Tag Dominanta

По данным аналитического центра CORE.XP, общий объем частных инвестиций в московскую офисную недвижимость за первые шесть месяцев 2025 года вырос в 1,5 раза и достиг отметки в 43 млрд рублей.

«Мы видим, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, объем инвестиций в офисную недвижимость сократился, т.к. около половины вложений пришлось на одну крупную сделку. Без учета этой сделки мы, наоборот, фиксируем рост объемов частных вложений в 1,5 раза», — отмечает Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.

Активность инвесторов остаётся достаточно высокой, свидетельствуя о сохранении интереса к рынку офисной недвижимости столицы. Инвестиционные преимущества коммерческих объектов проявляются особенно ярко на стадии строительства, позволяя рассчитывать на существенный прирост стоимости — до 30–40%, в зависимости от этапа входа в проект. Коммерческая недвижимость от жилой отличается существенно меньшим сроком окупаемости: благодаря высоким ставкам аренды средняя окупаемость составляет около 10–12 лет, тогда как жилая недвижимость требует гораздо большего срока возврата инвестиций. Также арендаторы коммерческих помещений отличаются большей стабильностью и меньшими рисками по сравнению с жильцами квартир — реже возникают конфликты с соседями, случаи бытовых аварий и прочие инциденты.

«Мы видим устойчивую тенденцию среди наших инвесторов: многие предпочитают приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость, формируя сбалансированные инвестиционные портфели. Так, например, некоторые клиенты покупают два жилых объекта и один офис, что подтверждает популярность стратегии диверсификации рисков и стремительный интерес к высокоэффективным инвестициям в сегмент коммерческой недвижимости», — комментирует Антон Конобеевский, директор по продажам девелоперской компании Dominanta

Как пример, офисное помещения в БЦ NOON у м. “Окская”. Стоимость офиса площадью 71,6 квадратных метров составляет 22 339 200 рублей. При базовой ставке аренды 26 тыс. рублей за м2/год и ежегодной индексации ставки на 7,5%, инвестированная сумма окупится за десять лет, после чего станет приносить чистый доход. Такой показатель свидетельствует о высокой эффективности инвестиций и минимальных рисках потери капитала. Получается, что прирост капитализации актива, даже по консервативным прогнозам, составит не менее 5% в год.

Вторая категория покупателей – компании, приобретающие офисные площади для себя, что в моменте позволяет капитализировать бизнес, а в перспективе – оптимизировать затраты на аренду. К примеру, в БЦ NOON недавно состоялась сделка по покупке 1523 м2 — российский производитель товаров для дома приобрел целый этаж под размещение своей штаб-квартиры.

Со слов Антона Конобеевского, инвесторы и конечные покупатели в строящихся бизнес-центрах Dominanta находятся в соотношении 50/50. Часто конечные покупатели приобретают площади “с запасом”, рассчитывая на увеличение численности штата в будущем. До того времени невостребованный объем площади можно сдавать другим арендаторам.

Справка о компании Dominanta

Dominanta, основанная в 2016 году, вышла на девелоперский рынок с собственными проектами в ноябре 2022 года. В настоящее время развивает в Москве жилые проекты бизнес- и премиум класса, а также современные офисные пространства класса “А” и “В”. В приоритете у компании не количество проектов, а их качество. Каждому своему проекту Dominanta уделяет большое внимание, продумывая до мелочей архитектуру зданий, благоустройство территории и использование современных технологий для обеспечения комфорта резидентов.

На юго-востоке Москвы закрыта офисная сделка в бизнес-центре NOON от девелопера Dominanta. Российский производитель товаров для дома приобрел целый этаж площадью 1523 м² под размещение своей штаб-квартиры. Сделка закрыта при участии консалтинговой компании Nikoliers – ко-эксклюзивного партнера по реализации NOON.

