Эксперты KEY CAPITAL — ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости — провели исследование, посвященное перспективным регионам для развития жилищного строительства в России. При средней обеспеченности строящимся жильем по РФ 78,9 кв. м на 100 жителей в этих регионах показатель составляет всего 20,9 кв. м, а стоимость новостроек за последние три года в этих субъектах РФ выросла на 100-190%.
В исследовании выделены 7 регионов, обладающих высокой инвестиционной привлекательностью и потенциалом для роста рынка жилья. Учитывая динамику цен, объемы текущего строительства, демографические данные, факторы инфраструктурного развития и административного регулирования, аналитики KEY CAPITAL отобрали регионы, в которых застройщики имеют большой потенциал выхода с новым продуктом.
Эксперты подсчитали динамику роста средней стоимости продажи жилья в многоквартирных новостройках с сентября 2021 года по сентябрь 2024 года. Также эксперты подсчитали, сколько квадратных метров в строящихся на текущий момент многоквартирных домах приходятся на 100 человек населения региона.
- Республика Дагестан
Динамика цены за три года: 193%
Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 20,9
В Республике Дагестан с 2021 по 2024 год цены на новостройки росли ускоренными темпами, особенно в Махачкале, где наблюдался значительный рост спроса на жилье. Это связано с активной внутренней миграцией и высокой рождаемостью, что усилило потребность в новых квартирах. Молодые семьи стремились улучшить свои жилищные условия, создавая давление на рынок, который не успевал удовлетворять растущий спрос.
Также важно отметить, что инвестиции в инфраструктуру способствовали повышению привлекательности региона. Развитие транспортной сети, строительство социальных объектов и программы поддержки ипотечного кредитования усилили интерес к покупке новостроек. Жилье в новых районах стало доступнее для местных жителей, а спрос со стороны инвесторов, желающих приобрести квартиры для сдачи в аренду, вел к росту цен. Помимо этого, Дагестан стал популярным туристическим направлением, что привело к росту спроса на жилье у людей, рассматривающих покупку недвижимости как инвестицию.
- Республика Калмыкия
Динамика цены за три года: 179%
Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 24,6
В Республике Калмыкия рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был обусловлен несколькими значимыми факторами. Одним из ключевых драйверов стало улучшение транспортной доступности и инфраструктуры региона. Реализация проектов по строительству дорог и модернизации транспортных узлов способствовала привлечению новых жителей и повышению интереса к жилью в Элисте — столице республики.
Калмыкия также привлекала внимание из-за доступности земельных участков и сравнительно низких начальных цен на недвижимость. Это создало возможность для застройщиков развивать новые проекты, особенно в сегменте многоэтажных домов, которые были востребованы как местными жителями, так и приезжими. В условиях ограниченного предложения на рынке новостроек и повышенного спроса на современное жилье цены на новые квартиры стали расти.
- Республика Алтай
Динамика цены за три года: 148%
Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 25,6
В Республике Алтай рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был обусловлен, в первую очередь, увеличением интереса к региону как к экологически чистой локации и туристическому центру. Республика привлекает людей, желающих инвестировать в недвижимость в живописных местах, что усилило спрос на новостройки в Горном Алтае и его окрестностях. Приток покупателей из других регионов страны, особенно тех, кто ищет удаленное жилье на фоне роста популярности удаленной работы, привел к повышению стоимости жилья.
Среди прочего правительственные программы по улучшению инфраструктуры и поддержке малого бизнеса способствовали экономическому развитию региона. Это стимулировало развитие жилищного строительства, но ограниченное предложение нового жилья в сочетании с увеличением спроса вызвало заметное повышение цен. Растущая популярность региона среди людей, желающих инвестировать в недвижимость для личного использования или сдачи в аренду, также сыграла свою роль. Региональные программы поддержки ипотечного кредитования сделали новостройки более доступными для местных жителей, что усилило общий спрос.
- Республика Кабардино-Балкария
Динамика цены за три года: 137%
Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 38,4
В Кабардино-Балкарии цены на новостройки с 2021 по 2024 год росли на фоне развития туризма и повышенного интереса к горным районам республики, особенно к Приэльбрусью. Этот регион стал важным центром притяжения для туристов и инвесторов, что привело к росту спроса на недвижимость, особенно для сдачи в аренду или использования как второй дом. В результате увеличения потока туристов и развития курортной инфраструктуры спрос на новое жилье в Нальчике и его окрестностях также вырос, что вызвало рост цен.
