Tag КРТ

Механизм комплексного развития территорий требует совершенствования, чтобы предусмотреть большую гибкость и балансировку обязательств девелоперов по ходу исполнения договора, заявил Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС», на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывшей Пермский Форум Развития «Города будущего».

«На сегодняшний день только застройщик «зарегламентирован» в рамках КРТ. Только он один несет за все ответственность, хотя участников гораздо больше. По этой причине важно описать обязательства всех сторон по договору, принимая во внимание текущую экономическую ситуацию. Есть десяток процедурных вопросов подготовки КРТ, которые требуют доработки. Среди них — пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, на которых реализуется проект КРТ, размера выплат возмещения за помещения в аварийных расселяемых домах, расширения оснований для обмена земельных участков для последующего вовлечения в КРТ, а также условий изменения договора КРТ, если обстоятельства существенно меняются по причинам, не зависящим от застройщика», — задал направление вопросов, требующих поддержки, Станислав Киселев.

Генеральный директор «КОРТРОС» отметил, что сегодня первоочередным вопросом, который требует внесения изменений в Градостроительный кодекс, является предоставление застройщикам права инициировать или вносить правки в договор КРТ при существенном изменении экономических обстоятельств. Разработать алгоритм для этого возможно по аналогии соглашений в сфере госзакупок и государственно-частного партнерства.

Поддержать девелоперов могут изменения Градостроительного кодекса, связанные с учетом непредвиденных обстоятельств, не зависящих от застройщика. В частности, когда на территории выявляется объект культурного наследия или не подтверждается техническая возможность подключения к инженерным сетям. В связи с этим спикер обращает внимание на принципиальность полноты всей информации о земельном участке КРТ, которую предоставляют региональные власти до начала работ. Речь идет о пакете документов на наличие на осваиваемой территории сетей, проведенияархеологических изысканий и их результатов.

Пересмотра требует, по мнению генерального директора «КОРТРОС», также подход к расчету выкупной цены аварийного жилья для расселения на участках КРТ. Сейчас она складывается из рыночной стоимости и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая составляет дополнительные 10-15% цены изымаемого помещения. Эту избыточную финансовую нагрузку «КОРТРОС» предлагают снять с застройщиков для снижения их затрат.

Совершенствовать инструмент КРТ возможно и в сокращении бюджетных средств, которые направляются на выкуп земельных участков частных лиц для размещения административных зданий. В этом поможет механизм обмена на равноценный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Наконец, есть особенности договора о КРТ, которые делают менее привлекательными эти проекты не только для застройщиков, но и для банков, предоставляющих финансирование — это неограниченный срок обжалования договора.

Предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны улучшить экономику проектов, а также скорость их реализации, повышая привлекательность КРТ как основного инструмента современного российского девелопмента.

26 июня 2025 года на форуме недвижимости «Движение» прошла экспертная сессия «КРТ и развитие городов», посвященная потенциалу комплексного развития территорий (КРТ) в трансформации городской среды.

В центре внимания — актуальные практики реализации проектов КРТ, включая работу с объектами культурного наследия, вовлечение депрессивных промышленных зон, расселение аварийного жилья и преобразование городских окраин. Особый акцент был сделан на финансовые механизмы, инструменты привлечения инвесторов, а также на выстраивание доверительного диалога с жителями.

Участники отметили, что КРТ сегодня — не просто инструмент редевелопмента, а полноценный драйвер обновления городов, особенно в тех локациях, где сложно использовать классические подходы к застройке. Вместе с тем большинство выступающих сошлись во мнении: несмотря на накопленный опыт, механизм КРТ нуждается в донастройке — особенно в части правоприменительной практики, нормативного регулирования, согласования обязательств и финансирования инженерной инфраструктуры.

Сессию модерировала Алла Иванова, руководитель подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ.

