Tag котлован

По данным "Метриум", с начала 2025 года квадратный метр в новостройках Москвы на стадии котлована подорожал на 11,3%. Для сравнения, в аналогичный период прошедшего года рост цен на начальном этапе строительства составил всего 6,8%. Таким образом, темпы удорожания первичного жилья на котловане в столице год к году увеличились в 1,7 раз.

Специалисты «Метриум» проанализировали динамику цен на новостройки на начальной стадии строительства, чтобы оценить, как замедление темпов появления новых проектов в различных сегментах московского рынка повлияло на их стоимость.

Наиболее заметный рост цен на новостройки на начальном этапе с начала 2025 года зафиксирован в премиум-классе. Если в декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиальных проектах составляла 702 тыс. рублей, то сейчас 2025 года этот показатель достиг 770 тыс. рублей. Таким образом, за короткий период новостройки премиум-класса на начальной стадии строительства подорожали на 10%. По мнению аналитиков «Метриум», это связано с отсутствием стартов новых проектов с дисконтом за котлован и в некоторой степени из-за роста предложения в дорогих проектах.

Анализ средней стоимости квартиры в этом же сегменте и на той же стадии готовности демонстрирует еще более впечатляющую динамику: если в декабре 2024 года застройщики предлагали квартиры и апартаменты «на котловане» в среднем за 49,2 млн рублей, то теперь цена выросла на 19% до 58,5 млн рублей. Это связано с увеличением средней площади квартир в продаже и ростом предложения в более дорогих проектах на начальном этапе.

«Премиальные новостройки сегодня — один из самых востребованных активов для конечных покупателей и инвесторов, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК на начальной стадии строительства Dream Riva). — По объему предложения за последние три года этот сегмент рынка вырос в 1,5 раза. Традиционная привлекательность лотов высокого класса усилилась несколькими факторами. Например, мы наблюдаем смещение спроса с зарубежных предложений на внутренний рынок как результат геополитических явлений. Росту спроса на недвижимость премиального и делюкс-класса способствует и распространение таких финансовых инструментов, как рассрочка. К тому же, высокобюджетные объекты расширяют географию — девелоперы строят новые проекты за пределами традиционных районов центра Москвы».

Рост цен на новостройки на начальном этапе строительства отмечен и в массовом сегменте. Здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7% – с 316 тыс. рублей в декабре 2024 года до 337 тыс. Рублей сегодня. Средняя стоимость квартир в этом сегменте на начальной стадии также заметно выросла: если в декабре такое жилье застройщики предлагали в среднем за 13,6 млн рублей, то сейчас показатель увеличился на 16% до 15,5 млн рублей.

В сегменте новостроек бизнес-класса существенных изменений цен на объекты на начальном этапе строительства в 2025 году пока не наблюдается. В декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса на «котловане» составляла 455 тыс. рублей, а сегодня она незначительно снизилась – всего на 1% до 450 тыс. рублей. Средняя стоимость помещений в новостройках бизнес-класса на начальном этапе их реализации также сократилась на 6% с 24,7 млн рублей до 23,3 млн рублей. Такая динамика, отмечают аналитики «Метриум», связана с тем, что в бизнес-классе в 2025 году было достаточно много стартов продаж.

Немного снизились цены и в новых проектах высокобюджетных новостроек. Здесь средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства в сжатые сроки снизилась на 5% с 2,14 млн рублей до 2,02 млн рублей. Средний бюджет, необходимый для вложений в высокобюджетный проект на начальной стадии его реализации, также несколько сократился: если в декабре 2024 года покупателю такого жилья требовалось в среднем 288 млн рублей, то сейчас этот показатель уменьшился на 10% до 259 млн рублей.

