Tag вторичное жилье

Аналитический центр Домклик изучил, какую скидку сегодня можно получить при покупке вторичной недвижимости, а также распространённость этих скидок в России и регионах. В рамках исследования аналитики рассмотрели крупнейшие регионы России, а также два курортных — Калининградскую область и Ставропольский край. Дополнительно аналитики вычислили, как изменилась величина дисконта с января 2025 года.

Самые щедрые скидки предлагают в Тюменской области (5,3%) и Волгоградской области (5,1%). Также в тройку лидеров вошла Ростовская область (4,6%).

По данным аналитического центра Домклик, летом 2025 года на вторичном рынке России возможно получить скидку в 3%. Таким образом, при покупке типовой квартиры стоимостью 5,5 млн руб. покупатель может сэкономить около 165 тыс. руб.

Наиболее крупную скидку на готовую квартиру можно выторговать в Тюменской области — 5,3%. В этом же регионе отмечена и самая высокая готовность продавцов снизить цену — на это согласилось более 60% собственников, продававших квартиру с помощью Домклик. Выгодные скидки также доступны в Волгоградской (5,1%) и Ростовской (4,6%) областях.

В ряде регионов величина скидки варьируется от 2,6% (Новосибирская, Свердловская области, Пермский край) до 4,1% (Краснодарский край). В Ставропольском крае и Калининградской области — курортно-рекреационных регионах — размер скидки оценивается в 3,9% и 3,7% соответственно.

Наиболее скромные скидки на жильё наблюдаются в Москве (1,7%), Санкт-Петербурге (1,5%) и их агломерациях — Московской (2,2%) и Ленинградской областях (1,7%). При этом около 47% собственников в Москве и почти 50% в Московской области готовы снизить цены по сравнению с жителями Петербурга (39,1%) и Ленобласти (39,6%). В Санкт-Петербурге сочетаются самые маленькие скидки и наименьшая готовность владельцев снижать цену.

Невысокие скидки на жильё в столицах объясняются, во-первых, высокой востребованностью Москвы и Петербурга как мест для работы и жизни, а во-вторых, растущим спросом на готовое жильё, причём в большинстве случаев для вторичного жилья без оформления ипотеки. Всего по итогам полугодия рост стоимости вторичного жилья в Москве составил 4%, а в Санкт-Петербурге — 8% (данные по сделкам).

Что касается распространённости скидок, то аналитики Домклик выяснили, что в России летом 2025 года (июнь–июль) 48,8% собственников, продавших квартиру через Домклик, предоставили скидку во время заключения сделки.

Лидером по распространённости скидок стала Тюменская область: там 60,4% собственников согласны снизить цену. Также в тройку наиболее сговорчивых регионов вошли Новосибирская (57,1%) и Омская (55,4%) области. Кроме того, более чем в 50% случаев выторговать скидку возможно в Волгоградской области (53,2%), Татарстане (52,8%), Красноярском крае, Воронежской области и Пермском крае — более 51%.

Средний размер скидки по России практически не изменился: 3% в июне–июле против 3,1% в январе 2025 года.

В 11 из 20 регионов цены стабилизировались, что демонстрирует крайне низкая динамика скидок — от -0,4% до +0,5%.

Уступчивость продавцов наиболее ощутимо выросла в Ростовской области (+2,9%). Заметная положительная динамика цен также наблюдалась в Волгоградской (+1,8%) и Калининградской (+1,7%) областях, а также Краснодарском крае (+1,3%). В других регионах изменения оказались менее выраженными (0,2-0,9%).

Напротив, сговорчивость владельцев вторичных квартир снизилась в Ставропольском (-2,5%), Красноярском крае (-1,6%) и Нижегородской области (-1%). В остальных регионах снижение готовности продавцов предоставлять скидки не превысило 0,8%.

Методология

Аналитический центр Домклик изучил квартиры на вторичном рынке, оформленные в ипотеку Сбера через Домклик. Аналитики сравнили стоимость этих квартир, указанную в объявлениях, и стоимость, указанную в сделке. Разницу в цене объявления и сделки эксперты Домклик и определили как скидку.

