Tag Москва

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке квартир комфорт-класса в границах старой Москвы в продаже представлено 7,8 тыс. лотов семейного формата, от трехкомнатных квартир евроформата и более. Наибольший объем предложения таких лотов приходится на пять районов Москвы и составляет долю 29% или 2,3 тыс. квартир.

Максимальное число проектов с семейным форматом лотов представлено в Очаково-Матвеевском (491 шт.), Метрогородке (453 шт.), Западном Дегунино (442 шт.), Люблино (441 шт.) и Южнопортовом (434 шт.). Диапазоны площадей семейных квартир в данных локациях начинаются от 44,1 кв. м и доходят до 138,9 кв. м.

Так, в районах Очаково-Матвеевское и Западное Дегунино квартиру семейного формата можно найти в семи жилых комплексах. В районе Метрогородок – в четырех жилых комплексах, в Люблино – в трех проектах и в Южнопортовом – в двух.

Минимальная стоимость квартиры семейного формата в комфорт-классе в данных локациях начинается от 12,3 млн руб., максимальная цена составляет 45,8 млн руб.

Комментирует Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Наибольший выбор квартир семейного формата обеспечивают спальные районы Москвы, где у застройщиков есть возможность вести комплексную застройку, включая возведение собственных объектов инфраструктуры с детскими садами и школами. При этом непосредственно в самих спальных районах сосредоточен необходимый набор инфраструктуры формата «у дома» — это и торговая инфраструктура, и социально-бытовая, и образовательная (детские кружки, секции) и развлекательная».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке квартир и апартаментов всех классов, включая элитный сегмент, в старой Москве составляет 583,3 тыс. руб., что на 4,5% больше показателя прошлого месяца.

Цена «квадрата» в готовых квартирах и апартаментах выросла в 69 районах столицы. Максимальная динамика отмечается в Крылатском, где за месяц стоимость увеличилась на 9% — до 547,3 тыс. руб. Квадратный метр вторичной недвижимости Арбата вырос в цене на 7,5% и достиг показателя в 1,04 млн руб. На третьей позиции Тропарево-Никулино с месячной динамикой 7%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра здесь составляет 448,3 тыс. руб.

В Котловке цена «квадрата» на вторичном рынке выросла до 344,6 тыс. руб. (+6,9%), в Мещанском — до 724,5 тыс. руб. (+6,2%), Якиманке — до 1,13 млн руб. (+5,6%), Басманном — до 705,4 тыс. руб. (+5,4%), Замоскворечье — до 763,7 тыс. руб. (+5%), Останкинском — до 370,3 тыс. руб. (+4,9%) и в Гагаринском — до 532,9 тыс. руб. (+4,1%).

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основной рост стоимости вторичного жилья приходится на недвижимость высокого класса — от бизнеса до элитного сегмента. Прирост средней цены квадратного метра отмечается в тех районах, где представлено много высокобюджетных объектов. В массовом сегменте за месяц стоимость квадратного метра практически не изменилась: прирост составил от 0,4 до 0,9%».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составляет 583,1 тыс. руб. при средней цене лота 43,7 млн руб.

Наименьшая средняя стоимость «квадрата» фиксируется в десяти районах старой Москвы. В топ-локаций входят Восточный, Внуково, Некрасовка, Старое Крюково, Бирюлево Западное, Капотня, Крюково, Молжаниновский, Старое Крюково, Матушкино и Бирюлево Восточное.

В Восточном средневзвешенная цена квадратного метра составляет 207 тыс. руб. при средней стоимости объекта 11,3 млн руб. На втором месте в рейтинге находится Внуково со средневзвешенной стоимостью «квадрата» 226,3 тыс. руб. и средней ценой лота 11,1 млн руб. Замыкает топ-3 Некрасовка, где стоимость квадратного метра во вторичной недвижимости в среднем составляет 228,8 тыс. руб., а средняя цена лота — 12,7 млн руб.

Минимальная средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечается также в Бирюлево Западном — 229 тыс. руб., Капотне — 231,2 тыс. руб., Крюкове — 233,8 тыс. руб., Молжаниновском — 235,3 тыс. руб., Старом Крюкове — 241,6 тыс. руб., Матушкине — 241,7 тыс. руб. и Бирюлево Восточном — 245,7 тыс. руб. Средняя стоимость вторичной недвижимости в этих локациях находится в диапазоне от 10 до 13,7 млн руб. 