Покупка этажа целиком на этапе строительстве позволит компании сформировать максимально комфортное пространство, полностью соответствующее задачам масштабирования бизнеса. А заложенные проектом гибкие планировочные решения создают условия для его адаптации и развития в будущем. Отмечается, что БЦ NOON полностью отвечает всем заявленным требованиям заказчика как по локации, так и по техническому оснащению и внутренней инфраструктуре.

«Офисные помещения в БЦ NOON уже на этапе строительства пользуется высоким спросом – особенно у компаний, расположенных в районе Рязанского проспекта, для которых важен высокий уровень комфорта в привычной локации. БЦ NOON станет единственным новым бизнес-центром класса B+ в районе, исторически известном отсутствием качественного офисного предложения. Благодаря профессионализму и слаженной работе всех участников процесса, мы смогли успешно закрыть сделку на выгодных условиях для каждой из сторон», – отметил Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers.

10-этажное здание БЦ NOON площадью 16,4 тыс. м² включает 98 офисных лотов. Помещения формата shell & core от 63 м² до целого этажа позволяют адаптировать пространство под любые бизнес-задачи. Инфраструктура бизнес-центра включает коммерческие помещения на 1-м этаже, переговорную, многофункциональный зал 142 м² и подземный паркинг на 58 мест. Резидентам будет также доступна открытая терраса на кровле бизнес-центра с обустроенными местами для работы и отдыха.

БЦ NOON расположен в шаговой доступности от метро «Окская», в локации имеются удобные выезды на Рязанский и Волгоградский проспекты, а также Северо-восточную и Юго-восточную хорды. В локации, где активно ведется строительство нового жилья, бизнес-центр выделяется своими яркими фасадами вишневого цвета и выразительной формой здания – треугольной призмы со скругленными углами. Архитектор проекта – московское бюро Sredaa.

Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2026 г. Стоимость офисов начинается от 21,7 млн рублей.

Справочная информация

Компания Dominanta, основанная в 2016 году, вышла на девелоперский рынок с собственными проектами в ноябре 2022 года. В настоящее время развивает в Москве жилые проекты бизнес- и премиум класса, а также современные офисные пространства класса “А” и “В”. В приоритете у компании не количество проектов, а их качество. Каждому своему проекту Dominanta уделяет большое внимание, продумывая до мелочей архитектуру зданий, благоустройство территории и использование современных технологий для обеспечения комфорта резидентов.

Nikoliers – ведущая международная консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Свою деятельность в России компания начала в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. Компания принимала активное участие в формировании профессионального рынка недвижимости в России и заложила высочайшие стандарты работы, основанные на лучших международных и локальных практиках. 7 марта 2022 года компания вышла из состава международной сети Colliers и продолжила работу в России под независимым брендом. С 21 апреля 2022 г. компания работает под брендом Nikoliers. В феврале 2023 года компания вышла на международный рынок, открыв офис в Дубае. На сегодняшний день в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге, Дубае и обособленных подразделениях работает свыше 650 сотрудников.

Специалисты Nikoliers предоставляют полный комплекс профессиональных услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам по всей России. Услуги включают в себя стратегический консалтинг и услуги по продаже и аренде недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценку, а также специализированные исследования рынка. Девелоперам жилой недвижимости специалисты Nikoliers предоставляют полный цикл эксклюзивных и ко-эксклюзивных услуг по проектам – от продажи/приобретения земельных участков под жилую застройку до разработки коммерческих концепций и осуществления брокериджа и маркетинга проектов.

По данным аналитиков девелоперской компании Dominanta, юго-восток Москвы сегодня активно застраивается жильем, но пока он совершенно не освоен офисными девелоперами. Это приводит к существенному дисбалансу спроса и предложения, ведь многие жители густонаселенного округа (по последним статистическим данным, здесь проживает более 1,3 млн человек) хотели бы работать недалеко от дома. Таким образом, ЮВАО представляет собой очень перспективную локацию для реализации проектов бизнес-центров.