Далее аналитики вычислили усреднённый размер скидки по выбранным регионам и по России в целом. При усреднении учитывались как сделки, по которым удалось получить скидку, так и сделки, в которых итоговая цена осталась без изменений. Чем больше данный параметр, тем выше выгода для покупателя и наоборот.

Распространённость скидок на вторичном рынке рассчитывалась как отношение количества квартир, приобретённых с положительной скидкой, к общему количеству квартир, приобретённых в ипотеку Сбера на Домклик.

В исследовании рассмотрен период июнь–июль 2025 года. Также представлена динамика изменения величины торга с января 2025-го.

Покупка квартиры в доме, попадающем под программу реновации, кажется многим выгодным вложением, ведь приобретение такого объекта позволяет не только улучшить жилищные условия, получив больше квадратных метров, но и заработать на аренде или последующей перепродаже. В то же время бытует и мнение, что не всегда сделка с такой недвижимостью оказывается прибыльной, а покупатель рискует вместе с новой квартирой столкнуться с обременениями или же переносом срока получения новой квартиры. О том, чего можно ожидать, покупая квартиру в доме под снос, и, как сделать приобретение лота под реновацию максимально выгодным, рассказала эксперт компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Как и с любой другой недвижимостью, первое, на что стоит обратить внимание при поиске дома под снос, — локация. Особенно внимание на это нужно обратить покупателям, выбирающим объект в Новой Москве, так как, если в границах «старой» Москвы взамен снесенного дома собственник получает жилье в том же районе, в Новой — ограничений по локации нет, и переселить здесь могут в любую часть округа.

Второй фактор — дата сноса. На сегодняшний день запланировано три волны реновации: первая — с 2020 по 2024 гг., вторая — с 2025 по 2028 гг., третья — с 2029 по 2032 гг. Очевидно, что, чем ближе снос, тем меньше предложение, а значит и выше стоимость. Однако, как показывает практика, многих владельцев реновационного жилья, даты оказываются плавающими, и могут смещаться как на более ранний, так и более поздний срок, поэтому не всегда стоит отдавать предпочтение лотам I волны по завышенной цене.

Стоимость квартир в реновационных домах находится в диапазоне от 10 до 15 млн руб.  и в среднем на 10-20% выше, чем у аналогичных вариантов вторичного жилья, не попадающего под городскую программу. При этом «добавочную стоимость» определяет не только год сноса, но и локация объекта. Например, в Хорошевском районе приобрести однокомнатную квартиру площадью 31,2 кв. м в доме под реновацию, расположенном в десяти минутах от станции метро «Хорошево», можно за 12,5 млн руб. В той же локации вторичный лот площадью 30 кв. м в здании, не включенном в программу реновации, в шести минутах от соседнего метро «Полежаевская» обойдется в 10,8 млн руб. То есть разница в районе составляет 13,6%.

Частично восполнить стоимость лота до момента сноса дома, поможет сдача квартиры в аренду. Ежемесячный платеж за аренду в «хрущевках» в Москве в среднем составляет от 40 до 80 тыс. руб., поэтому даже если снос запланирован на наиболее поздний срок, до этого момента у собственника есть возможность возместить до 60% от потраченной на покупку суммы. Чтобы выручить максимальное количество прибыли, лучше рассматривать только квартиры с ремонтом или провести небольшой косметический ремонт самостоятельно.

Следующий важный момент — проверка объекта.

«Особенностей при сделке с реновационной квартирой нет. По сути, это обычная "вторичка‎‎" со всеми ее преимуществами и недостатками. Покупая жилье под снос, необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы посторенние люди, выплачены все коммунальные счета, у собственника нет невыплаченных кредитов и микрозаймов, оформлена приватизация, нет ли юридических пороков в документах и других обременений», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке квартир и апартаментов всех классов, включая элитный сегмент, в старой Москве составляет 583,3 тыс. руб., что на 4,5% больше показателя прошлого месяца.

