Tag Недвижимость

Квартиры с необычными планировками — редкие лоты на рынке недвижимости Москвы. Однако спрос на нестандартные проекты есть. О том, кто покупает такие квартиры, как выглядят эти лоты, и сколько люди готовы переплачивать за неординарные решения, рассказал эксперт агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Сегодня среди самых необычных примеров планировки на столичном рынке недвижимости можно найти квартиры на верхних этажах с дровяными каминами, террасами, студии с выходом на крышу и даже трехэтажные квартиры. Еще один вариант необычной планировки — зимний сад. Иногда его площадь может превышать площадь самого жилого помещения.

Особенно на рынке востребована спальная антресоль — второй ярус, где устанавливаются матрац, тумбочки и даже шкафы. Такое проектное решение часто выбирают покупатели малогабаритных квартир.

Найти нестандартные планировки можно не только в привычных высотных домах, но и в урбан-виллах — малоэтажных постройках с общим входом, рассчитанных на ограниченное количество квартир. Городские виллы сами по себе представляют редкий и необычный формат жилья, также такое пространство отличают больший простор и неординарное проектирование.

«Квартиры с необычными проектами планировок — достаточно редкий формат на вторичном рынке жилья. Доля таких лотов составляет не более 7%. Например, в доме на 500 квартир лишь четыре будут предполагать возможность установки камина. Если говорить о террасах, то они есть только на верхних этажах, при чем выход во внутренний дворик будет у жильцов только пары квартир, а в остальных — лоджии. Студии с выходом на крышу — и вовсе единичный формат», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Необычные проекты помещений востребованы среди небольшой целевой аудитории. Доля покупателей таких лотов не превышает 10%. В частности, нестандартные квартиры популярны у творческих натур, представителей креативных индустрий, блогеров или, например, тех, кто планирует открыть свою студию или мастерскую.

«Всегда есть те, кто хочет квартиру «не как у всех», и столичный рынок недвижимости отвечает на этот запрос. Конечно, лоты с необычными планировками стоят дороже. Обычно неординарный проект прибавляет в цене от 20%. Еще большая наценка будет, если помимо интересного проектного решения, есть хороший вид из окна. Например, в квартире бизнес-класса стандартной площади от 45 до 50 кв. м за 30 млн рублей, из окна которой видно Москву-Сити, доплата за пейзаж составит от 1,5 до 3 млн рублей», — подводит итог Елена Мищенко.  

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир комфорт-класса на первичном рынке в границах старой Москвы за месяц выросла на 3,1% и составила 308,5 тыс. руб.

Среди 55 районов, в которых идут продажи квартир, рост цен от 1,1% до 8,3% наблюдался в 33 районах. По итогам сентября 2023 года наибольший рост средневзвешенной стоимости метра отмечен в Южном Медведково, где «квадрат» подорожал на 8,3% до 306,6 тыс. руб., в связи с ростом стадии строительной готовности в единственном проекте района. На втором месте по росту цен на 7,6% до 366,4 тыс. руб. находится Москворечье-Сабурово, где стартовали продажи квартир с отделкой. На третьем – Бабушкинский район с увеличением стоимости на 7% до 364,6 тыс. руб. На четвертом и пятом месте районы Ярославский (+6,6% за месяц) и Северное Медведково (+6,4% за месяц).

В десятку районов по росту цен за месяц также входят: Митино (+5,9%), Алтуфьевский (+5,5%), Крюково (+4,6), Метрогородок (+4,5%), Солнцево (+4,3%) и Можайский (+4,3%).

От 2,3 до 3,6% увеличилась средневзвешенная стоимость метра в районах Щукино, Южнопортовый, Люблино, Чертаново Центральное, Очаково-Матвеевское, Бутырский, Лефортово, Царицыно, Нагатино-Садовники и Западное Дегунино.

В районах Чертаново Южное, Отрадное, Соколиная Гора, Косино-Ухтомский, Гольяново, Коптево, Нижегородский, Марьино, Даниловский, Головинский, Кузьминки, Бескудниковский «квадрат» прибавил от 1,1% до 1,9%.

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости, средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир массового сегмента на первичном рынке в границах старой Москвы составляет 299,3 тыс. руб. Это на 38,7% больше аналогичного показателя в Санкт-Петербурге, где стоимость отмечается на уровне 215,8 тыс. руб.

