Tag ввод

По данным экспертов, средний срок реализации нераспроданных остатков квартир в Москве достигает 2,8 лет, по отдельным проектам – 10 лет, их доля на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет от 20% до 50% в зависимости от класса проекта. При этом наблюдается насыщение первичного рынка жилой недвижимости и рост доли готовых объектов, а вторичный рынок становится новым полем для конкуренции.

Проблема накопления нераспроданных остатков в новостройках наблюдается не только в Москве, но и на федеральном уровне. По данным сервиса наш.дом.рф, уровень распроданности новостроек к моменту ввода в эксплуатацию в ЦФО сейчас составляет 69% – это самый высокий показатель по стране. В Северо-Кавказском ФОЮ, например, распродано всего лишь 27% нового жилья, вводимого в эксплуатацию в 2025 году.

Ключевым трендом 2025 года эксперты жилого направления CORE.XP считают смену сценариев на рынке жилья. Покупатель сегодня покупает не просто квадратные метры, а ощущение комфорта, статус, сервис и насыщенную инфраструктуру в шаговой доступности. Ценность проектов формируется через качество среды и жизненные сценарии, что фундаментально меняет их экономику и способность удерживать и наращивать стоимость после ввода в эксплуатацию.

«В 2025 году капитализация становится управляемым процессом и результатом стратегических решений девелопера, а не только удачной локации или конъюнктуры. Сегодня девелопер — это не просто строитель, а оператор городской среды. Управление активом после ввода, от управляющей компании до наполнения арендаторами коммерческих пространств, становится источником дополнительной капитализации. Те проекты, где девелопер последовательно работает с концепцией и эксплуатацией, растут в цене даже через 3–5 лет после ввода», — комментирует директор Департамента жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Эксперты назвали наиболее успешные столичные жилые проекты, где капитализация выросла благодаря созданию качественной общественной инфраструктуры и новых точек притяжения: ЖК «Садовые кварталы» от застройщика «Интеко-Sminex» с ростом стоимости на 60–90% после ввода в эксплуатацию в 2019–2022 гг. и ЖК «Матвеевский парк» от компании ПИК — на 5–15% после ввода в эксплуатацию, начиная с 2023 г.

Аналитики жилого направления CORE.XP также определили основные факторы, влияющие на цену и ценность жилья:

• наличие развитой инфраструктуры в ближайшей локации или внутри жилого проекта;

• эргономичные и функциональные планировочные решения без потери площади;

• инженерные технологии, обеспечивающие оптимальный микроклимат и энергоэффективность без ущерба фасадам;

• плотность и комфорт среды как оптимальное соотношение жильцов и пространств общего пользования.

• продуманная концепция благоустройства, когда двор является продолжением квартиры, обеспечивая баланс приватности и развития социальных контактов;

• сервисы для резидентов, которые не только подчеркивают статус, а обеспечивают качество жизни.

По оценке экспертов, сильная концепция жилого комплекса становится главным драйвером капитализации после ввода в эксплуатацию и создает не просто продукт, а ценностную экосистему, где каждая деталь — от архитектуры до эксплуатации — влияет на восприятие бренда и стоимость квартир.

Компания Regions Development сообщает о вводе в эксплуатацию I очереди премиального ЖК «Преображенская площадь», расположенный по адресу: 1-я ул. Бухвостова, дом 2 корпус 3. Это первый жилой комплекс премиум-класса в Восточном административном округе Москвы. В ближайшие дни собственники квартир в проекте начнут получать ключи.

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдал разрешение на ввод I очереди премиального жилого комплекса «Преображенская площадь». Проект находится на востоке Москвы по адресу 1-я ул. Бухвостова, вл. 12/11 (район Преображенское). В пешей доступности от новостройки расположены станция метро, набережная реки Яузы, парк «Сокольники». Компания Regions Development построила I очередь проекта менее чем за три года.

В состав I очереди «Преображенской площади» входят три корпуса высотой от 6 до 17 этажей, объединенных подземным паркингом на 354 машино-места. В этих домах запроектировано 735 квартир площадью от 38,2 кв. м до 120 кв. м.

На данный момент большая часть жилья в I очереди «Преображенской площади» реализована. Средняя цена квартир в продаже – 511,3 тыс. руб. Со старта строительства в 2022 году показатель вырос на 37,5%, что говорит о высокой ликвидности новостройки. Минимальный бюджет покупки 21,5 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 41,3 кв. м.