Цена «квадрата» в готовых квартирах и апартаментах выросла в 69 районах столицы. Максимальная динамика отмечается в Крылатском, где за месяц стоимость увеличилась на 9% — до 547,3 тыс. руб. Квадратный метр вторичной недвижимости Арбата вырос в цене на 7,5% и достиг показателя в 1,04 млн руб. На третьей позиции Тропарево-Никулино с месячной динамикой 7%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра здесь составляет 448,3 тыс. руб.

В Котловке цена «квадрата» на вторичном рынке выросла до 344,6 тыс. руб. (+6,9%), в Мещанском — до 724,5 тыс. руб. (+6,2%), Якиманке — до 1,13 млн руб. (+5,6%), Басманном — до 705,4 тыс. руб. (+5,4%), Замоскворечье — до 763,7 тыс. руб. (+5%), Останкинском — до 370,3 тыс. руб. (+4,9%) и в Гагаринском — до 532,9 тыс. руб. (+4,1%).

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основной рост стоимости вторичного жилья приходится на недвижимость высокого класса — от бизнеса до элитного сегмента. Прирост средней цены квадратного метра отмечается в тех районах, где представлено много высокобюджетных объектов. В массовом сегменте за месяц стоимость квадратного метра практически не изменилась: прирост составил от 0,4 до 0,9%».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составляет 583,1 тыс. руб. при средней цене лота 43,7 млн руб.

Наименьшая средняя стоимость «квадрата» фиксируется в десяти районах старой Москвы. В топ-локаций входят Восточный, Внуково, Некрасовка, Старое Крюково, Бирюлево Западное, Капотня, Крюково, Молжаниновский, Старое Крюково, Матушкино и Бирюлево Восточное.

В Восточном средневзвешенная цена квадратного метра составляет 207 тыс. руб. при средней стоимости объекта 11,3 млн руб. На втором месте в рейтинге находится Внуково со средневзвешенной стоимостью «квадрата» 226,3 тыс. руб. и средней ценой лота 11,1 млн руб. Замыкает топ-3 Некрасовка, где стоимость квадратного метра во вторичной недвижимости в среднем составляет 228,8 тыс. руб., а средняя цена лота — 12,7 млн руб.

Минимальная средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечается также в Бирюлево Западном — 229 тыс. руб., Капотне — 231,2 тыс. руб., Крюкове — 233,8 тыс. руб., Молжаниновском — 235,3 тыс. руб., Старом Крюкове — 241,6 тыс. руб., Матушкине — 241,7 тыс. руб. и Бирюлево Восточном — 245,7 тыс. руб. Средняя стоимость вторичной недвижимости в этих локациях находится в диапазоне от 10 до 13,7 млн руб. 

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Районы, где фиксируется наиболее низкая стоимость квадратного метра на вторичном рынке, сконцентрированы в окраинных районах Москвы, в больше степени за МКАД. Подавляющее большинство объектов составляют лоты в домах старого жилого фонда. При этом в экспозиции в этих десяти локациях представлен минимальный объем предложения — 1,5 тыс. квартир и апартаментов совокупной площадью 78,6 тыс. кв. м. Это всего 2,5% от общего объема реализуемой в столице вторичной недвижимости».

Ипотека для многих потребителей по-прежнему является единственным вариантом покупки жилья. Однако при оформлении ипотечного кредита необходимо учитывать разные нюансы. О том, как правильно рассчитать ежемесячный платеж и, что нельзя делать с квартирой, приобретенной в кредит, рассказывает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Готовясь к покупке с использованием заемных средств, первое, что необходимо сделать — рассмотреть предложения нескольких банков и рассчитать наиболее выгодные условия. Сегодня на рынке действует сразу несколько льготных программ. Среди них господдержка, семейная ипотека, программа для IT-специалистов, военная ипотека. Для заемщиков, которые не подходят под условия ни одной из программ, и покупателей вторичного жилья действует стандартная ипотека, где также доступны различные условия и ставки в зависимости от банка.