«Квартиры на этапе котлована в «старой» Москве во всех сегментах сейчас стоят в среднем 46,1 млн руб., – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – В свою очередь, средняя стоимость готовых новостроек на 20,2% выше – 55,4 млн руб. Помещения во введенных домах за год подорожали на 32,1%, а в корпусах на начальном этапе строительства – на 55,2%. Конечно, отчасти столь впечатляющая динамика объясняется изменениями в структуре экспозиции: стартом целого ряда масштабных высокобюджетных проектов и прекращением запуска новых апартаментных комплексов. Но вместе с тем данные показатели нельзя назвать эфемерными. Реальный рост цен, по нашим подсчетам, составляет 15-20%, то есть превосходит уровень инфляции. Это говорит о том, что именно предложения на двух полярных этапах реализации новостроек – на стадии котлована и с ключами – обладают особенно высокой ликвидностью.

Финансовые модели большинства проектов сегодня устроены так, что приобретение жилья на котловане наверняка гарантирует, по меньшей мере, сбережение средств. Девелоперы, как правило, выводят на старте квартиры с дисконтом к рынку, чтобы успешно наполнять эскроу-счета с первых дней реализации. В свою очередь, готовые новостройки продолжают дорожать в условиях всплеска популярности семейной ипотеки, так как это наиболее предпочтительный продукт для покупателей с детьми. К тому же, вложения в них подходят инвесторам-рантье. В портфеле нашей компании есть как новостройки на котловане («UNO на Горбунова», «VERY на Ботанической» (II очередь), так и готовые проекты (RED7, «VERY на Ботанической» (I очередь), MainStreet, «UNO. Головинские пруды», «ФизтехСити»)».

«Наблюдаемое с начала года сокращение объемов вывода новых проектов на рынок новостроек Москвы – это тревожный сигнал, который уже находит отражение в ценовой динамике, особенно на начальных стадиях строительства, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если девелоперская активность по запуску новых жилых комплексов не восстановится в ближайшие месяцы, угроза формирования ощутимого дефицита предложения будет только нарастать, в первую очередь в наиболее ликвидных сегментах, таких как массовый. В этом сегменте стремительно сокращается предложение на фоне высокого спроса. Это неизбежно приведет к дальнейшему удорожанию квартир и апартаментов на этапе «котлована», поскольку именно на этой стадии спрос со стороны покупателей и инвесторов, стремящихся зафиксировать наиболее привлекательную цену, традиционно высок. Более того, нехватка нового предложения на первичном рынке может косвенно подогреть цены и на готовое жилье, а также на вторичном рынке, куда часть спроса переориентируется при сужении выбора в новостройках. Для покупателей это означает, что окно возможностей приобретения жилья по текущим ценам, особенно на старте продаж, может оказаться недолгим».

По данным "Метриум", с начала 2025 года квадратный метр в новостройках Москвы на стадии котлована подорожал на 11,3%. Для сравнения, в аналогичный период прошедшего года рост цен на начальном этапе строительства составил всего 6,8%. Таким образом, темпы удорожания первичного жилья на котловане в столице год к году увеличились в 1,7 раз.

Специалисты «Метриум» проанализировали динамику цен на новостройки на начальной стадии строительства, чтобы оценить, как замедление темпов появления новых проектов в различных сегментах московского рынка повлияло на их стоимость.

Наиболее заметный рост цен на новостройки на начальном этапе с начала 2025 года зафиксирован в премиум-классе. Если в декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиальных проектах составляла 702 тыс. рублей, то сейчас 2025 года этот показатель достиг 770 тыс. рублей. Таким образом, за короткий период новостройки премиум-класса на начальной стадии строительства подорожали на 10%. По мнению аналитиков «Метриум», это связано с отсутствием стартов новых проектов с дисконтом за котлован и в некоторой степени из-за роста предложения в дорогих проектах.

Анализ средней стоимости квартиры в этом же сегменте и на той же стадии готовности демонстрирует еще более впечатляющую динамику: если в декабре 2024 года застройщики предлагали квартиры и апартаменты «на котловане» в среднем за 49,2 млн рублей, то теперь цена выросла на 19% до 58,5 млн рублей. Это связано с увеличением средней площади квартир в продаже и ростом предложения в более дорогих проектах на начальном этапе.