Миграционные процессы внутри России также усилили спрос на недвижимость в республике. В условиях демографического прироста и внутренней миграции увеличилось количество покупателей, заинтересованных в новостройках, что стало одним из факторов, подстегивающих рост цен. Строительство новых объектов при этом не успевало за высоким спросом, что дополнительно стимулировало повышение стоимости квадратных метров.
- Липецкая область
Динамика цены за три года: 117%
Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 56,7
В Липецкой области рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был во многом связан с развитием промышленного кластера и экономической привлекательностью региона. Липецк и его окрестности стали центром притяжения для специалистов благодаря новым рабочим местам, созданным на крупных промышленных предприятиях, что вызвало миграционные потоки из других регионов. Спрос на жилье в новостройках резко увеличился, особенно среди молодых специалистов и семей, которые стремились улучшить свои жилищные условия.
Помимо этого, регион привлекал внимание благодаря сравнительно низкой стоимости квадратного метра в начале периода, что делало Липецк выгодным для инвесторов и людей, рассматривающих покупку жилья для сдачи в аренду. На фоне высокого спроса и ограниченного предложения цены на новостройки стали расти. Важно также отметить, что застройщики начали активнее осваивать пригородные территории, что расширило выбор на рынке, но не снизило ценовое давление из-за повышенного интереса к региону.
- Ставропольский край
Динамика цены за три года: 115%
Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 63,9
В Ставропольском крае рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был обусловлен несколькими ключевыми факторами. Прежде всего, регион стал привлекать всё больше людей из других субъектов России, благодаря своему климату и относительно невысоким изначальным ценам на недвижимость. Город Ставрополь, как один из крупных экономических центров Северного Кавказа, стал важным направлением для внутренней миграции, что увеличило спрос на новое жилье.
Кроме того, регион активно развивал инфраструктуру, что сделало его привлекательным для жизни и инвестиций. В Ставрополе и его окрестностях увеличилось строительство социальных объектов, дорог, что усилило интерес к новостройкам. В условиях ограниченного предложения нового жилья в сочетании с растущим спросом цены на недвижимость в крупных городах края значительно выросли.
- Республика Мордовия
Динамика цены за три года: 112%
Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 23,8
В Республике Мордовия рост цен был вызван несколькими значительными факторами, среди которых важную роль сыграло развитие промышленности и экономики региона. Саранск, как столица республики, стал центром для новых рабочих мест, что привлекло людей из других регионов в поисках лучших условий жизни и труда. Увеличение населения создало повышенный спрос на жилье, особенно в новостройках, что в свою очередь стало причиной роста цен.
Также Мордовия активно реализовывала программы по модернизации инфраструктуры и строительству социальных объектов, что повысило привлекательность региона для жизни. Новые школы, детские сады и медицинские учреждения способствовали улучшению качества жизни, что также привлекло покупателей на рынок новостроек. В условиях, когда предложение жилья оставалось ограниченным, растущий интерес со стороны покупателей привел к значительному удорожанию квадратного метра.
«Мы называем эти регионы “голубым океаном”, то есть конкуренция в них еще слаба, а востребованность жилья растет как количественно, так и качественно, — комментирует Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. — В противовес регионам “красного океана”, где девелоперская активность уже давно находится на высоком уровне, а острота соперничества – максимальная, в регионах “голубого океана” застройщики могут начать экспансию с высокими шансами на успех в плане рентабельности проектов. Наш анализ показывает, что это регионы с быстро растущим населением и миграцией, мощным туристическим потенциалом, восстанавливающейся промышленностью и перспективами в сельском хозяйстве. В целом таких регионов, конечно, больше семи, но в других локациях есть и свои специфические риски. При этом застройщики, планирующие экспансию в такие локации, должны понимать, что в анализе этих субъектов РФ не работают классические методы. Необходима хорошая экспертиза продукта, которая помогает сразу занять лидирующие позиции в регионе».