Дополнительно многие банки предлагают небольшой дисконт на ставку за использование клиентом специальных услуг: таких как электронная регистрация сделки, страхование жизни и здоровья, подписка на дополнительные онлайн-сервисы банка и др. Все это необходимо изучать заранее.

Необходимо помнить и о расходах, сопровождающих ипотеку. Среди них страхование жизни и недвижимости, госпошлина за регистрацию, оценка недвижимости, услуги банка и риелтора. Их стоимость зависит от размера кредита и в среднем составляет около 1,5%.

Следующий шаг — расчет будущих выплат. При выборе меньшего срока кредита ниже переплата банку, но в то же время больше ежемесячный платеж. Формируя план выплаты ипотеки, покупатель оценивает свои реальные финансовые возможности. Лучше оформлять кредит на максимальный период, а в случае увеличения дохода, погасить ипотеку досрочно, чтобы избежать лишних переплат.

В любом случае, ежемесячный платеж должен быть комфортным для заемщика, не ограничивать его не только в повседневных бытовых тратах, но и позволять откладывать хотя бы небольшие сбережения. Стратегия «ужаться и сэкономить, но зато быстрее выплатить ипотеку», часто оказывается нежизнеспособной. Всегда нужно учитывать потенциальные форс-мажоры: снижение заработной платы, потерю работы, непредвиденные траты.

Обычно рекомендуется, рассчитывать выплаты так, чтобы они не превышали 50% дохода. Однако для каждого заемщика пропорции различны и зависят только от индивидуальной ситуации. Например, ежемесячный платеж, требующий половины дохода у покупателя с заработной платой 50 тыс. руб. и у покупателя с зарплатой 200 тыс. руб. ощущается по-разному.

Для того, чтобы было легче закрывать ипотеку, стоит также задуматься о привлечении созаемщика, или спланировать временную сдачу недвижимости в аренду на период выплаты кредита, если такая возможность прописана в договоре с банком.

«Заемщику также важно понимать о том, что можно делать, а что нельзя с приобретенной в кредит квартирой. Например, проведение ремонта и завещание недвижимости допускаются, и одобрение банка в этом случае не потребуется. При этом без официального разрешения организации, выдавшей кредит, запрещено делать перепланировку, перепродавать недвижимость или передавать ее по договору дарения. Также не всегда разрешается регистрировать в квартире других людей, если, конечно, такая опция предварительно не прописана в договоре», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», порядка 80% продавцов вторичных квартир закладывают в стоимость лота возможный дисконт, который в среднем составляет от 2 до 5%. Каждый третий собственник готов пойти и на бóльшую скиду, чтобы быстрее реализовать объект. При этом большинство покупателей, встречающихся на рынке, либо не рискуют торговаться, либо делают это неверно. О том, как правильно просить дисконт и сделать покупку наиболее выгодной, рассказала руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Один из самых важных этапов торга — подготовка. У продавца понравившейся квартиры нельзя сразу просить снизить цену, для этого нужны объективные причины. Поэтому важно предварительно проанализировать рынок и конкретные предложения в выбранной локации, изучить цены и состояние похожих лотов. Лучше всего выбрать несколько объектов и посетить их, чтобы не только иметь альтернативный вариант покупки, но и понять, готовы ли другие собственники к торгу, и на какой дисконт могут пойти они. Так, уже общаясь с владельцем наиболее подходящей квартиры, покупатель сможет составить четкий план дальнейших действий, основанный на конкретной информации.

Торгуясь с собственником, необходимо называть объективные причины для скидки. Первое правило — никогда нельзя апеллировать к сочувствию продавца, говорить, что ожидается пополнение в семействе, решается вопрос с работой или рассказывать о других личных и финансовых проблемах. Скорее всего, у собственника есть собственные причины не снижать цену, поэтому истории о непростой жизненной ситуации вряд на него повлияют.