«Премиальные новостройки сегодня — один из самых востребованных активов для конечных покупателей и инвесторов, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК на начальной стадии строительства Dream Riva). — По объему предложения за последние три года этот сегмент рынка вырос в 1,5 раза. Традиционная привлекательность лотов высокого класса усилилась несколькими факторами. Например, мы наблюдаем смещение спроса с зарубежных предложений на внутренний рынок как результат геополитических явлений. Росту спроса на недвижимость премиального и делюкс-класса способствует и распространение таких финансовых инструментов, как рассрочка. К тому же, высокобюджетные объекты расширяют географию — девелоперы строят новые проекты за пределами традиционных районов центра Москвы».

Рост цен на новостройки на начальном этапе строительства отмечен и в массовом сегменте. Здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7% – с 316 тыс. рублей в декабре 2024 года до 337 тыс. Рублей сегодня. Средняя стоимость квартир в этом сегменте на начальной стадии также заметно выросла: если в декабре такое жилье застройщики предлагали в среднем за 13,6 млн рублей, то сейчас показатель увеличился на 16% до 15,5 млн рублей.

В сегменте новостроек бизнес-класса существенных изменений цен на объекты на начальном этапе строительства в 2025 году пока не наблюдается. В декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса на «котловане» составляла 455 тыс. рублей, а сегодня она незначительно снизилась – всего на 1% до 450 тыс. рублей. Средняя стоимость помещений в новостройках бизнес-класса на начальном этапе их реализации также сократилась на 6% с 24,7 млн рублей до 23,3 млн рублей. Такая динамика, отмечают аналитики «Метриум», связана с тем, что в бизнес-классе в 2025 году было достаточно много стартов продаж.

Немного снизились цены и в новых проектах высокобюджетных новостроек. Здесь средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства в сжатые сроки снизилась на 5% с 2,14 млн рублей до 2,02 млн рублей. Средний бюджет, необходимый для вложений в высокобюджетный проект на начальной стадии его реализации, также несколько сократился: если в декабре 2024 года покупателю такого жилья требовалось в среднем 288 млн рублей, то сейчас этот показатель уменьшился на 10% до 259 млн рублей.

«Квартиры на этапе котлована в «старой» Москве во всех сегментах сейчас стоят в среднем 46,1 млн руб., – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – В свою очередь, средняя стоимость готовых новостроек на 20,2% выше – 55,4 млн руб. Помещения во введенных домах за год подорожали на 32,1%, а в корпусах на начальном этапе строительства – на 55,2%. Конечно, отчасти столь впечатляющая динамика объясняется изменениями в структуре экспозиции: стартом целого ряда масштабных высокобюджетных проектов и прекращением запуска новых апартаментных комплексов. Но вместе с тем данные показатели нельзя назвать эфемерными. Реальный рост цен, по нашим подсчетам, составляет 15-20%, то есть превосходит уровень инфляции. Это говорит о том, что именно предложения на двух полярных этапах реализации новостроек – на стадии котлована и с ключами – обладают особенно высокой ликвидностью.

Финансовые модели большинства проектов сегодня устроены так, что приобретение жилья на котловане наверняка гарантирует, по меньшей мере, сбережение средств. Девелоперы, как правило, выводят на старте квартиры с дисконтом к рынку, чтобы успешно наполнять эскроу-счета с первых дней реализации. В свою очередь, готовые новостройки продолжают дорожать в условиях всплеска популярности семейной ипотеки, так как это наиболее предпочтительный продукт для покупателей с детьми. К тому же, вложения в них подходят инвесторам-рантье. В портфеле нашей компании есть как новостройки на котловане («UNO на Горбунова», «VERY на Ботанической» (II очередь), так и готовые проекты (RED7, «VERY на Ботанической» (I очередь), MainStreet, «UNO. Головинские пруды», «ФизтехСити»)».

«Наблюдаемое с начала года сокращение объемов вывода новых проектов на рынок новостроек Москвы – это тревожный сигнал, который уже находит отражение в ценовой динамике, особенно на начальных стадиях строительства, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если девелоперская активность по запуску новых жилых комплексов не восстановится в ближайшие месяцы, угроза формирования ощутимого дефицита предложения будет только нарастать, в первую очередь в наиболее ликвидных сегментах, таких как массовый. В этом сегменте стремительно сокращается предложение на фоне высокого спроса. Это неизбежно приведет к дальнейшему удорожанию квартир и апартаментов на этапе «котлована», поскольку именно на этой стадии спрос со стороны покупателей и инвесторов, стремящихся зафиксировать наиболее привлекательную цену, традиционно высок. Более того, нехватка нового предложения на первичном рынке может косвенно подогреть цены и на готовое жилье, а также на вторичном рынке, куда часть спроса переориентируется при сужении выбора в новостройках. Для покупателей это означает, что окно возможностей приобретения жилья по текущим ценам, особенно на старте продаж, может оказаться недолгим».