На первичном рынке квартир Санкт-Петербурга на долю массового сегмента приходится 59% предложения. В реализации находится 859,2 тыс. кв. м и 20,3 тыс. лотов в 90 проектах. На Московском рынке квартир массового сегмента в реализации представлен больший объем: 1,1 млн кв. м и 23,1 тыс. квартир в 106 проектах. На долю этого сегмента приходится 45% предложения квартир. 

Средняя цена квартиры в массовом сегменте в Москве составляет 13,9 млн руб., что на 53% больше, чем в Санкт-Петербурге (9,1 млн руб.). При этом разница между минимальными ценами на жилье в 2 раза меньше (27,5%): в Москве минимальная цена квартиры составляет 3,7 млн руб., в Санкт-Петербурге – 2,8 млн руб.

В Москве минимальная цена квартиры составляет 3,7 млн руб. в районе Косино-Ухтомский. На втором месте – район Очаково-Матвеевское, в котором минимальная цена составляет 3,8 млн руб. В топ-5 районов с самой низкой стоимостью также входят Старое Крюково (4,3 млн руб.), Кузьминки (4,9 млн руб.) и Южное Бутово (5,3 млн руб.).

В Санкт-Петербурге бюджетные новостройки можно найти в районе Пушкинский, где минимальная цена квартиры составляет 2,8 млн руб., и в районе Красногвардейский с ценой 2,9 млн руб. Также в ТОП-5 самых бюджетных районов входят Колпинский (3 млн руб.), Курортный (3,5 млн руб.) и Московский (4 млн руб.)

За минимальный бюджет 3,7 млн руб. в Москве можно приобрести студию площадью 19,7 кв. м без отделки во введенном доме. В Санкт-Петербурге самый доступный лот по цене 2,8 млн руб. – это студия площадью 19,5 кв. м без отделки в доме со сроком сдачи в 2026 г. 

Около трети рынка вторичной недвижимости столицы занимает бизнес-класс, и предложение продолжает расти. Эксперт компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказал, как определить категорию жилья, не прогадать с покупкой дорогой квартиры, а также об изменениях спроса и ценах. 

Сегодня на вторичном рынке жилья квартиры бизнес-класса представлены в монолитных домах, введенных в эксплуатацию, начиная с 2000-х годов. Обычно у таких объектов предусмотрена круглосуточная охрана, подземный паркинг, собственная огороженная придомовая территория с качественным озеленением, детскими и спортивными площадками. Рядом находятся развитая социальная и коммерческая инфраструктура: школы, детские сады, медицинские учреждения, магазины, банки, развлекательные комплексы, кафе и рестораны.  

В домах бизнес-сегмента чаще всего предусмотрены большие форматы квартир с потолками высотой от трех метров. Например, площадь однокомнатных вторичных лотов в зданиях, построенных до 2015 года, начинается от 50 квадратных метров, двухкомнатных — от 70-80. В современных новостройках бизнес-класса есть и чуть менее габаритные квартиры. В экспозиции также присутствуют студии, которые раньше в этой категории не встречались.

В некоторых современных квартирах бизнес-класса предусмотрены дополнительные гаджеты и технологии вроде «умного дома» или чиллеров — индивидуальной системы кондиционирования и вентиляции помещения.

Важную роль играет локация. Недвижимость бизнес-класса обычно сосредоточена на севере, западе и юге-запад Москвы. В других частях города такие дома тоже встречаются, но чаще это точечная застройка, которая расположена ближе к центру. Еще меньше «бизнеса» встречается в отдаленных спальных районах.

Цены на вторичном рынке в бизнес-классе за последний год остались на прежнем уровне и в ближайшее время изменений ни в сторону роста, ни в сторону снижения не ожидается. Стоимость одного квадратного метра в сегменте в среднем составляет порядка 470 тысяч рублей. Часто собственники предлагают большие скидки, которые могут доходить до миллионов, а иногда и десятков миллионов рублей.

«Спрос на вторичные новостройки бизнес-класса за последний год ощутимо сократился. Сейчас он конкурирует с более доступной недвижимостью. Квартиры в данном классе приобретают обеспеченные люди с высоким стабильным доходом, которые готовы вкладываться и инвестировать в дорогую недвижимость. Осенью 2022 года после объявления частичной мобилизации значительная часть таких потенциальных покупателей релоцировалась. Бизнес-сегмент потерял большинство клиентов. Для реализации собственники часто предлагают дисконты, которые помогают продать жилье в короткие сроки», — отмечает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». 

