и у которых есть действующая ипотека. Возраст старших детей не имеет значения. Наличие официальной регистрации брака не требуется. Воспользоваться программой можно только один раз.

Помимо федеральных, действуют и региональные программы поддержки покупателей жилья. Условия могут различаться, поэтому перед покупкой квартиры рекомендуется уточнить информацию в вашем регионе. Например, в Москве действуют программы для многодетных и малообеспеченных семей, предусматривающие компенсационные выплаты. На региональную поддержку могут рассчитывать бюджетники, ветераны, военнослужащие, госслужащие, жители сельской местности, инвалиды, коренные малочисленные народы, медицинские работники, молодые специалисты, научные сотрудники, одинокие родители, педагогические работники, переселенцы и другие категории граждан.

3. Несубсидируемая ипотека: миссия выполнима

Если вы не можете рассчитывать ни на какие формы поддержки и вынуждены выбирать несубсидируемую ипотеку, то сейчас не самый благоприятный момент для кредита. Средневзвешенные ставки превысили 18% годовых, а значит, в долгосрочной перспективе покупка квартиры по такой ставке обернется огромной переплатой.

Однако это не значит, что ипотека полностью теряет свой смысл. В некоторых ситуациях она может пригодиться. Например, если вы планируете быстро погасить кредит, продав старое жильё, и большая часть вырученной суммы покроет затраты на новую квартиру. Иными словами, если вы рассматриваете дорогую ипотеку как краткосрочный инструмент привлечения средств на несколько месяцев или даже недель, то вполне возможно, что переплата по процентам окажется незначительной.

Важно помнить, что ставки в кредитных организациях отличаются. Рекомендуется изучить предложения по несубсидируемой ипотеке от разных банков. Удобнее всего это сделать на сайте Дом.рф, где публикуется еженедельный обзор «Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования». Аналитики Дом.рф собирают данные по выгодным ипотекам от 20 крупнейших банков страны и показывают среднюю ставку, по которой эти банки выдали ипотеку.

Например, в первую неделю июля средняя ставка по выданным несубсидируемым кредитам в Альфа-Банке составила более 20% годовых, а в Тинькофф Банке — 16,4% годовых. Разница почти в четыре процентных пункта. Обратите внимание на ипотечные продукты средних по величине банков. Как правило, их ставки ниже, чем у лидеров рынка.

4. Ипотека от застройщика: поиск продолжается

Несмотря на то, что практика дополнительного субсидирования ипотечных ставок застройщиками уходит в прошлое, некоторые банки и застройщики всё ещё совместно разрабатывают собственные программы со сниженной ставкой для покупателей новостроек.

В Москве подобные программы предлагают, например, Совкомбанк, Промсвязьбанк и Московский кредитный банк.

·              Совкомбанк проводит акции в различных жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, предлагая ставку 10,99% годовых при первоначальном взносе 15% на срок до 30 лет.

·              Промсвязьбанк предлагает акции в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса со ставкой 15,4% годовых при первоначальном взносе 15% на срок до 30 лет.

·              Московский кредитный банк в ряде проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса предоставляет ипотеку под 16,3% годовых с первоначальным взносом от 15%.

Обращайте внимание на предложения банков, не входящих в топ-3 или топ-5 по популярности среди заемщиков – их условия могут быть выгодными, особенно в отдельных проектах.

«Еще один вариант экономии – ипотека с переменной ставкой, – рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – У покупателя-заемщика два счета: один для первоначального взноса (от 20%), а второй – для суммы кредита. Первые полгода или год действует фиксированная ставка 4,9%, после чего ставка меняется. Это позволяет сократить расходы в самый затратный период для новоселов, когда нужно делать ремонт и переезжать».

5. Рассрочка: когда не нужна ипотека

Альтернативой ипотеке может стать рассрочка от застройщика. Главное условие – наличие высокого и стабильного дохода.

Условия рассрочки сильно различаются в зависимости от конкретного проекта, поэтому имеет смысл интересоваться у каждого застройщика, есть ли такая опция (а рассрочка не столь распространена, особенно в комфорт-классе). Вот наиболее часто встречающиеся условия рассрочки.