Доля сделок в корпусах на котловане в «старой» Москве в III квартале 2024 года достигла 31,7%, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и Regions Development. Это максимальный результат за два года. Активизации спроса на котловане способствовали в первую очередь длительные беспроцентные рассрочки.

По данным компаний «Метриум» и Regions Development, на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 46,4 тысяч квартир и апартаментов в строящихся новостройках. Их доля составляет 87,7% от суммарного предложения первичного жилья в «старых» границах столицы. За год доля строящегося жилья практически не изменилась – в сентябре 2023 года она составляла 87,5%.

Строительство жилых и апарт-комплексов делится на три основных стадии: работы на котловане, монтаж этажей, отделка фасадов и внутренних помещений. Сейчас девелоперы «старой» Москвы на начальном этапе строительства (на котловане) продают 13,06 тысяч лотов, что составляет 24,7% от общего предложения. За год число таких квартир и апартаментов выросло на 43%, доля – на 5,5 п.п. При этом в III квартале 2024 года в домах на котловане совершено 4139 сделок по ДДУ, то есть 31,7% от всех покупок по договорам долевого участия. Относительно аналогичного периода 2023 года число таких сделок выросло на 56,3%, доля – на 19,7 п.п. Примечательно, что текущая доля сделок на котловане (31,7%) является максимальной за два года. В III квартале 2022 года показатель составил 34,9%. 

«Несмотря на спад покупательской активности на фоне сворачивания льготной ипотеки и роста рыночных ставок, число сделок на котловане, напротив, растет, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva). – Это объясняется не только увеличением предложения на начальном этапе строительства, но и дисконтами к рынку на котловане. Также на динамику сделок влияют популярные программы рассрочек, которые лучше всего брать именно на старте реализации проектов. В таком случае выше вероятность оформления ипотеки по выгодной ставке на остаток. Мы предлагаем квартиры на котловане в премиальных жилых комплексах «Преображенская площадь» (II очередь) и Dream Riva (бронирование). При этом девелоперы совместно с банками разрабатывают привлекательные ипотечные программы. Так, в «Преображенской площади» доступны кредиты под 7,2% годовых на ограниченный срок для всех клиентов».

На этапе монтажа этажей в «старой» Москве продается 23,06 тысяч квартир и апартаментов, что составляет 45,5% от суммарного предложения. За 12 месяцев число подобных лотов сократилось на 4,9%, доля – на 5,4 п.п. Вместе с тем в июле-сентябре 2024 года в корпусах на стадии монтажа этажей совершено 6004 сделки по ДДУ (46% от всех покупок по договорам долевого участия). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число таких сделок снизилось на 55,3%, доля – на 14,8 п.п.

В «старой» Москве на этапе отделки в продаже находится 10,29 тысяч квартир и апартаментов, то есть 19,5% от общего предложения. Год к году количество таких лотов выросло на 23,4%, доля – на 2 п.п. В III квартале 2024 года в домах на стадии отделки совершено 2778 сделок по ДДУ, что составляет 21,3% от всех покупок по договорам долевого участия. Относительно июля-сентября 2023 года количество подобных сделок сократилось на 49%, доля – на 3,5 п.п.

Следует отметить, что на готовые варианты приходится 6500 квартир и апартаментов – 12,3% экспонируемых лотов на первичном рынке «старой» Москвы. За год их число выросло на 9,4%, доля, напротив, сократилась на 0,2 п.п.