Средняя стоимость коттеджей с участками в большинстве поселков на вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе сейчас колеблется от $1,5 млн до $7 млн. В то же время есть несколько делюкс-локаций с гораздо более высоким максимальным бюджетом покупки – до $100 млн. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о самых дорогих элитных поселках Подмосковья.

На вторичном рынке загородного элитного жилья Московской области представлено более 200 поселков. В основном они сосредоточены на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, но есть также на Киевском, Калужском, Минском, Дмитровском и Сколковском. Максимальные цены зафиксированы на Рублевке. Здесь дома с участками стоят от $1,5 млн до $100 млн. На Новой Риге – от $500 тысяч до $25 млн, на Сколковском шоссе – от $1,5 млн до $25 млн, на Минском шоссе – от $225 тысяч до $25 млн, на Дмитровском шоссе – от $500 тысяч до $11 млн, на Калужском шоссе – от $195 тысяч до $10 млн, на Киевском шоссе – от $400 тысяч до $7 млн.

«Элитные дома и участки в Подмосковье экспонируются как в иностранной, так и в национальной валюте, – рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Этот параметр является плавающим. Нередко в процессе обсуждения будущей сделки продавцы меняют условия. В рублевом эквиваленте в 2023 году загородная недвижимость подорожала на 20%. Таким образом, цены, которые в минувшем году просели под влиянием социально-экономической нестабильности, вернулись на уровень периода пандемии».

«Сады Майендорф»

Max бюджет покупки: $100 млн

Расстояние от МКАД: 7 км

«Сады Майендорф» является самым дорогим коттеджным поселком в Европе. Максимальный бюджет покупки здесь достигает $100 млн. Поселок основан в 2001 году. Он находится в многовековом сосновом бору, в Барвихе, около резиденции президента, и состоит из 360 домовладений. Размеры местных резиденций составляют до 4000 кв. м, а земельные владения простираются на гектары. Один из проектов в «Садах Майендорф» реализован всемирно известным архитектором Захой Хадид. В поселке имеются прогулочные бульвары, детские площадки и отдельный выход к санаторию «Барвиха».

«Речной»

Max бюджет покупки: $45 млн

Расстояние от МКАД: 8 км

«Речной» – камерный поселок на 30 домовладений в непосредственной близости от Барвихи, основанный в 2002 году. Площадь некоторых домов здесь достигает 7700 кв. м. У резидентов есть собственные благоустроенные выходы к реке. Внутренняя инфраструктура ограничена детскими, спортивными и игровыми площадками. Однако множество престижных ресторанов, бутиков, фитнес-клубов открыты в соседних населенных пунктах.

«Ландшафт»

Max бюджет покупки: $35 млн

Расстояние от МКАД: 9 км

«Ландшафт» – поселок из 110 домовладений, основанный в 1999 году рядом с фешенебельной деревней Жуковка с VIP-инфраструктурой, включающей частные детские сады и школы, конно-спортивный клуб, фитнес-клуб с бассейном, торгово-развлекательный центр, рестораны и клиники. Его территория находится в окружении хвойного леса. Площадь домов достигает 3000 кв. м. На территории поселка расположены парковые зоны, магазины, аптеки, рестораны.

ParkVille

Max бюджет покупки: $35 млн

Расстояние от МКАД: 10 км

Поселок ParkVille, расположенный недалеко от деревни Жуковка, основан в 2007 году. В него входят порядка 60 домовладений, доступны дома площадью до 2800 кв. м. ParkVille находится на берегу Москвы-реки, в окружении соснового бора и дубовой рощи. Поселок украшен триумфальной аркой, фонтанами и английским парком с водоемами. Кроме того, здесь построена собственная элитная школа «Президент».

«Раздоры-2»

Max бюджет покупки: $27 млн

Расстояние от МКАД: 4 км

Самый близкий к Москве по Рублево-Успенскому шоссе поселок «Раздоры-2» основан в 2013 году. Он состоит из 200 домовладений, площадь коттеджей достигает 1750 кв. м. Территория «Раздоров-2» окружена смешанным (хвойным и лиственным) лесом. Инфраструктура поселка включает образовательные учреждения, детские площадки, парковые и лаундж-зоны.