В дискуссии приняли участие:

• Александр Чобан, вице-президент подразделения «Региональный и корпоративный бизнес» Банка ДОМ.РФ
• Дина Сафиуллина, руководитель проектной дирекции, Минстрой России
• Леонид Ладанов, генеральный директор, Фонд КРТ Московской области
• Денис Лебедев, акционер, вице-президент по развитию и GR, Glorax
• Юлия Файзулина, коммерческий директор, ЭНКО
• Анна Шевченко, управляющий партнер, ГК ИНСИТИ
• Надежда Луценко, коммерческий директор, ГК «Остов» (спикер первого ряда)

Дина Сафиуллина, руководитель проектной дирекции Минстроя России:

«Механизм комплексного развития территорий — ключевой инструмент для системного преобразования городов. Сегодня КРТ охватывает 1592 территории в 85 регионах, с общим градостроительным потенциалом почти 260 млн кв. м. Для поддержки масштабных проектов запущена федеральная программа субсидирования, уже охватывающая 37 регионов и 30 проектов с вводом жилья в 200 тыс. кв. м. КРТ позволяет не просто строить жилье, а формировать полноценные городские среды — с парками, школами, дорогами. Именно такой подход делает развитие территорий устойчивым и привлекательным для жителей и инвесторов».

Александр Чобан, вице-президент подразделения «Региональный и корпоративный бизнес» Банка ДОМ.РФ:

«Комплексное развитие территорий — это уже не эксперимент, а рабочий масштабируемый инструмент. Сегодня в стадии реализации находится более 150 млн кв. м недвижимости в рамках порядка 1000 проектов — это жилье, коммерция и социальная инфраструктура. Для Банка ДОМ.РФ КРТ — одно из стратегических направлений. Мы уже профинансировали 79 проектов на сумму более 1,6 трлн рублей, и видим в этом не только развитие городов, но и прозрачный, понятный для инвестора механизм, который позволяет переосмыслять городское пространство и повышать качество жизни жителей».

Денис Лебедев, акционер, вице-президент по развитию и GR, Glorax:

«Договор КРТ — это инструмент, который позволяет работать с по-настоящему сложными городскими территориями. Проекты, реализация которых требует нестандартных решений и четкого распределения обязательств между бизнесом и властью. Благодаря КРТ мы смогли запустить проекты, которые ранее никто не решался реализовать, включая реконструкцию Черниговской набережной в Нижнем Новгороде и реновацию площадки бывшего тракторного завода во Владимире. Такие проекты — трудоемкие, но именно они формируют подлинную ценность и силу городской среды».

Леонид Ладанов, генеральный директор Фонда КРТ Московской области:

«Московская область стала лидером по числу проектов КРТ, и на сегодня мы реализуем 19 инициатив в 12 муниципалитетах. Основной фокус — вовлечение депрессивных промышленных зон. Это территории бывших заводов, объектов Минобороны, площадки с неоформленным правом собственности, субарендаторами и арестами. Чтобы их расчистить и превратить в новые жилые кварталы с парками и школами, приходится выстраивать юридически точные механизмы — от изъятия собственности до депонирования компенсаций у нотариуса. Мы видим, что КРТ — это не просто инструмент точечной застройки, а реальный драйвер трансформации городской среды. Главное — развивать не квадратные метры, а среду для жизни и работы».

Юлия Файзулина, коммерческий директор, ЭНКО:

«КРТ — это не только градостроительный, но и глубокий социальный процесс. Переселение из ветхого фонда требует деликатного подхода: жилье нередко обременено арестами или старыми ипотеками, а сами жители испытывают высокий уровень стресса. Мы видим, что доверие формируется через простые вещи — помощь с переездом, ремонтом, поиском жилья. Именно такая вовлеченность дает возможность реализовать проекты комплексного развития не только с точки зрения метражей, но и качества жизни. А изменить имидж локации помогает синергия: мы объединили усилия с другими застройщиками и работаем над формированием позитивного восприятия района, усиливая спрос на всю территорию, а не только на отдельные проекты».