«Готовые новостройки реализуются по ДКП, как и вторичное жилье, и не входят в статистику сделок по ДДУ, – комментирует Лилия Арцибашева. – Однако очевидно, что сейчас на них наблюдается повышенный спрос. Дело в том, что более 50% ипотечных сделок на первичном рынке приходится на семейную ипотеку. А клиенты с детьми, как правило, нацелены на скорый переезд. Кроме того, особый интерес к покупке жилья «с ключами» проявляют инвесторы-рантье в связи с растущими арендными ставками. Поэтому клиенты скупают финальный пул квартир в нашем готовом жилом комплексе Dream Towers. Арендные ставки в ЖК уже сейчас высокие, хотя он только недавно введен в эксплуатацию, а Нагатинский полуостров – новый район для премиум-класса». 

Число квартир и апартаментов в новостройках на этапе котлована в Московской области с начала года сократилось на 9%, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и «Ферро-Строй». В то же время общий объем предложения вырос на 4,9%.

По данным компаний «Метриум» и «Ферро-Строй», на первичном рынке Московской области сегодня представлено 43 880 квартир и апартаментов. С начала года объем предложения вырос на 4,9%. За это время в Подмосковье стартовали продажи в 24 проектах, в которых на текущий момент продается 5860 лотов, то есть 13,3% от суммарной экспозиции в регионе.

Вместе с тем с начала года в Московской области на 9% сократилось число новостроек на этапе котлована. Сейчас в них продается 7370 квартир и апартаментов, тогда как в начале года таких вариантов насчитывалось 8100. Доля предложений на начальном этапе строительства с января по сентябрь сократилась с 19,4% до 16,8%.

«Пока рано говорить о дефиците новостроек на котловане в Московской области, но выбор у клиентов определенно ограничен, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – При этом такие варианты являются наиболее экономичными, а также позволяют сохранить и даже приумножить вложенные средства. Например, в городском округе Мытищи варианты на котловане стоят на 5% дешевле, чем готовые. С начала строительства до момента ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают в среднем на 20-25%. Особенно активно растут цены в проектах КРТ, где интенсивно развивается социальная инфраструктура».

Сокращение предложений на этапе котлована в Московской области связано, прежде всего, с переходом многих проектов на этап монтажа этажей. Число вариантов на этой стадии строительной готовности с начала года, напротив, выросло на 10,5% – с 19 670 до 21 730, подсчитали эксперты «Метриум» и ГК «Ферро-Строй». Количество предложений на этапе отделки увеличилось на 3,6% – с 7820 до 8110. Квартир и апартаментов в готовых комплексах девелоперы стали продавать на 7,1% больше – 6675 сейчас против 6230 в начале года. 

По наблюдениям аналитиков группы компаний «Сумма элементов», в Москве резко выросло предложение новостроек премиум-класса на начальном этапе строительства. В августе 2024 застройщики в этого сегмента предлагали почти 1,5 тыс. квартир и апартаментов на начальном этапе строительства, что в два раза больше, чем год назад.

В августе 2024 года предложение новостроек премиум-класса в Москве на начальном этапе строительства значительно увеличилось, что стало заметным явлением на рынке недвижимости. Застройщики премиального сегмента предлагали около 1,5 тыс. квартир и апартаментов на котловане, что в два раза больше, чем в аналогичный период прошлого года (в августе 2023 года количество предложений на начальном этапе составляло всего 680 помещений).

Общий объем новостроек премиум-класса также увеличился за последние 12 месяцев — с 4,9 тыс. до 6,3 тыс. квартир, что составляет рост на 29%. Наибольшую динамику показали объекты на начальной стадии строительства, тогда как количество квартир на этапе монтажа этажей сократилось на 11%, на стадии отделочных работ — в полтора раза, а в готовых домах — в 1,3 раза.

По состоянию на август 2024 года, больше всего предложений сосредоточено на этапе отделки — 34%, следом идут объекты на стадии монтажа этажей — 31%, на начальной стадии — 24%, и в готовых домах — 11%. Рост предложения на ранних стадиях объясняется выходом на рынок новых проектов. Так, если в августе 2023 года в сегменте премиальных новостроек было всего 6 проектов на начальном этапе, то в августе 2024 года их стало уже 14.