«В самых дорогих элитных поселках Подмосковья, которые сосредоточены на Рублевке, наблюдается дефицит предложения, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – При этом дома с участками здесь, несмотря на колоссальную стоимость, пользуются высоким спросом благодаря исключительным характеристикам локации. Все делюкс-поселки созданы девелоперами, которые провели качественное благоустройство территории. Но сейчас земли под застройку здесь практически не осталось, коттеджи на продажу выставляют только физлица».

В сентябре ЖК «Космос» перешел на новый этап строительства. В корпусах №1, №2 и №7 завершена внешняя кирпичная кладка. Продолжается остекление и обустройство внутренних инженерных сетей, а также внутренняя кладка стен. Ведутся монолитные работы: в корпусе №3 — по возведению этажей с восьмого по десятый, в корпусе №4 — возведение третьего уровня, а в корпусе №5 — восьмого. Также в корпусе №6 идет сооружение кровли и внешняя кладка стен кирпичом.

Во всех домах комплекса начались работы по внутреплощадным сетям: подключение канализации и монтаж теплотрассы.

В реализации студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 27,3 до 103 кв. м. Представлены лоты с отделкой под ключ, а также варианты с необычными планировками — террасами и отдельным входом. Партнер по реализации – «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Увидеть, как будет выглядеть помещение с полной отделкой, оценить качество ремонта, дизайн интерьера, расстановку мебели можно в шоуруме. В однокомнатной демонстрационной квартире представлены спальня, кухня, объединенный санузел и кладовка.

ЖК Космос» — это новое место для жизни, в котором сочетаются отличная экология, комфортабельность и креативные архитектурные решения. Комплекс расположен в уютном микрорайоне Авиационный (Домодедово), в 24 км от МКАД по Каширскому шоссе. Новостройка находится в локации с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. 

На территории ЖК «Сказка» идет активное развитие внутренней инфраструктуры. До конца года будет введен в эксплуатацию инновационный практикоориентированный детский сад для 120 воспитанников. На первом этаже создадут просторную игровую зону с выходом на детскую площадку, на втором — спальни. Третий уровень отведут под кружки раннего развития. Также предусмотрены залы для выставок и конкурсов. Часть помещений будет иметь выход на террасы, где организуют уроки на свежем воздухе.

Кроме этого, до конца декабря планируется сдать офисный и торгово-офисный центры. На первом этаже откроются магазины, кафе и другие коммерческие объекты, второй этаж займут бэк-офисы. На территории ЖК «Сказка» также реализуют и спортивно-оздоровительную инфраструктуру. Началось возведение велнес-центра с бассейном, баней, павильонами для занятий фитнесом, йогой и пилатесом.

В будущем в ЖК «Сказка» появятся ресторан авторской кухни, детский развивающий центр, гончарные и столярные мастерские, мини-ферма и другие места для отдыха и развлечений.

ЖК «Сказка» расположен в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе в районе Павловской Слободы. Комплекс состоит из 33 малоэтажных дизайнерских домов-шале. В реализации представлены одно-, двух- и трёхкомнатные лоты площадью от 44,7 до 122,5 кв. м. Есть варианты с нестандартными планировками: террасами, каминами и двухуровневые лоты. В каждой из квартир предусмотрено панорамное остекление, просторные балконы и лоджии, большие кухни-гостиные. Партнером по реализации жилого комплекса выступает компания «НДВ Супермаркет Недвижимости». 

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке старой Москвы на долю застройки до 14 этажей приходится только 13,3% (5945 корпусов) от общего количества корпусов. При этом доля от 2 до 8 этажей составляет 0,95% (1737 корпусов), от 9 до 14 этажей – 12,3% (4208 корпусов).

На рынке старой Москвы в реализации находится 101 проект с квартирами и апартаментами, в которых представлены корпуса переменной этажности до 14 этажей.

Больше всего мало- и среднеэтажных корпусов представлено в премиальном сегменте – 27,5%. В бизнес-классе доля составляет 11,6%, в комфорт-классе – 7,5%.