«Готовые корпуса «Преображенской площади» сохранят инвестиционную привлекательность и после ввода в эксплуатацию, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Современные проекты дорожают не только при повышении стадии строительной готовности и по мере исчерпания предложения. Цены растут также в связи с дальнейшим развитием локации. А на территории первого в ВАО премиального комплекса еще появятся муниципальный детский сад на 200 мест, государственная IT-школа №1502 «Энергия» на 400 учеников, пешеходный бульвар с ресторанами. По сути, «Преображенская площадь» уже стала значимым центром притяжения на востоке столицы и источником джентрификации районов рядом с парком "Сокольники"».

Помимо жилья, в I очереди «Преображенской площади» сформирован приватный двор на 1 га. Здесь создан ландшафтный сквер с лужайками для занятий спортом и семейных пикников, а также игровой склон с горками и лазательными сетками. Во дворе разместились спортивные пространства для детей старшего возраста и взрослых, проложены прогулочные маршруты.

В 2025 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить строительство 27 премиальных и элитных проектов, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 40% меньше, чем годом ранее (45 комплексов). Планируемый ввод корпусов сократился на 33%.

Премиум-класс

Столичные девелоперы в 2025 году намерены достроить 42 корпуса в 16 проектах премиум-класса. Среди них – 12 ЖК, 3 апарт-комплекса и один МФК с квартирами и апартаментами

Ввод премиальных корпусов должен сократиться на 22,2% (42 против 54 в 2023 году). Их сдача равномерно распределена по кварталам: в I кв. – 13 корпусов, во II и III кв. – 11, в IV кв. – 7.

Средняя цена премиального жилья со сроком ввода в 2025 году – порядка 695 тыс. руб. Самая доступная квартира в проектах премиум-класса со вводом в 2025 году находится в ЖК «Союз» от Группы Родина. Студия площадью 28,2 кв. м продается за 16,2 млн руб. Однако минимальная средняя цена кв. м зафиксирована в жилом комплексе «Преображенская площадь» от Regions Development – 505,7 тыс. руб.

«Предлагать качественное премиальное жилье по доступные ценам позволяет расширение географии сегмента и формирование новых точек притяжения, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Доля новостроек премиум-класса за границами ЦАО постоянно растет. В центре мегаполиса наблюдается дефицит свободных участков. В то же время во многих городских локациях сложились объективные предпосылки для появления премиального жилья. Например, район Преображенское (ВАО) славится множеством зеленых зон, набережной реки Яузы, развитой спортивно-рекреационной инфраструктурой и лучшими образовательными учреждениями. Наш новый ЖК «Преображенская площадь» дополняет преимущества локации благодаря уникальной архитектуре, открытию современных муниципального детского сада и государственной школы с IT-полигоном в составе лучшего в стране образовательного кластера № 1502 «Энергия», городского променада для всех жителей района и другой премиальной инфраструктуры».

В свою очередь, самая дорогая квартира премиум-класса со вводом в 2025 году расположена в ЖК Opus от ГК «Пионер». Трехкомнатный лот площадью 241,1 кв. м обойдется в 263,7 млн руб.

Почти 40% премиальных проектов со сдачей корпусов в 2025 году реализуют два девелопера: MR Group (Symphony 34, Famous) и ГК «Пионер» (High Life, Opus, Pride). Остальные девелоперы строят по одному комплексу из списка.

«Сегодня большая часть покупателей в премиум-классе не готова переплачивать исключительно за устоявшийся статус локации, – отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group. – Для клиентов все более важными становятся качественные характеристики проектов и их транспортная доступность. Поэтому все чаще выбор падает не на ЦАО, а на другие округа с оптимальным соотношением цены и качества. Клиентов премиального сегмента особенно привлекают просторные дизайнерские лобби, благоустройство с естественным ландшафтом местности, топовый сервис и качественная разнообразная инфраструктура. Все это мы гарантируем в своих проектах, включая MOD и Famous со вводом в 2025 году».

Элитный сегмент

Московские девелоперы в 2025 году планируют достроить 29 корпусов в 11 элитных и делюкс-проектах. Среди них – 7 ЖК, 3 апарт-комплекса и один МФК с квартирами и апартаментами.

Планируемый ввод корпусов сократился на 44,2% (29 против 52 в 2023 году). Большую часть корпусов в элитных проектах предполагается ввести в III и IV кв. (10 и 13 корпусов соответственно). В I кв. застройщики планируют сдать один корпус, во II кв. – пять.

Средняя цена элитного жилья со сроком ввода в 2025 году – 2,5 млн руб. Самый доступный лот в проектах элитного класса со вводом в 2025 году находится в ЖК «Бадаевский» от Capital Group. Однокомнатная квартира площадью 45,8 кв. м продается за 56,9 млн руб. Наиболее дорогой лот в элитных новостройках со сроком ввода в 2025 году представлен в апарт-комплексе Annabel's от Palladio Group. Пентхаус площадью 505,7 кв. м стоит более 2 млрд руб.