Средняя стоимость квадратного метра на начальной стадии строительства сократилась: в августе 2023 года она составляла 680 тыс. рублей за квадратный метр, а в августе 2024 года — 648 тыс. рублей. Однако эксперты группы компаний «Сумма элементов» отмечают, в премиум-классе увеличилась ценовая вилка, и теперь можно найти больше привлекательных проектов с дисконтом на начальной стадии строительства.

«Рост предложения новостроек премиум-класса на начальном этапе строительства — закономерный процесс, – комментирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости группы компаний «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). – Все больше застройщиков стремятся занять эту нишу, поскольку она практически не зависит от состояния ипотечного рынка и субсидирования ставок. Конкуренция в этом сегменте усиливается, как и качество предлагаемых объектов. При анализе отдельных проектов, стартовавших год назад, наблюдается заметный рост цен. Например, в небоскребе “Дом Дау” средняя стоимость квадратного метра за последние 12 месяцев увеличилась с 691 тыс. до 762 тыс. рублей, что составляет 10%».

Проекты на начальном этапе строительства стоят в среднем на 15,9% дешевле готовых, подсчитали аналитики компании «Метриум». Однако в премиальном и элитном сегментах, а также в Новой Москве жилье на котловане, напротив, дороже сданного.

Аналитики «Метриум подсчитали, что проекты на котловане стоят на 15,9% дешевле готовых: 449,1 тысяч рублей за кв. м против 534,1 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения, год назад средняя цена комплексов на начальном этапе строительства была на 32,2% ниже, чем введенных, пять лет назад – на 35,3% ниже. То есть разрыв цен между жильем на котловане и готовыми комплексами сокращается, особенно за последний год. Это объясняется, прежде всего, реакцией девелоперов на восстановление покупательской активности после непростого 2022 года. Практически все проекты сейчас выходят на рынок с минимальным дисконтом к рынку и быстро растут в цене.

Массовый сегмент

Массовые комплексы «старой» Москвы на котловане стоят на 5,3% дешевле готовых (323,1 тысяч рублей за кв. м против 341,2 тысяч рублей за кв. м.). Годом ранее этот показатель был равен 20,3%, пять лет назад – 3,8%. Соответственно, в долгосрочной перспективе разрыв цен немного вырос, однако за прошедшие 12 месяцев ощутимо сократился. Это обусловлено резким подорожанием за год массовых проектов на начальном этапе строительства – на 31,2%. Застройщики поднимали цены на фоне удорожания рыночных кредитов, в преддверии сворачивания льготных госпрограмм.

Бизнес-класс

Средняя цена проектов бизнес-класса «старой» Москвы на котловане на 9,7% ниже, чем в готовых (421,4 тысяч рублей за кв. м против 466,6 тысяч рублей за кв. м.). Год назад разрыв цен составлял 9%, пять лет назад – 22%. Следовательно, за последний год показатель немного скорректировался вверх, но на длительном временном интервале существенно сократился. Проекты бизнес-класса за минувшие пять лет стали почти в полтора раза более востребованными, что стимулировало снижать дисконт на котловане. Тем не менее, он сохранился благодаря растущей конкуренции.

«В условиях роста абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, а также роста спроса на жилье бизнес-класса в последние годы каждый новый проект на рынке выводился по более высокой цене, что также способствовало сокращению разницы между средней ценой проектов на котловане и ценой готовой недвижимости, – подчеркивает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – При этом разница в стоимости квадратного метра одного и того же проекта на котловане и полностью готового и введенного в эксплуатацию даже сегодня находится на уровне 20-35%. Причем максимальный рост обеспечивают проекты в хорошей локации, с авторской архитектурой и высокими потребительскими характеристиками. Такие проекты не устаревают долгие годы и остаются востребованными, в том числе, на вторичном рынке. К ним, например, можно отнести наш апарт-комплекс Emotion в «Большом Сити» и новый комплекс «EVOPARK Сокольники» в районе Преображенское, на набережной реки Яуза».  