Первоначальный взнос:

·              Комфорт-класс: 20-50% от стоимости квартиры

·              Бизнес-класс: 15-70% (чаще всего 30-40%)

·              Премиум-класс: 10-50% (в зависимости от проекта)

Что касается процента, то рассрочка предоставляется преимущественно без процентов. Реже застройщики предлагают рассрочку под процент, который может составлять от 10-12% до 18% годовых. Сроки варьируются от 3 до 120 месяцев. Наиболее распространены рассрочки на 6-12 месяцев.

6. Первичка или вторичка: на что обратить внимание

Один из главных вопросов, который встает перед покупателями квартиры – выбрать новостройку или вторичное жильё. В текущей ситуации, когда покупка квартиры предполагает не субсидируемую ипотеку с высокими ставками, логичнее выбрать готовое жильё. Это может быть как квартира от застройщика в сданном доме, так и вариант на вторичном рынке.

Дело в том, что покупка квартиры в строящемся доме, особенно на ранней стадии, подразумевает дополнительные расходы. Придётся ждать окончания строительства, а значит, где-то жить, возможно, снимать квартиру, делать ремонт и нести другие сопутствующие расходы. Поэтому, если вы не готовы ждать и не можете рассчитывать на субсидированную ипотеку, рекомендуется рассмотреть варианты готового жилья. Впрочем, оптимальным вариантом в этом случае будет не «старый фонд», а введенные в эксплуатацию новостройки, которые отличаются более высоким уровнем комфорта и ликвидности.

7. Котлован: серьезная экономия, но с нюансами

Многие покупатели квартир в новостройках рассматривают варианты на этапе котлована, полагая, что так удастся сэкономить. В большинстве случаев именно так и получается, но есть исключения, и встречаются они все чаще.

Дело в том, что в продаже представлено много готового предложения в новостройках, которые уже введены в эксплуатацию, и цены на него иногда незначительно отличаются от стоимости квартир в домах на начальном этапе строительства.

Например, на рынке массовых новостроек Москвы на начальном этапе застройщики реализуют 20 проектов, предлагая 3,4 тыс. квартир по средней цене 343 тыс. рублей за квадратный метр. При этом на рынке готовых массовых новостроек представлено 53 жилых комплекса с 1,2 тыс. квартирами по средней цене 346 тыс. рублей за квадратный метр. Как видим, разница невелика.

Аналогичная ситуация и на рынке новостроек бизнес-класса. В Москве реализуется 28 проектов на начальном этапе строительства, где предлагается 4,8 тыс. квартир по средней цене 448 тыс. рублей за квадратный метр. На рынке готовых новостроек бизнес-класса представлено 64 комплекса с 3 тыс. лотов по средней цене 495 тыс. рублей за метр. Разница более существенная, но и тут есть нюансы.

«Приведу конкретный пример разницы между котлованом и готовыми проектами района Замоскворечье, – комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Здесь вы можете найти готовый комплекс бизнес-класса в районе Павелецкой у Садового кольца по цене 550 тыс. рублей за метр. При этом два проекта на стадии строительства, которые находятся дальше от центра, продаются по 620 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами, хорошо изучите локальный рынок, учитывая не только новые, но и реализованные проекты».

8. Загородный дом: возможная альтернатива квартире

Высокие цены на квартиры в Москве вынуждают многих покупателей искать альтернативные варианты. Так как средняя стоимость квартиры площадью 52 кв. м в массовом и бизнес-сегментах составляет почти 22 млн рублей, покупатели с таким бюджетом могут рассмотреть возможность покупки загородного дома.

Например, в радиусе 5 км от МКАД представлено около 250 домов стоимостью до 21 млн рублей. В основном это дома площадью более 100 кв. м, причем большая часть предложений стоит даже дешевле 15 млн рублей.

Конечно, жизнь в загородном доме отличается от квартиры. Нужно быть готовым к необходимости иметь автомобиль, к другим бытовым условиям, к постоянному ремонту и уходу за домом. Тем не менее, для семей, не готовых тратить 15-20 млн рублей на небольшую квартиру, загородный дом в ближнем Подмосковье или Новой Москве может стать хорошей альтернативой.

9. Покупать или подождать: вот в чём вопрос

Многих покупателей интересует, стоит ли приобретать квартиру сейчас или лучше подождать более удачного момента.

«На рынке недвижимости ждать практически бессмысленно, так как цены на жильё растут, причем на рынке новостроек этот рост опережает инфляцию, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – То есть, откладывая покупку, вы будете терять свой бюджет, потому что цены на квартиры будут расти. Вполне вероятно, что через какое-то время на сумму, которой сегодня хватает на квартиру площадью 50 кв. м, вы сможете позволить себе только 45 кв. м».