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Районы, где фиксируется наиболее низкая стоимость квадратного метра на вторичном рынке, сконцентрированы в окраинных районах Москвы, в больше степени за МКАД. Подавляющее большинство объектов составляют лоты в домах старого жилого фонда. При этом в экспозиции в этих десяти локациях представлен минимальный объем предложения — 1,5 тыс. квартир и апартаментов совокупной площадью 78,6 тыс. кв. м. Это всего 2,5% от общего объема реализуемой в столице вторичной недвижимости».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья (без учета элитного сегмента) в границах старой Москвы в экспозиции находится 2,8 млн кв. м и 50,7 тыс. лотов. Наибольшую долю в общей структуре предложения занимает жилье массового сегмента, на которое приходится 43,9%. Доля бизнес-класса составляет 44,3%, премиум-класса – 11,8%.

По итогам февраля общий объем экспозиции по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 4,5%. Наибольшее снижение отмечается в бизнес-классе и составляет 5,8%. В сегменте массового жилья объем предложения уменьшился на 4,3%. Объем предложения новостроек премиум-класса не изменился.

За прошедший год это второе наиболее серьезное снижение объемов. Первый раз уменьшение объемов было отмечено год назад в феврале 2023 г, когда общее снижение составило 4,5%, а предложение комфорт-класса сократилось на 6,5%, бизнес-класса – на 7%. Причины такого снижения также были связаны с изменением условий льготного ипотечного кредитования.

В бизнес-классе в разрезе по районам Москвы наибольшее снижение объемов экспозиции по итогам месяца зафиксировано в следующих 10 районах: Бутырский (-56,2%), Москворечье-Сабурово (-31,7%), Филевский парк (-28,9%), Пресненский (-25,8%), Марьина Роща (-25,2%), Замоскворечье (-20,2%), Обручевский (-16,7%), Нагатино-Садовники (-14,0%), Савеловский (-11,5%) и Нагорный (-11,2%).

По итогам месяца в 17 районах из 43 наблюдался рост спроса. На долю ТОП-10 наиболее востребованных районов приходится 67% продаж. Это районы Даниловский, Хорошево-Мневники, Раменки, Марьина Роща, Басманный, Печатники, Замоскворечье, Лефортово, Обручевский и Филевский Парк.

Комментирует Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На фоне мер ЦБ РФ по ужесточению правил выдачи ипотеки новостройки бизнес-класса оказались в наиболее выигрышной ситуации. Спрос здесь не так, как в массовом сегменте, зависит от уровня ипотечных ставок, а вот программы рассрочек, активно предлагаемые застройщиками, наоборот, дополнительно поддержали сегмент. При этом если жилье массового сегмента, это в первую очередь жилье для собственного проживания, то новостройки бизнес-класса в наших реалиях волатильности курса рубля становятся еще и дополнительным объектом для инвестиций».

По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», в феврале спрос на вторичное жилье в Москве вырос на 10% по сравнению с показателями января 2024 г. При этом доля сделок держится на низком уровне: количество продаж готовых лотов на 30% ниже, чем в конце февраля 2023 г. Однако на рынке отмечается положительная тенденция среди покупателей «вторички».

Первая причина роста спроса — адаптация к существующим реалиям. Ставки до 17-18% и ежемесячные платежи по ипотеке, превышающие 100 и даже 200 тыс. руб., все еще остаются заградительными для большинства заемщиков. Рынок постепенно оживает. Покупатели, откладывавшие покупку с момента повышения ключевой ставки Центрального банка РФ, перестают занимать выжидательную позицию и решают свои жилищные вопросы. В то же время продавцы, понимая текущую ситуацию, опасаются, что реализация квартиры затянется на месяцы, а цены начнут снижаться, поэтому все активней идут навстречу покупателям и предлагают скидки. Средний размер дисконта в феврале 2024 г. находился в диапазоне от 5 до 10%. Для сравнения, в аналогичный период 2023 г. скидка на «вторичку» чаще всего составляла 3-5%.

Второй фактор увеличения спроса связан с предвыборным ажиотажем. Потребители боятся возможных негативных изменений в вопросах денежно-кредитной политики, и торопятся вложиться в недвижимость, чтобы сохранить накопления. Подавляющее большинство покупателей приобретают жилье за наличные средства.