Второе правило — не стоит указывать продавцу на недостатки его недвижимости — отклеившиеся обои, несовременный дизайн, старую мебель, — чтобы получить дисконт, равный компенсации всех минусов. Это может обидеть собственника и заставить изменить решение в пользу другого претендента на квартиру, который менее придирчив к деталям и торгуется гораздо профессиональней. Повысить шанс на более выгодную сделку получится только, делая акцент на позитивном, не оскорбляя вкусы собственника, и предоставив ему грамотные аргументы.

Третий важный пункт — просить у продавца скидку из-за факторов, на которые он повлиять не может. Например, торговаться из-за плохой транспортной доступности, неразвитой инфраструктуры, плохой экологии. Подразумевается, что покупатель заранее изучил локацию: посмотрел, есть ли рядом школы, детские сады, поликлиники, магазины, метро, курсируют ли автобусы, и, конечно, не питает надежд о чистоте воздуха в выбранном им районе с тремя промышленными предприятиями в окрýге.

Еще одна частая ошибка — попытки манипулировать собственником. Иногда покупатели аргументируют необходимость скидки фразами по типу: «В соседнем доме точно такая же квартира, но с ремонтом посвежее и с ценником на два миллиона ниже». Это в корне неправильно, так как, скорее всего, у продавца возникнет вопрос: «А почему бы вам и не купить квартиру в соседнем доме?». При торге очень важно быть вежливым и конструктивным, чтобы не только не упустить дисконт, но и подходящую недвижимость в целом.

«Покупателю нужно быть честным с продавцом и сразу обозначить запланированный бюджет. Важно упомянуть о предложениях конкурентов, но обязательно проговорить, почему именно эта конкретная квартира так его заинтересовала, и делать акцент только на хорошем. Также можно уточнить у собственника, почему он продает квартиру, чтобы узнать, насколько срочно планируется реализовать лот. Исходя из этого, покупатель сделает вывод, готов продавец дать минимальный дисконт, так как не торопится с продажей, или старается быстро реализовать квартиру, а значит согласится на скидку более 5% или даже 10%. Однако, чтобы получить максимальный дисконт, рекомендуется всегда приглашать риелтора. Специалист не только проведет грамотный торг, но и полностью проверит объект и документы продавца, сопроводит сделку и сделает приобретение выбранной недвижимости максимально выгодным и безопасным», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Эксперт агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказал о преимуществах многокомнатных лотов на рынке вторичной недвижимости. 

Сегодня многокомнатными считаются квартиры с четырьмя и более жилыми помещениями. Это редкие лоты, которые востребованы у небольшой аудитории — многодетных, а также больших семей, которые хотят жить вместе с бабушками, дедушками и более дальними родственниками. Спрос на многокомнатные квартиры отмечается и среди тех, кто планирует организовать гостевые комнаты, спортивный зал, дополнительные спальни или гостиную, творческую студию или мастерскую.

«В 2023 году предложение многокомнатных лотов увеличилось незначительно. Это связано в первую очередь с узким кругом и спецификой целевой аудитории, как следствие, относительно невысоким спросом. Общая доля таких квартир на рынке вторичной недвижимости составляет не более 10%», — рассказывает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Многокомнатные лоты встречаются не только в современных новостройках, но и в старых домах — «сталинках», «хрущевках» и «брежневках». Размер таких квартир напрямую зависит от проекта. Например, в домах 1960-х и 1970-х годов площадь четырехкомнатного лота составляет около 68 кв. м, в панельной серии П-44Т начала 2000-х — порядка 100 кв. м. В бизнес-классе площадь варьируется от 120 до 250 кв. м.

Покупка многокомнатного лота проще и часто выгодней в финансовом плане, чем приобретение компактного жилья. При поиске крупногабаритной недвижимости на вторичном рынке лучше рассматривать не только трех-, но и четырех- и пятикомнатные квартиры.

«Такие лоты менее популярны, на них приходится очень небольшое количество клиентов, поэтому они долго остаются в экспозиции. Стоимость одного квадратного метра в таких квартирах почти на 20% дешевле. Некоторые собственники предлагают дополнительный дисконт, чтобы ускорить процесс продажи», — подводит итог Елена Мищенко.