С этой точки зрения, ожидание оправдано только в том случае, если вы не можете приобрести квартиру за собственные средства и нуждаетесь в кредите, но льготные программы вам недоступны, а по текущей ипотечной ставке кредит вам не по карману. Рассчитывать на рефинансирование при текущих ставках тоже нельзя, ведь только за один год выплат можно переплатить 18% от суммы кредита. В такой ситуации брать дорогую ипотеку не стоит. Лучше подождать и поискать альтернативные варианты решения жилищного вопроса, например, аренду.

10. Аукционы и торги: риски и возможности

Обратите внимание на аукционы и торги по продаже имущества. Здесь можно найти жилье по цене значительно ниже рыночной: квартиры, изъятые у города, арестованные, залоговые и выставленные на продажу в рамках дел о банкротстве. Стартовые цены на таких аукционах могут быть на 15-30% ниже рынка.

Однако важно помнить о рисках. Результаты торгов могут быть оспорены в судебном порядке, например, при выявлении нарушений в процедуре проведения торгов (сроки, публикация извещений, полнота информации и т. д.). Кроме того, могут неожиданно появиться наследники, претендующие на квартиру, и оспорить результаты торгов. Также существует риск приобрести квартиру с долгами по коммунальным платежам или с прописанными жильцами, выселение которых придётся осуществлять через суд.

Прежде чем участвовать в аукционах, тщательно изучите все нюансы и проконсультируйтесь с юристом, чтобы минимизировать риски и не потерять деньги и время.

«В 2024 году, несмотря на завершение ряда льготных ипотечных программ, у покупателей остаются возможности приобрести жильё с выгодой, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Прежде всего, стоит внимательно изучить действующие программы господдержки: ипотеку для IT-специалистов, семейную ипотеку, дальневосточную и сельскую ипотеку, а также региональные программы, ориентированные на различные категории граждан. Многодетным семьям стоит рассмотреть возможность получения единовременной выплаты на погашение ипотеки. Если вы не подходите под условия льготных программ, тщательно проанализируйте предложения разных банков по несубсидируемой ипотеке. Изучите варианты рассрочки от застройщиков. В условиях высоких ставок по кредитам более выгодной может оказаться покупка готового жилья, а не квартиры в строящемся доме. Не стоит сбрасывать со счетов и менее традиционные варианты, такие как аукционы и торги по продаже имущества. Внимательно взвесив все за и против, проанализировав свои финансовые возможности и цели, вы сможете принять верное решение и приобрести квартиру своей мечты».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья Подмосковья (до 15 км от МКАД) средняя стоимость квартиры за год увеличилась на 10,5% и составляет 9,4 млн руб.

Среди городских округов, в которых в реализации находятся новостройки, наибольший рост средней стоимости квартиры отмечается в г. о. Красногорск – рост на 20,2% до 9,6 млн руб. На втором месте по росту цен – г. о. Ленинский, в котором средняя стоимость квартиры за год увеличилась на 17% и составляет 9,4 млн руб. На третьем – г. о. Котельники с ростом на 15,7% до 7,8 млн руб. На четвертом месте находится г. о. Балашиха, в котором средняя цена квартиры выросла на 10,4% до 9,4 млн руб. Замыкает пятерку г. о. Люберцы с ростом на 9,3% до 9,3 млн руб.

Также средняя стоимость лотов за год увеличилась в г. о. Одинцовский (+7,7%), Химки (+7,1%) и Мытищи (+2,7%).

Комментирует Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Рост цен во всех локациях ближнего Подмосковья связан с ростом спроса и стадии строительной готовности. В Московской области основной спрос приходится на ближнее Подмосковье. Наиболее востребованными районами среди потребителей стали пять городских округов, на которые приходится 65% продаж в Московской области: городской округ Ленинский (22%), городской округ Красногорск (14%), городской округ Одинцовский (12%), городской округ Мытищи (8,8%), городской округ Балашиха (8,6%)». 

В начале 2024 года средняя площадь квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы практически не изменилась вопреки пятилетнему тренду, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Средняя площадь помещения в продаже во всех сегментах рынка составила 54,4 кв. м в феврале 2024 года против 54,3 кв. м в феврале 2023 года. В целом же за последние пять лет новые квартиры в Москве в продаже уменьшились в среднем на 21%.