Эксперты из Dominanta проанализировали объем офисного предложения в зоне между ТТК и МКАД, ограниченной Щелковским и Каширским шоссе. На текущий момент в реализации здесь представлен 31 бизнес-центр классов «B» и «С» с суммарным объемом предложения 109 тыс. кв. м. При этом на класс «В» приходится всего 6,5 тыс. кв. м, а средний возраст зданий в округе составляет более 40 лет. Основной объем предложения приходится на устаревшие административные здания 80-х годов прошлого века, не предназначенные для размещения в них полноценной офисной инфраструктуры. Планировочные решения также не соответствуют современным стандартам качества и не могут обеспечить высокий уровень удобства арендаторов и покупателей.

Между тем спрос в локации намного превосходит предложение: по данным Dominanta, доля вакансии класса «B» в ЮВАО не превышает 1%, и это самый низкий показатель в Москве. «Офисы класса B пользуются повышенным спросом у клиентов в силу оптимального соотношения цены и качества, – резюмирует Антон Конобеевский, директор по продажам Dominanta. – Так, в ЮВАО средняя стоимость «квадрата» при покупке составляет всего 299,3 тыс. руб. Но, конечно, покупатели и арендаторы готовы платить и больше, однако предпочитают новое предложение, которого в ЮВАО практически нет. Немаловажно и то, что офисы класса «B» находятся в дефиците не только в данной локации, но и в целом по Москве: их сегодня строят значительно меньше, чем офисов «A» класса».

Одним из немногих новых бизнес-центров в ЮВАО станет NOON на Окской улице. Это будет десятиэтажное офисное здание класса «В» общей площадью 16,4 тыс. кв. м. Треугольная форма объекта с мягкими закругленными углами будет подчеркнута фасадами насыщенного вишневого цвета и органично впишется в окружающую застройку. Покупателям доступны помещения от 63 до 159,5 кв. м – всего 98 лотов в формате shell & core с возможностью объединения до целого этажа. Привлекательна и цена на старте реализации – от 20 млн рублей за лот. При этом сдача объекта в эксплуатацию запланирована уже в III квартале 2026 года.

На первом этаже расположатся коммерческие помещения с отдельными входами, многофункциональный зал на 142 кв. м для проведения мероприятий, лобби площадью 174 кв. м – оно объединит зону ресепшен, лаунж-пространство и мини-переговорную. В состав инфраструктуры бизнес-центра также войдет подземный паркинг на 58 машино-мест и терраса на кровле с оборудованными местами для работы и отдыха резидентов.

Бытует мнение, что лето – лучший сезон для приобретения недвижимости. Но взгляды экспертов на этот вопрос часто разнятся. С одной стороны, в это время деловая активность снижается, и застройщики традиционно предоставляют скидки, чтобы поддержать продажи. С другой, квартиры – не фрукты и овощи: из-за высокой стоимости сделки с недвижимостью не укладываются в привычные маркетинговые рамки предпочтений и сезонных трендов.

Сегодня выясняем, лето – это все-таки горячий или мертвый сезон для московского рынка новостроек, и рассказываем, актуальна ли вообще сезонность для недвижимости, как она влияет на спрос и что нужно знать покупателям, прежде чем заключать сделку в самое жаркое время года.

Особенный год

 В этом году эксперты сходятся во мнении, что лето – актуальное время для покупки недвижимости, но не по тем причинам, которые считаются традиционными: например, снижение деловой активности, скидки от девелоперов. 

«Фактор сезонности отошел на второй план ввиду макроэкономической нестабильности. На рыночный спрос влияет курс валют, позиция властей относительно льготной ипотеки и множество других явлений. Девелоперам приходится адаптироваться именно к ним, а не ориентироваться на опыт ежегодного спокойного периода покупательской активности, как это было до 2020 года, когда на рынке наблюдался стабильный прогнозируемый рост цен», – считает Радик Нигматуллин, директор клуба недвижимости «Движение».