Комментирует Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основная движущая сила и наиболее яркий тренд вторичного рынка — это по-прежнему альтернативный формат сделок. Однако, как показали итоги февраля, развивается и новая тенденция — рост числа покупателей с наличными. Без учета "альтернатив", доля покупателей с наличными средствами составляет порядка 80%, оставшиеся 20% — заемщики. Для сравнения, в 2023 г. распределение было диаметрально противоположным: преобладали именно покупатели с ипотекой. Год назад доля заемщиков насчитывала 80%, а покупателей с наличными — 20%».  

Ипотека для многих потребителей по-прежнему является единственным вариантом покупки жилья. Однако при оформлении ипотечного кредита необходимо учитывать разные нюансы. О том, как правильно рассчитать ежемесячный платеж и, что нельзя делать с квартирой, приобретенной в кредит, рассказывает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Готовясь к покупке с использованием заемных средств, первое, что необходимо сделать — рассмотреть предложения нескольких банков и рассчитать наиболее выгодные условия. Сегодня на рынке действует сразу несколько льготных программ. Среди них господдержка, семейная ипотека, программа для IT-специалистов, военная ипотека. Для заемщиков, которые не подходят под условия ни одной из программ, и покупателей вторичного жилья действует стандартная ипотека, где также доступны различные условия и ставки в зависимости от банка.

Дополнительно многие банки предлагают небольшой дисконт на ставку за использование клиентом специальных услуг: таких как электронная регистрация сделки, страхование жизни и здоровья, подписка на дополнительные онлайн-сервисы банка и др. Все это необходимо изучать заранее.

Необходимо помнить и о расходах, сопровождающих ипотеку. Среди них страхование жизни и недвижимости, госпошлина за регистрацию, оценка недвижимости, услуги банка и риелтора. Их стоимость зависит от размера кредита и в среднем составляет около 1,5%.

Следующий шаг — расчет будущих выплат. При выборе меньшего срока кредита ниже переплата банку, но в то же время больше ежемесячный платеж. Формируя план выплаты ипотеки, покупатель оценивает свои реальные финансовые возможности. Лучше оформлять кредит на максимальный период, а в случае увеличения дохода, погасить ипотеку досрочно, чтобы избежать лишних переплат.

В любом случае, ежемесячный платеж должен быть комфортным для заемщика, не ограничивать его не только в повседневных бытовых тратах, но и позволять откладывать хотя бы небольшие сбережения. Стратегия «ужаться и сэкономить, но зато быстрее выплатить ипотеку», часто оказывается нежизнеспособной. Всегда нужно учитывать потенциальные форс-мажоры: снижение заработной платы, потерю работы, непредвиденные траты.

Обычно рекомендуется, рассчитывать выплаты так, чтобы они не превышали 50% дохода. Однако для каждого заемщика пропорции различны и зависят только от индивидуальной ситуации. Например, ежемесячный платеж, требующий половины дохода у покупателя с заработной платой 50 тыс. руб. и у покупателя с зарплатой 200 тыс. руб. ощущается по-разному.

Для того, чтобы было легче закрывать ипотеку, стоит также задуматься о привлечении созаемщика, или спланировать временную сдачу недвижимости в аренду на период выплаты кредита, если такая возможность прописана в договоре с банком.

«Заемщику также важно понимать о том, что можно делать, а что нельзя с приобретенной в кредит квартирой. Например, проведение ремонта и завещание недвижимости допускаются, и одобрение банка в этом случае не потребуется. При этом без официального разрешения организации, выдавшей кредит, запрещено делать перепланировку, перепродавать недвижимость или передавать ее по договору дарения. Также не всегда разрешается регистрировать в квартире других людей, если, конечно, такая опция предварительно не прописана в договоре», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке старой Москвы средняя стоимость машино-места в 2023 г. составила 3,5 млн руб. В зависимости от класса цена на машино-места начинается от 2,5 млн руб. и достигает 6 млн. руб. Так, в комфорт-классе средняя стоимость в паркинге составляет 2,5 млн руб., в бизнес-классе – 3,5 млн руб., в премиальном сегменте – почти 6 млн руб.