В премиальном сегменте в реализации находится 20 проектов с этажностью до 14 этажей, в остальных 27 проектах этажность доходит до 85 этажей. Соответственно и цена квадратного метра варьируется в зависимости от этажности. В мало- и среднеэтажных корпусах она выше на 37,3% и составляет 1 млн руб., в высотных корпусах – 760,5 тыс. руб. В малоэтажных корпусах разница в цене лотов отличается в 86 раз: минимальная цена студии - 14,4 млн руб., максимальная цена пентхауса площадью 661 кв. м - 1,3 млрд руб.

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В рамках одного проекта цена лота квартиры в малоэтажных и высотных корпусах в проектах премиального сегмента может отличаться на треть. В премиум-классе малоэтажные корпуса более востребованы потребителем, поскольку создают ощущение приватности и камерности проживания».

Краснодарский филиал «АльфаСтрахование» погасил задолженность перед банком клиенту из Крымска. По страхованию ипотеки после пожара в доме выплачено более 1,8 млн руб.

Хозяин дома оформил полис в марте. В апреле в доме произошло замыкание проводки и начался пожар. В результате него сгорели перекрытия, кровля, дверные и оконные блоки. А при тушении пострадало имущество внутри дома.

«Пожары в частных домах – один из самых распространенных страховых случаев. К счастью, в данной ситуации обошлось без серьезных последствий, кроме материальных. Дом был довольно новый, после пожара имущество пострадало еще и от осадков, которые шли в регионе. Клиент получил полное возмещение в соответствии с условиями договора. Наличие полиса по программе страхования ипотеки избавило его от серьезных материальных потерь», – говорит Елена Колесова, и.о. руководителя управления урегулирования розничных убытков Южного регионального центра «АльфаСтрахование».

Группа «АльфаСтрахование» – крупнейшая частная российская страховая группа с универсальным портфелем страховых услуг, который включает как комплексные программы защиты интересов бизнеса, так и широкий спектр страховых продуктов для частных лиц. Группа объединяет АО «АльфаСтрахование», ООО «АльфаСтрахование-Жизнь», ООО «АльфаСтрахование-ОМС», ООО «Медицина АльфаСтрахования». Услугами «АльфаСтрахование» пользуются более 31 млн человек и свыше 125 тыс. предприятий. Региональная сеть насчитывает 270 филиалов и отделений по всей стране. Надежность и финансовую устойчивость компании подтверждают рейтинги ведущих рейтинговых агентств: ruАAA по шкале «Эксперт РА», ААА|ru| по шкале «Национального Рейтингового Агентства» и AAA.ru по шкале «Национальные Кредитные Рейтинги» (НКР).

Эксперт агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказал о преимуществах многокомнатных лотов на рынке вторичной недвижимости. 

Сегодня многокомнатными считаются квартиры с четырьмя и более жилыми помещениями. Это редкие лоты, которые востребованы у небольшой аудитории — многодетных, а также больших семей, которые хотят жить вместе с бабушками, дедушками и более дальними родственниками. Спрос на многокомнатные квартиры отмечается и среди тех, кто планирует организовать гостевые комнаты, спортивный зал, дополнительные спальни или гостиную, творческую студию или мастерскую.

«В 2023 году предложение многокомнатных лотов увеличилось незначительно. Это связано в первую очередь с узким кругом и спецификой целевой аудитории, как следствие, относительно невысоким спросом. Общая доля таких квартир на рынке вторичной недвижимости составляет не более 10%», — рассказывает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Многокомнатные лоты встречаются не только в современных новостройках, но и в старых домах — «сталинках», «хрущевках» и «брежневках». Размер таких квартир напрямую зависит от проекта. Например, в домах 1960-х и 1970-х годов площадь четырехкомнатного лота составляет около 68 кв. м, в панельной серии П-44Т начала 2000-х — порядка 100 кв. м. В бизнес-классе площадь варьируется от 120 до 250 кв. м.

Покупка многокомнатного лота проще и часто выгодней в финансовом плане, чем приобретение компактного жилья. При поиске крупногабаритной недвижимости на вторичном рынке лучше рассматривать не только трех-, но и четырех- и пятикомнатные квартиры.

«Такие лоты менее популярны, на них приходится очень небольшое количество клиентов, поэтому они долго остаются в экспозиции. Стоимость одного квадратного метра в таких квартирах почти на 20% дешевле. Некоторые собственники предлагают дополнительный дисконт, чтобы ускорить процесс продажи», — подводит итог Елена Мищенко.