Слова коллеги подтверждает Мария Александрова, директор по продукту и рекламе девелоперской компании Dominanta: «Например, в 2023 году с марта по июль мы наблюдали равномерное распределение сделок от месяца к месяцу, а с середины лета, когда был отмечен резкий скачок курса валют и начались разговоры об ужесточении правил выдачи льготной ипотеки, был зафиксирован повышенный спрос на недвижимость».

Этим летом главным пунктом на повестке дня, без сомнения, является ипотека. Именно грядущее завершение действия льготных программ будет подстегивать покупательскую активность. Так, в компании Dominanta считают, что в июне – последнем месяце, когда льготы действуют в привычном формате – покупатели будут очень активны, и советуют не упускать последнюю возможность воспользоваться выгодными предложениями банков.

«В июле возможна просадка на период адаптации рынка к новым реалиям. По каким правилам предстоит работать дальше, скорее всего, мы узнаем уже 7 июня, после очередного заседания Центрального банка», – предполагает директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова.

Еще одной особенностью этого летнего сезона является влияние недавного запрета Москомэкспертизы на проектирование лотов площадью менее 28 кв.м. «Предложение компактных студий ограничено, а значит, на этот вид недвижимости можем вырасти ажиотажный спрос», – отмечает Радик Нигматуллин.

Еще один фактор, который «путает карты» традиционной сезонности, – выход на московский рынок новостроек региональных девелоперов. «Для них выход на рынок столицы – важный шаг, гарантирующий ответственное отношение к такому «первенцу», а также чуть более низкие цены относительно рыночных из-за отсутствия должной репутации у девелопера в регионе», – считает Мария Александрова.

При этом Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс», рекомендует не торопиться списывать преимущества летнего времени года со счетов. Во-первых, дольше световой день, и клиенты более охотно посещают офисы продаж после работы – есть возможность хорошо рассмотреть объект и его окружение даже в вечернее время суток. А во-вторых, летом многие игроки рынка предлагают сезонные акции или скидки, что позволит сделать условия приобретения более привлекательными. Однако в компании Dominanta предостерегают, что покупателям необходимо четко ориентироваться в уровне цен, чтобы понимать, где скидка реальная, а в каких случаях произошло повышение цен, после которого предоставляется псевдоскидка.

Хотят ли летом покупатели чего-то особенного

Эксперты единогласно сходятся во мнении, что в отношении недвижимости предпочтения покупателей не корректируется в зависимости от сезонности. Более того, в последние годы цикл сделки увеличился, и процесс принятия решения о покупке составляет от 3 до 12 месяцев.

При этом в «Мармакс» отмечают, что сейчас в силу доступности льготных программ наибольшей востребованностью пользуются однокомнатные квартиры, приобретаемые в качестве инвестиций или первого жилья, а также двухкомнатные лоты средней и большой площади – для постоянного проживания».

В свою очередь в Dominanta улавливают «перетекание спроса» на первичном рынке в более дорогой сегмент, что свидетельствуют о том, что покупательские предпочтения меняются в сторону более качественного и соответственно более дорогого жилья: «В 3 квартале 2023 года объем сделок в новостройках Москвы сегмента «бизнес» достиг 534 тыс. кв. м и впервые превысил показатели масс-маркета (в сегменте «комфорт» в аналогичный период объем сделок составил 509 тыс. кв. м)». К тому же, в компании также фиксируют увеличение средней площади проданных лотов с 49 в прошлом году до 52 кв.м в текущем, а также снижение доли ипотечных сделок с 71% до 66% в массовом сегменте и с 75% до 55% в сегменте «бизнес». 

«На фоне отмены безадресной льготной ипотеки и противоречивых прогнозов по изменению ключевой ставки рекомендуем покупателям не откладывать сделку в ожидании отката цен. Мудрость профессионалов рынка недвижимости гласит: «Лучшее время для покупки квартиры было вчера», – советует Мария Александрова, директор по продукту и рекламе Dominanta.