За 5 лет цена машин-места в подземном паркинге выросла на 50%. В комфорт-классе – в 2 раза, в бизнес-классе – на 35%, в премиальном сегменте – на 47%. За год ценник увеличился на 18%, что ниже на 10%, чем на рынке квартир.

Самые недорогие по цене машино-места находятся в реализации в районах Люблино - 1 млн руб., Южное-Медведково – 1,4 млн руб. и Южное Бутово – 1,5 млн руб. Также бюджетные варианты от 1,8 млн руб. до 2,3 млн руб. можно найти в районах Можайский, Москворечье-Сабурово, Митино, Головинский, Северный, Ярославский и Метрогородок.

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На начальном этапе строительства стоимость машино-места ниже, чем в паркингах жилых комплексов, введенных в эксплуатацию. В среднем место в паркинге дорожает на 20-24% за весь период строительства». 

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке в границах старой Москвы проекты в реализации находятся в 95 из 125 районов. Объем предложения составляет 2,8 млн кв. м и 50,1 тыс. лотов. Наименьший объем предложения представлен в 10-и районах, где реализуется 1-2 проекта. Это районы Выхино-Жулебино, Силино, Кузьминки, Капотня, Дмитровский, Южное Тушино, Некрасовка, Ясенево, Старое Крюково и Фили-Давыдково.

Больше всего районов, в которых наблюдается дефицит предложения на первичном рынке, находятся в ЮВАО – это Выхино-Жулебино (объем текущего предложения 279 кв. м), Кузьминки (626 кв. м), Капотня (734 кв. м) и Некрасовка (2,9 тыс. кв. м). В ЗелАО два района – Силино (439,2 кв. м) и Старое Крюково (3,6 тыс. кв. м).

Минимальная стоимость квадратного метра среди районов с дефицитов предложения на первичном рынке отмечается в Некрасовке и составляет 143,7 тыс. руб., максимальная – в районе Южное Тушино – 451,2 тыс. руб.

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Небольшой объем предложениях в представленных районах связан с несколькими факторами. Во-первых, низкий уровень востребованности района за счет его удаленности (например, Силино или Капотня). Во-вторых, в части районов (Ясенево, Выхино-Жулебино, Некрасовка) существует недостаток площадок под строительство. В-третьих, в старых районах Москвы (Кузьминки, Старое Крюково) планируется обновление жилого фонда путем реновации. В-четвертых, в районах Фили-Давыдково, Дмитровский и Южное Тушино в ближайшей перспективе появится новое предложение».

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилой недвижимости старой Москвы представлено 6,7 тыс. студий общей площадью 162,2 тыс. кв. м.

Больше всего студий представлено в массовом сегменте. Здесь доля малогабаритного жилья от общего числа всех форматов квартир составляет 21,4% (5,2 тыс. лотов; 121,4 тыс. кв. м). В бизнес-классе — 8,8% (1,4 тыс. лотов; 36,2 тыс. кв. м), в реализации в премиум-классе студии занимают лишь 4,4% от всего предложения (111 лотов; 4,6 тыс. кв. м).

Средняя стоимость студий в Москве составляет 10,6 млн руб. При этом в массовом сегменте — 9,1 млн руб., в бизнес-классе — 13,8 млн руб., в премиум-сегменте — 36,7 млн руб.

Наиболее дешевая студия массового сегмента обойдется покупателю в 4,3 млн руб. За эту стоимость можно приобрести лот без отделки площадью 19,6 кв. м. Квартира реализуется во введенном жилом комплексе в районе Косино-Ухтомский.

Максимальная цена студии в сегменте — 32,2 млн руб. Лот по такой стоимости экспонируется в новостройке со сроком сдачи в IV квартале 2024 г. в районе Покровское-Стрешнево. Его площадь составляет 22,5 кв. м. без отделки.

В бизнес-классе минимальная стоимость студии — 8 млн руб. Это лот без отделки площадью 20,2 кв. м, реализующийся в новостройке со сроком сдачи во II квартале 2026 г. в районе Москворечье-Сабурово.

Наиболее дорогая студия бизнес-класса стоит 28,6 млн руб. По такой цене экспонируется квартира с отделкой во введенном жилом комплексе в Черемушках. Площадь лота — 43,7 кв. м.