Анна Шевченко, управляющий партнер ГК ИНСИТИ:

«КРТ задумывался как механизм партнерства, но на практике баланс интересов сторон пока не всегда достижим. Региональным девелоперам становится все сложнее входить в проект — сроки согласований растягиваются до двух лет, даже при небольшом объеме застройки. Вместе с тем именно КРТ дал нам возможность выйти на столичный рынок: власти поверили, что мы выполним обязательства в срок. Сегодня нам важно видеть эволюцию механизма: актуализацию обязательств по мере длительных сроков реализации, устранение региональных противоречий и сокращение бюрократии. Только так КРТ сможет оставаться драйвером развития, а не становиться точкой торможения».

Надежда Луценко, коммерческий директор ГК «Остов»:

«Комплексное развитие территории — это не просто про жилье, это про возрождение городской среды с душой. Мы начали с депрессивной промзоны и разрушенного шелкового завода 1840 года, а создали на его месте настоящий “город на острове”: с набережной, деловым центром, архитектурным стилем и сильной культурной повесткой. В центре — не только жилье, но и поддержка местного сообщества, развитие театров, музыкальных школ, фестивалей. Благодаря этому мы не просто остановили отток, но и вернули людям ощущение гордости за свой город. Для Подмосковья это критически важно: люди остаются, потому что здесь появилась среда, в которой хочется жить».

Внешняя пресс-служба форума Движение

Яна Тедеева, PR-менеджер

коммуникационного агентства «Be Tone Agency»

Тел.: +7 906 494 75 61

E-mail: ya.tedeeva@betoneagency.ru

Website: https://betoneagency.ru

В настоящее время в Москве на стадии реализации находится 302 проекта комплексного развития территорий суммарной площадью более 4 тыс. га. Город использует механизм КРТ преимущественно для обновления и развития бывших промышленных зон, на месте которых появятся современные районы с продуманной инфраструктурой, новыми рабочими местами и комфортным жильем. Представляем вам топ-5 самых больших проектов КРТ, которые будут реализованы в столице.

1. 1-й Боткинский пр-д, вл. 7 (бывшая территория завода «МиГ»). Общий объём застройки составляет 2 320 849 кв. м, из которых 1 407 510 кв. м – жилого назначения. Общая площадь образовательных объектов составит более 70 тыс. кв. м. Школы и детские сады, которые будут построены, смогут посещать 2,8 тыс. учащихся и 750 воспитанников. В составе инфраструктуры будущего квартала появятся два образовательных комплекса. Один из них будет состоять из школы для 1,4 тыс. учеников и детского сада для 300 воспитанников. В составе другого откроется школа, которую смогут посещать 1,4 тыс. учащихся, а также детский сад на 200 воспитанников. Кроме того, на участке возведут детский сад на 250 мест.

1. 2-й Южнопортовый проезд, вл.10 («Южный порт»). На территории площадью 43 га будет построен новый современный район площадью 1 465 000 квадратных метров, из которых: 1 050 000 кв. м жилья для 30 тыс. жителей и 415 000 кв. м офисов и сопутствующей инфраструктуры, состоящей из школ, детских садов. Деловой кластер площадью более 300 000 кв. м будет расположен в центре застройки. Кроме того, здесь появится благоустроенная набережная длиной более 2 км с развитой водной инфраструктурой. Для разработки концепции благоустройства набережной было привлечено международное архитектурное бюро WEST 8. Особый акцент в проекте сделан на поиск новых креативных видов инфраструктуры. Один из примеров – открытые бассейны на понтонах с чистой водой и плавучие термы. Cо стороны Кожуховского затона разместится крупнейшая марина.

Рядом с мариной протяженный участок займет пирс с площадками для занятий спортом. Небольшой искусственный залив – углубление в береговой линии, где исторически была зона погрузки, станет центром культурной и светской жизни набережной. Здесь, прямо на воде, должны разместится большой амфитеатр и открытая площадь для праздников и мероприятий.

1. Южное Тушино. В рамках реорганизации неэффективно используемых участков будет возведено 1 100 000 кв. м, из которых 550 000 кв. м приходится на жилье, а остальной объем – на общественно-деловую застройку, а также школы и детские сады, которые смогут посещать более 1,7 тыс. человек. В составе необходимых горожанам объектов на участке также появятся медицинский центр и физкультурно-оздоровительный комплекс. Инвестор вложит в проект более 200 млрд рублей.