В феврале 2024 года средняя площадь квартир (в том числе и апартаментов) в новостройках Москвы в продаже составила 54,4 кв. м, что практически совпадает с показателем февраля 2023 года. Такая динамика зафиксирована впервые с 2019 года, то есть в 2020-2022 квартиры в среднем становились только меньше. Так, за 2020 год средняя площадь помещений уменьшилась на 5% (69,3 кв. м до 65,7 кв. м), за 2021 год – на 11% (с 65,7 кв. до 58,3 кв. м), за 2022 – на 7% (с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м).

Аналитики «Метриум» отмечают, что средний показатель площади меняется под воздействием разных факторов. Среди них не только изменение подхода застройщиков к формированию продукта, но и, к примеру, увеличение доли более дорогих новостроек с относительно большими квартирами в общем объеме предложения. Помимо этого, влияет на среднюю площадь оставшихся в продаже квартир и спрос на небольшие помещения, которые уходят в первую очередь.

«Прежде всего, такая статистика объясняется вымыванием наиболее доступных по стоимости и небольших по площади лотов, что в конечном счете повлияло на общую картину на рынке, – комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Кроме того, с 2020 по 2023 год большое влияние на спрос оказали ипотека с господдержкой, семейная ипотека, а также сниженные ставки в рамках субсидированных программ банков и девелоперов, которые позволили расширить платежеспособный спрос. В итоге многие покупатели приобретали квартиры больших площадей, чем они могли бы позволить себе при более дорогой ипотеке».

В массовом сегменте за прошедший год также практически не зафиксировано изменений в площади. Так, в конце 2023 года в новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики предлагали помещения средней площадью 44,3 кв. м против 44,6 кв. м год назад. Между тем в 2022 году показатель сократился на 8%, в 2021 году – 14%, в 2020 – на 5%.

Одновременно в жилых комплексах бизнес-класса площадь квартир и апартаментов за год все же уменьшилась более заметно – с 61,8 кв. м до 60,4 кв. м (на 1,4 кв. м или на 2%). Но в прошлые годы средняя площадь помещений в новостройках этого класса сокращалась более радикально: в 2022 году – на 7%, в 2021 году – на 8%, за исключением 2020 года (–1,5%).

Застройщики премиальных жилых комплексов также стали предлагать квартиры со средней площадью на 1 кв. м меньше, чем в конце 2022 года. В декабре 2023 года средний размер помещения в новых домах этого класса составлял 79,2 кв. против 80,2 кв. м в декабре 2022 года (–1%). Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», показатель средней площади в премиальных новостройках более волатильный, чем в других сегментах рынка, и колебания такой величины могут происходить и в другие периоды. Как и в других сегментах рынка, в премиуме в предыдущие годы средняя площадь помещений сокращалась более заметно: в 2022 году – на 7%, в 2021 году – на 15%, в 2020 – на 10%.

«Однозначно отрицательно толковать тенденцию к уменьшению площади квартир нельзя, – говорит Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Особенно это касается классов новостроек «премиум» и «бизнес». Напомню, что история этих сегментов начиналась с жилых комплексов 2000-х гг., в которых нормой были 200-метровые “трёшки”. Сейчас такими квартирами полон вторичный рынок жилья – их очень трудно продать, потому что покупатели не видят смысла в таких огромных квартирах. Одновременно с оптимизацией площади качество планировочных решений росло. В современном премиальном комплексе 70-метровая двухкомнатная квартира может быть намного более функциональной, чем огромный 200-метровый пентхаус 2000-х гг.».

Исключением из общей тенденции стали новостройки в высокобюджетном сегменте рынка (элитные и делюкс). В среднем площадь помещений в них в феврале 2024 года составила 150,6 кв. м против 157,3 кв. м в феврале 2023 года. Таким образом, показатель уменьшился за год на 4%. Однако эксперты отмечают, что и в этом сегменте рынка средний показатель часто кардинально меняется из-за структуры предложения. Например, в 2022 году средняя площадь уменьшилась на 4%, в 2021 году выросла на 24%, а в 2020 сократилась на 6%

В более широкой ретроспективе средняя площадь помещений в Московских новостройках заметно сократилась. С конца 2018 года этот показатель уменьшился на 21%. В натуральном измерении средняя площадь квартиры или апартамента в Москве за пять лет сократилась с 68,5 кв. м до 54,4 кв. м, то есть на 14,1 кв. м.