Премиум-класс

Совершенно иначе ситуация выглядит в премиум-классе. Готовые премиальные новостройки стоят, наоборот, дешевле комплексов на котловане – на 8,8% (717,1 тысяч рублей за кв. м против 785,8 тысяч рублей за кв. м). Годом ранее средняя цена проектов на начальном этапе строительства была на 6,4% ниже, чем введенных, пять лет назад – на 34,4%. В первую очередь такая динамика объясняется изменением структуры экспозиции. Сейчас на этапе котлована находится несколько дорогих проектов, которые по статусу граничат с элитными, но относятся к премиум-классу из-за масштаба или локации.

Сейчас в Москве наблюдается дефицит готового жилья премиум-класса. Его доля составляет 7,3% от общего объема предложения. В 2024 году ввод жилья премиального жилья вырастет, но сравнительно незначительно – на 15%. Поэтому готовые проекты премиум-класса сохранят повышенную ликвидность.

«Премиальное жилье на котловане также подходит для инвестиций, но только в развивающихся локациях, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – В устоявшихся престижных районах девелоперы стали устанавливать изначально высокие стартовые цены. В свою очередь, в новых перспективных локациях премиум-класса компании предлагают более привлекательные цены на начальном этапе строительства, в связи с чем такие проекты не теряют инвестиционную потенциал как в процессе возведения, так и после ввода. Такая ситуация наблюдается, например, в районах Преображенское и Нагатинский полуостров, где кроме строительства премиум-жилья активно создается современная социальная и рекреационная инфраструктура».

Элитный сегмент

В элитном сегменте также стоимость готовых и введенных домов ниже, чем жилья на начальном этапе строительства. Готовые элитные комплексы на 20,4% дешевле, чем проекты на котловане (1,526 млн рублей за кв. м против 1,917 млн рублей за кв. м). Схожая ситуация наблюдалась год назад: тогда разница цен была даже выше – 25,5%. Это связано со стартом продаж в целом ряде делюкс-проектов – самых дорогих на рынке. В свою очередь, пять лет назад готовые элитные проекты стоили на 9% дороже, чем на котловане, что объясняется более сбалансированной экспозицией делюкс-комплексов.  

«Инвестиционная привлекательность элитного жилья на котловане не снизилась, хотя готовые проекты сейчас и стоят дешевле, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). – Этот парадокс объясняется легко. Среди готовых комплексов в продаже много проектов с длительным сроком реализации, которые успели морально устареть и реализуются с дисконтом относительно рынка. Тогда как на котловане сегодня преобладают клубные дома с эксклюзивным сервисом, редкими форматами квартир и апартаментов, отделкой от дизайнеров с мировым именем. Еще до окончания строительства они привлекают повышенное внимание обеспеченных клиентов и приобретает статус коллекционной или даже трофейной недвижимости». 

Квартиры в столичных высотках на этапе котлована с начала года подорожали на 10%. Средняя цена квадратного метра в подобных комплексах достигла 368,6 тысяч рублей. Аналитики «Метриум» изучили первичный рынок небоскребов столицы и выявили пять самых доступных проектов на котловане.

Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В августе 2023 года на первичном рынке Москвы представлено 11 проектов с небоскребами на начальном этапе строительства. Квадратный метр квартир и апартаментов в данных комплексах обойдется в среднем в 361,6 тысяч рублей. С января по август данный показатель сократился на 7% в связи с появлением целого ряда новых корпусов на старте.

Средняя площадь жилья в проектах с небоскребами на этапе котлована составляет 48,8 кв. м. Этот показатель на 8,8% уступает среднерыночному.

Большинство проектов с небоскребами на начальном этапе строительства принадлежат к бизнес-классу – восемь. Еще два комплекса относятся к массовому сегменту и один к премиальному.

По округам проекты с небоскребами на этапе котлована распределены следующим образом: по два – в САО, ЗАО и СЗАО, по одному – в ЦАО, СВАО, ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО.

Самый доступный проект с небоскребами на котловане – апарт-комплекс бизнес-класса «Мираполис» от ГК «Основа». В его состав входят четыре корпуса высотой до 120 м. «Мираполис» расположен на границе Ярославского района и Ростокино (СВАО), в 500 м от «Лосиного острова». Внутренняя инфраструктура проекта включает торговый центр, рестораны, магазины, фитнес-клуб с бассейном и SPA. В двухуровневом дворе предусмотрены амфитеатр, сад для медитации, прогулочная аллея, на крыше стилобата – смотровая площадка и зона отдыха. Срок ввода «Мираполиса» – II квартал 2026 года. Средняя цена квадратного метра в проекте – 269,1 тысяч рублей.