1. Комплексное развитие части бывшей промзоны «Кунцево». Будет возведено 610 080 кв. м недвижимости, из которых 596 830 приходится на жилое назначение и 13 250 – на общественно-деловое. Также здесь появятся дошкольные учреждения, рассчитанные на 100 и 350 воспитанников и центр дополнительного образования. Внутри квартала обустроят прогулочные зоны, велодорожки, детские и спортивные площадки. Общая площадь благоустройства превысит 1,7 гектара, из которых около 1,5 гектара приходится на озелененные территории.

1. Комплексное развитие части бывшей промзоны «Братцево» в Войковском районе позволит создать 550 250 кв. м недвижимости, из которых более 500 тыс. кв. м приходится на жильё и 47 530 – на общественно-деловую недвижимость. Инвестор построит и передаст городу образовательный комплекс на 1075 мест, который будет включать детский сад на 325 мест и школу на 750 учеников. Также здесь появятся объекты транспортной и инженерной инфраструктуры. Кроме того, планируется благоустроить дворы и разбить парк с бульваром. Вдоль улицы Выборгская и Новопетровского проезда проложат прогулочную зону площадью более 2 га.

«КРТ стал тем эффективным механизмом, который позволяет успешно преобразовать крупные городские участки, создавая на них современную комфортную среду. При этом новые проекты сбалансированы с точки зрения различных типов недвижимости, инфраструктуры и мест для проведения досуга. В результате в выигрыше остаются и город, и его жители, и девелоперы. Безусловно, наиболее масштабные проекты – КРТ на территории бывшего завода МИГ, Южный порт и Южное Тушино предполагают не просто создание комфортной городской среды, они в том числе сформируют новый облик столицы, став точками притяжения для всех горожан и гостей Москвы», - прокомментировал Дмитрий Старостин, управляющий партнер «Аеон девелопмент».

«Формат комплексного освоения территорий, безусловно, очень важен в современных реалиях и реализуется во многих регионах страны. Осваивая такие локации, игроки рынка одновременно закрывают сразу несколько важных моментов, в числе которых создание пространств для жизни и отдыха, работы и развития. Более того, это позволяет обновить коммунальную и социальную инфраструктуру, что очень важно в рамках преобразования городов. Не менее приоритетной миссией данной программы является разработка оптимального процента обеспечения рабочими местами относительно плотности застройки – этот фактор оказывает влияние и на эффективность экономики в целом», - отметил Евгений Сугробов, заместитель директора Департамента жилой недвижимости Ricci.

[АК1]У Капитал Групп за нами 64 га и 2 000 000 м2. Как то об этом не написано

[R2]Т.к. материал подготовил Ricci, то они не нашли такой большой площадки у Капиталистов, поэтому ее и не упоминают.

В Московской области сейчас реализуется 85 проектов КРТ. Регион лидирует в РФ по этому показателю. Компания «Ферро-Строй» сообщает о выдаче квартир в готовых корпусах 10-14 жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» – одного из ведущих проектов КРТ Подмосковья. Кроме того, стартовали фундаментные работы в новых корпусах ЖК «Катуар».

В корпусах 10-14 жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» (Мытищи, в пешей доступности от ж/д станции «Катуар») девелопер «Ферро-Строй» выдает ключи покупателям квартир. В корпусах 10-14 представлено 374 квартиры. Среди них 21% вариантов без отделки, 41% – c white box, 38% – с чистовой отделкой. К моменту заселения практически все лоты в корпусах 10-14 распроданы. Стоит отметить, что квартиры в жилом комплексе оснащены современным газовым оборудованием – двухконтурными котлами Bosch мощностью 12 кВт и газовыми плитами.