В премиум-сегменте цены на студии начинаются от 15,3 млн руб. По этой цене в реализации на первичном рынке района Марьина Роща представлена квартира без отделки площадью 30,7 кв. м в проекте со сроком сдачи в IV квартале 2025 г.

Студия с максимальным бюджетом в премиум-классе обойдется в 90,9 млн руб. Лот по такой стоимости продается в Дорогомилове в новостройке, планирующейся к вводу в IV квартале 2024 г. В квартире не предусмотрена отделка. Площадь лота составляет 65,1 кв. м. 

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», порядка 80% продавцов вторичных квартир закладывают в стоимость лота возможный дисконт, который в среднем составляет от 2 до 5%. Каждый третий собственник готов пойти и на бóльшую скиду, чтобы быстрее реализовать объект. При этом большинство покупателей, встречающихся на рынке, либо не рискуют торговаться, либо делают это неверно. О том, как правильно просить дисконт и сделать покупку наиболее выгодной, рассказала руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Один из самых важных этапов торга — подготовка. У продавца понравившейся квартиры нельзя сразу просить снизить цену, для этого нужны объективные причины. Поэтому важно предварительно проанализировать рынок и конкретные предложения в выбранной локации, изучить цены и состояние похожих лотов. Лучше всего выбрать несколько объектов и посетить их, чтобы не только иметь альтернативный вариант покупки, но и понять, готовы ли другие собственники к торгу, и на какой дисконт могут пойти они. Так, уже общаясь с владельцем наиболее подходящей квартиры, покупатель сможет составить четкий план дальнейших действий, основанный на конкретной информации.

Торгуясь с собственником, необходимо называть объективные причины для скидки. Первое правило — никогда нельзя апеллировать к сочувствию продавца, говорить, что ожидается пополнение в семействе, решается вопрос с работой или рассказывать о других личных и финансовых проблемах. Скорее всего, у собственника есть собственные причины не снижать цену, поэтому истории о непростой жизненной ситуации вряд на него повлияют.

Второе правило — не стоит указывать продавцу на недостатки его недвижимости — отклеившиеся обои, несовременный дизайн, старую мебель, — чтобы получить дисконт, равный компенсации всех минусов. Это может обидеть собственника и заставить изменить решение в пользу другого претендента на квартиру, который менее придирчив к деталям и торгуется гораздо профессиональней. Повысить шанс на более выгодную сделку получится только, делая акцент на позитивном, не оскорбляя вкусы собственника, и предоставив ему грамотные аргументы.

Третий важный пункт — просить у продавца скидку из-за факторов, на которые он повлиять не может. Например, торговаться из-за плохой транспортной доступности, неразвитой инфраструктуры, плохой экологии. Подразумевается, что покупатель заранее изучил локацию: посмотрел, есть ли рядом школы, детские сады, поликлиники, магазины, метро, курсируют ли автобусы, и, конечно, не питает надежд о чистоте воздуха в выбранном им районе с тремя промышленными предприятиями в окрýге.

Еще одна частая ошибка — попытки манипулировать собственником. Иногда покупатели аргументируют необходимость скидки фразами по типу: «В соседнем доме точно такая же квартира, но с ремонтом посвежее и с ценником на два миллиона ниже». Это в корне неправильно, так как, скорее всего, у продавца возникнет вопрос: «А почему бы вам и не купить квартиру в соседнем доме?». При торге очень важно быть вежливым и конструктивным, чтобы не только не упустить дисконт, но и подходящую недвижимость в целом.

«Покупателю нужно быть честным с продавцом и сразу обозначить запланированный бюджет. Важно упомянуть о предложениях конкурентов, но обязательно проговорить, почему именно эта конкретная квартира так его заинтересовала, и делать акцент только на хорошем. Также можно уточнить у собственника, почему он продает квартиру, чтобы узнать, насколько срочно планируется реализовать лот. Исходя из этого, покупатель сделает вывод, готов продавец дать минимальный дисконт, так как не торопится с продажей, или старается быстро реализовать квартиру, а значит согласится на скидку более 5% или даже 10%. Однако, чтобы получить максимальный дисконт, рекомендуется всегда приглашать риелтора. Специалист не только проведет грамотный торг, но и полностью проверит объект и документы продавца, сопроводит сделку и сделает приобретение выбранной недвижимости максимально выгодным и безопасным», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».