«Итоговая стоимость комплекса для клиентов определяется целым рядом факторов, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Важнейшими из них являются локация, стадия строительной готовности, использование рациональных технологий. Например, во всех наших проектах применяется платформа строительного контроля на базе искусственного интеллекта. Данная разработка ГК «Основа» помогает значительно сократить затраты на всех этапах реализации комплекса. В результате мы имеем возможность предлагать покупателям качественные проекты с индивидуальной концепцией по доступной цене. А высотный квартал «Мираполис» еще и находится на начальной стадии строительства. Покупатели апартаментов в этом проекте получают широкий выбор вариантов с террасами, потолками 3,1 м и панорамными окнами в пол, из которых открываются прекрасные виды на зеленые массивы «Лосиного острова».

Второе место занял жилой комплекс комфорт-класса «Кавказский бульвар 51» от компании «ПИК». В его состав входят шесть корпусов высотой до 105 м. «Кавказский бульвар 51» расположен в Царицыно (ЮАО). Помимо жилья, девелопер построит здесь школу и два детских сада. Срок ввода «Кавказского бульвара 51» – III квартал 2025 года. Квадратный метр стоит в среднем в 271 тысячу рублей.

На третьей позиции находится жилой комплекс бизнес-класса City Bay от MR Group. Высота корпусов в новой III очереди (квартал North) доходит до 180 м. Проект реализуется в Покровском-Стрешнево (СЗАО), на берегу Москвы-реки, где девелопер создает благоустроенную многоуровневую набережную. В составе жилого комплекса City заработают детский сад и филиал Курчатовской школы. В проекте также предусмотрены объекты коммерческой инфраструктуры: кафе, рестораны, супермаркет, медцентр, спортивные студии и салоны красоты. Срок ввода III очереди City Bay – IV квартал 2026 года. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 298,6 тысяч рублей.

Четвертое место занял еще один проект от MR Group – жилой комплекс бизнес-класса «Селигер Сити». В 2023 году в рамках масштабного проекта в Западном Дегунино (САО) началось строительство двух 39-этажных «горизонтальных небоскребов», в честь легендарного советского конструктивиста названных «башнями Лисицкого». Эксплуатируемая кровля высоток будет использоваться под приватные террасы и лаундж-зону. Инфраструктура проекта включает детский сад, фитнес-студию, салон красоты, рестораны и банки. Квадратный метр в новых башнях «Селигер Сити» стоит в среднем в 326,3 тысяч рублей.

«Строительство небоскребов позволяет оставить свободными больше прилегающей территории, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Соответственно, девелоперы получают возможность реализовывать по-настоящему масштабные и незаурядные проекты благоустройства. Например, в жилом комплексе City Bay эстетической доминантой стала Москва-река. Здесь строится открытая каскадная набережная с экотропами, велодорожками, амфитеатром, при этом максимально сохраняется естественное озеленение. К тому же, с речным пейзажем прекрасно сочетается переменная высотность корпусов, возрастающая по мере удаления от воды». 

Топ-5 замыкает жилой комплекс комфорт-класса «Первый Дубровский» от «ПИК». В его состав входят четыре корпуса высотой до 130 м. «Первый Дубровский» строится в Южнопортовом районе (ЮВАО). Инфраструктура комплекса будет включать школу, детский сад, магазины и кафе. Срок ввода ЖК – I квартал 2026 года. Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 334,2 тысяч рублей.

«В январе-июле клиенты первичного рынка в Москве приобрели 1710 квартир и апартаментов в небоскребах на котловане, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Спрос на высотные проекты на старте реализации почти в полтора раза выше, чем на мало- и среднеэтажные комплексы на начальном этапе строительства. Это свидетельствует об их высокой ликвидности, обусловленной, прежде всего, насыщенной инфраструктурой и масштабным благоустройством».