«Клиенты рассматривают премиальную и элитную недвижимость как надежный актив для сохранения средств, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В минувшем году средняя цена квадратного метра первичного жилья в премиум-классе выросла на 19,8%, в элитном сегменте – на 16%, что превосходит официальные темпы инфляции. Положение на столичном премиальном и элитном рынках характеризуется стабильностью и устойчивостью к внешним колебаниям, что и привлекает покупателей, в особенности инвесторов. Продажи не замирают ни на одном из этапов реализации проектов, а в 2024 году они достигли рекордных значений». 

В 2025 году девелоперы «старой» Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 38 проектов бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Этот показатель на 30,9% меньше, чем в 2024 году (55 проектов). Запланированный ввод корпусов сократился на 28%.

Столичные застройщики в 2025 году планируют ввести в эксплуатацию 131 корпус в 38 жилых и апарт-комплексах бизнес-класса. Темпы ввода корпусов относительно 2024 года снизятся на 28% (131 против 182). Среди новостроек бизнес-класса со сроком ввода в 2025 году – 31 ЖК, 4 апарт-комплекса и 3 мультиформатных проекта с квартирами и апартаментами.

Максимальный ввод корпусов в комплексах бизнес-класса намечен на I квартал 2025 года (42 корпуса). На II квартал запланирована сдача 25 домов, на III квартал – 34, на IV квартал – 30. Один из первых жилых комплексов, который будет введен в 2025 году, «UNO. Головинские пруды» от ГК «Основа».

«После сворачивания льготного кредитования основным драйвером спроса на новостройки бизнес-класса служат семейная ипотека и программы рассрочки, включая беспроцентные, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Как правило, клиенты с детьми рассчитывают на жилье с ключами, выбор которого на первичном рынке Москвы ограничен. Например, в бизнес-классе на готовые варианты приходится 13,5% предложения. При этом те, кто выбирают для себя проект на высокой стадии строительства и со скорым вводом в эксплуатацию, выигрывают вдвойне: такие клиенты могут приобрести квартиры по ДДУ по семейной ипотеке на текущих условиях и одновременно получат ключи и возможность приступить к ремонту в самое ближайшее время. Так, мы в первом квартале 2025 года планируем ввести жилой комплекс «UNO.Головинские пруды». Здесь предусмотрены частный детский сад на 50 малышей, детская игровая и другая полезная инфраструктура для растущего поколения, а также эксклюзивная зона Sky Area на уровне 25 этажа с панорамными видами на Головинские пруды и усадьбу Михалково. При этом наша компания сейчас предоставляет скидку 0,5% за каждого несовершеннолетнего ребенка в семьях клиентов».  

Средняя цена квадратного метра в проектах бизнес-класса со сроком ввода в 2025 году – 496,6 тысяч рублей. Самое доступное жилье бизнес-класса в корпусах со сроком ввода в 2025 году представлено в ЖК Parkside от Группы «ЛСР». Студию площадью 22 кв. м можно приобрести за 6,9 млн рублей. В свою очередь, самая дорогая квартира бизнес-класса со вводом в 2025 году находится в ЖК «Level Академическая» от Level Group. Многокомнатный лот площадью 143,1 кв. м стоит 178,6 млн руб.

Именно в бизнес-классе в 2025 году будет сдана вторая очередь самого масштабного проекта в этом сегменте – ЖК City Bay от MR Group, где в продаже сейчас представлено 1047 квартир. Это на 43% больше, чем у ближайшего конкурента по широте предложения. Благодаря вводу второй очереди этого жилого комплекса появятся 1 400 квартир, где смогут проживать порядка 4 000 человек в непосредственной близости от набережной Москвы-реки.

«Живописный Спасский Затон Москвы-реки еще недавно был одним из самых немноголюдных мест столицы, – комментирует Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group. – Благоустройство расположенного здесь жилого комплекса бизнес-класса City Bay сделает эту локацию важной точкой притяжения для жителей северо-запада Москвы и вместе с тем предполагает бережное отношение к экосистеме локации. Новая многоуровневая набережная комплекса будет органично интегрирована в природную среду, прежде всего, благодаря обширному озеленению километровой территории. Из всех корпусов City Bay открываются великолепные виды на реку, на берегу которой мы создадим современную прогулочную зону».