Больше всего в площади потеряли помещения в новостройках эконом- и комфорт-класса. За пять лет они стали меньше на 25%, потеряв 14,6 кв. м в среднем (44,3 кв. м сейчас против 58,9 кв. м в конце 2018). Далее следуют квартиры в новостройках премиум-класса, которые сократились в площади за пять лет на 19%. В 2023 году их средняя площадь составила 79,2 кв. м, тогда как в конце 2018 года она составляла 97,7 кв. м (минус 18,5 кв. м). Жилье в новостройках бизнес-класса потеряло в размерах в среднем 16%. К концу 2023 года средняя площадь помещения составила 60,4 кв. м против 72,3 кв. м в конце 2018 года (минус 11,9 кв. м). Помещения в элитных и делюкс-комплексах стали на 12% больше за пять лет (150,6 кв. м против 134,6 кв. м).

«Вероятнее всего, темпы уменьшения квартир замедлились временно, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Ипотека вновь становится дорогой, а это значит, что приходящие на рынок новостроек покупатели будут экономить на площади. Если период высоких ставок по кредитам окажется продолжительным (больше года), то мы увидим новый виток сокращения площадей квартир, а также изменение структуры предложения. Станет меньше трехкомнатных квартир и вырастет доля студий и однокомнатных».

По итогам августа 2023 года 56,3% квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы реализуются с классическими планировками. В то же время за год их доля сократилась на 9,2 п.п. Самая большая доля в классических форматов в премиум-классе – 73,7% и в элитном сегменте – 90,9%. Эксперты компании Regions Development рассказывают о том, на что следует обратить внимание при выборе квартиры классического формата.

На рынке новостроек Москвы представлено 41,1 тысяч квартир и апартаментов с классическими планировками. Их доля составляет 56,3% от всего первичного жилья столицы. За год данный показатель сократился на 9,2 п.п. Тем не менее, именно квартиры классического формата остаются самыми популярными в столице.

В разрезе сегментов предложение квартир классического формата неоднородно. В массовом сегменте их доля равна 52,4%, в бизнес-классе – 57,6%, в премиум-классе – 73,7%, в элитном сегменте – 90,9%. Это объясняется тем, что большинство клиентов по-прежнему предпочитают «классику», но в проектах эконом-, комфорт- и бизнес-класса часто выбирают «евроформат» с целью экономии.

Основное преимущество квартир с классической планировкой – отдельная кухня. Благодаря данному решению бытовые запахи не распространяются по квартире. Кроме того, кухня становится местом, где можно провести время в уединении. При этом просторные кухни могут выполнять роль столовой и гостиной. Например, в премиальных жилых комплексах Dream Towers и «Преображенская площадь» даже в компактных однокомнатных квартирах кухни имеют площадь 15-16 кв. м, что гарантирует их универсальность.

Еще одним плюсом «классики» является наличие коридора. Нередко его считают нефункциональным пространством, но это ошибочное мнение. Во-первых, коридор позволяет организовать прихожую, разграничив общественные и личные пространства квартиры. Во-вторых, коридор может не только связывать комнаты, но также благодаря грамотному зонированию быть приспособленным под гардеробную и постирочную.

Выбор между линейными и распашными квартирами зависит исключительно от индивидуальных предпочтений. Оба варианта имеют свои достоинства. «Распашонка» выделяется визуальным простором, комфортным микроклиматом, разнообразием видов из окон. В свою очередь, «линейка» характеризуется удобным распределением коммуникаций, эстетичным окном перед входом и возможностью превращения в анфиладу (объединения комнат с кухней).

«По запросам наших клиентов мы видим, что классические квартиры не выходят из моды и являются самыми популярными лотами, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК с классическими планировками Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Понятные классические планировки пользуются большим спросом, чем квартиры со вторым светом, патио и другими нестандартными опциями. Это логично – они гарантируют персональное пространство каждому члену семьи, что особенно важно для покупателей премиального жилья, а просторная кухня легко трансформируется в дополнительное пространство для гостей. В наших проектах у покупателей есть возможность установить дополнительные перегородки без ущерба для инсоляции, так как мы предусмотрели широкоформатные панорамные окна».