Вместе с тем в новых корпусах 1-5 ЖК «Катуар» стартовали фундаментные работы. В настоящее время рабочие начали подготовительные работы под бетонное основание. Затем они должны приступить к заливке фундаментной плиты. Сейчас в корпусах 1-5 продается 215 квартир. Среди них 44% – без отделки, 30% – с чистовой отделкой, 26% – с white box. Стоимость квартиры начинается от 4,7 млн рублей за 36,7 кв. м. 

Кроме того, рядом с жилым комплексом «Катуар» сегодня интенсивно ведется строительство новой школы на 1100 учеников. Также в «Катуаре» в ближайшие годы появятся торговый комплекс и многопрофильный муниципальный медицинский центр. Ранее был открыт детский сад на 225 воспитанников, построенный с применением металлокаркаса.

«Реализация проектов КРТ в Подмосковье подразумевает строительство более 16 млн кв. м жилья, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. – Основная отличительная особенность подобных комплексов – наличие сбалансированной социальной инфраструктуры. Кроме того, власти предоставляют преференции на их строительство, что позволяет создавать более доступное жилье без ущерба качеству. Даже в условиях высокой ключевой ставки квартиры в подмосковных проектах КРТ продолжат пользоваться стабильным спросом, так как большинство их клиентов пользуются семейной ипотекой».

Компания «Ферро-Строй» сообщает о старте выдачи квартир без отделки в готовых корпусах 10-14 жилого комплекса комфорт-класса «Катуар». Таким образом, началось заселение пяти новых домов в проекте КРТ в Мытищах.

В корпусах 10-14 жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» (Мытищи, в пешей доступности от ж/д станции «Катуар») стартовала выдача покупателям квартир без отделки. Стоит отметить, что все лоты в ЖК оснащены современным газовым оборудованием – двухконтурными котлами Bosch мощностью 12 кВт и газовыми плитами. Всего в корпусах 10-14 представлено 21% квартир без отделки, 41% квартир c white box, 38% – с чистовой отделкой. То есть сейчас ключи получает каждый пятый собственник.

На текущий момент в корпусах 10-14 распродано 369 из 374 квартир, то есть 98,7% от общего объема предложения. Минимальная стоимость лота в продаже – 6,3 млн рублей за 43,4 кв. м. Также активно ведутся продажи в строящихся корпусах 1-5 жилого комплекса «Катуар». На текущий момент в них реализуется 215 квартир. Стоимость лота начинается от 4,7 млн рублей за 36,7 кв. м.

Сегодня интенсивно ведется строительство новой школы на 1100 учеников рядом с жилым комплексом «Катуар». Ее открытие запланировано на 2024 год. Также в «Катуаре» в ближайшие годы появятся торговый комплекс и многопрофильный муниципальный медицинский центр, ранее был открыт детский сад на 225 воспитанников, построенный с применением металлокаркаса.

«Оптимальный маркетинговый подход – проектирование ЖК с различными вариантами отделки, включая ее отсутствие, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. – Немало покупателей сегодня выбирают квартиры без ремонта от застройщика. С одной стороны, отделка, выполненная девелопером, дешевле аналогичной самостоятельной, поэтому варианты с ней выгодны. С другой, для ипотечных заемщиков часто очень важно снижение итоговой стоимости кредита, так что клиенты готовы растянуть ремонт на длительный срок ради успешного оформления займа. Девелоперу же важно создать подходящие условия для каждого покупателя».

Правительство на постоянной основе занимается совершенствованием данного механизма. Так, подписано постановление, которым утверждаются правила заключения соглашений между федеральными операторами КРТ и органами власти.

Сообщается в ТГ канале Минстроя.

Такие соглашения будут заключаться в тех случаях, когда реализацию решения о КРТ федерального уровня обеспечивает оператор.

Документ также разграничит ответственность сторон по выполнению мероприятий и этапов КРТ с указанием ответственных лиц и сроков реализации мероприятий.

«Введение новых правил также открывает более широкие возможности для привлечения частных инвесторов к проектам комплексного развития территорий. В случае их участия предусмотрены механизмы гарантирования возврата инвестиций и распределения рисков, что делает проекты более привлекательными и устойчивыми в долгосрочной перспективе», - обратил внимание эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Сергей Федотов.