В 2025 году завершается строительство корпусов в одном из самых масштабных проектов комплексного развития в границах столицы – городском квартале бизнес-класса «Ривер Парке Коломенское». Общая площадь грандиозного комплекса, реализуемого на месте судостроительного завода, на берегу Москвы-реки, рядом с музеем-заповедником «Коломенское», составляет 29 гектаров. Усилиями девелоперов в «Ривер Парке Коломенское», помимо жилья, созданы набережная длиной более 1,5 км с арт-объектами, спортивными зонами, кафе и ресторанами, муниципальные детский сад и школа. В начале 2025 года открыт построенный властями Москвы живописный пешеходный мост, который соединил квартал с ближайшей станцией метро. В перспективе здесь появится большой образовательный центр. За счет интенсивного развития проект пользуется стабильно высокой популярностью уже на протяжении 10 лет.

«Комплексное развитие территории – перспективное направление градостроительства, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – КРТ позволяет превратить бывшие промзоны и нерационально используемые земли в современные благоустроенные кварталы. Как правило, в таких проектах доля инфраструктуры составляет 20-30% от общей площади застройки. Также в рамках КРТ обычно предусмотрена единая архитектурная концепция».

«Спрос на новостройки бизнес-класса по итогам 2024 года остался практически неизменным относительно 2023 года, но все же значительно просел после сворачивания льготной ипотеки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Девелоперы старались привлекать покупателей не только дисконтом и рассрочками, но и совершенствованием продукта. В результате частично размылась граница между бизнес- и премиум-классом. Многие ликвидные новостройки бизнес-класса со вводом в 2025 году обладают премиальными характеристиками». 

В 2025 году девелоперы массовых новостроек в «старой» и Новой Москве планируют полностью или частично завершить реализацию 62 проектов, подсчитали эксперты компании «Метриум». Этот показатель на 22,5% меньше, чем в 2024 году. Заявленный ввод корпусов год к году сократился на 12,3% (242 против 276 годом ранее).

Ввод в эксплуатацию массовых новостроек в столице (включая Новую Москву) в 2025 году намечен в основном на IV квартал (103 корпуса). В I квартале планируется достроить 32 дома, во II квартале – 55, в III квартале – 52.

Жилые и апарт-комплексы массового сегмента «старой» Москвы

В 2025 году на территории «старой» Москвы планируется построить 103 корпуса в 38 жилых и апарт-комплексах массового сегмента. По типологии массовые проекты «старой» Москвы распределены следующим образом: 31 ЖК, 4 апарт-комплекса, 3 МФК с квартирами и апартаментами.

Больше половины корпусов в массовых новостройках «старой» Москвы планируется достроить во II и IV кварталах (39 и 29 корпусов соответственно). В I квартале девелоперы намерены ввести в эксплуатацию 11 корпусов, в III квартале – 24.

Средняя цена массовых новостроек «старой» Москвы со сроком ввода в 2025 году – 386,7 тысяч рублей. Наиболее доступное жилье в корпусах со вводом в 2025 году – студия площадью 22,5 кв. м в комплексе «Citimix Новокосино» от Apsis Globe. Она обойдется в 5,5 млн руб. Самая дорогая квартира находится в ЖК «Level Южнопортовая» от Level Group. Пентхаус площадью 108,5 кв. м стоит 44,3 млн руб.

Проекты Новой Москвы

В Новой Москве в 2025 году будут частично или полностью достроены 24 ЖК и один апарт-комплекс. Мультиформатные проекты в ТиНАО не реализуются.

Разрешение на ввод в эксплуатацию в 2025 году должны получить 139 корпусов. В основном их строительство будет завершено в IV квартале – 74 корпуса. В I квартале планируется окончить 21 стройку, во II квартале – 16, в III – 28.

Средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы со сроком ввода в 2025 году – 319,4 тысяч рублей. Самую недорогую квартиру в новостройках Новой Москвы с вводом корпусов в 2025 году можно приобрести в жилом комплексе «Подольские кварталы» от ГК «Самолет». Студия площадью 21,8 кв. м стоит 4,9 млн руб. Самая дорогая квартира в ТиНАО со сроком ввода в 2025 году продается в ЖК «Новое Летово» от СЗ «Гарант-Инвест». Многокомнатный лот площадью 157,8 кв. м можно приобрести за 34,3 млн руб.

«Массовые новостройки «старой» и Новой Москвы за прошедший год подорожали всего на 1%, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Такая динамика обусловлена дорогими рыночными кредитами и сворачиванием льготной ипотеки. Девелоперы все чаще устанавливают значительный дисконт. Основным драйвером спроса стала семейная ипотека. В связи с этим повышенной популярностью пользуются готовые новостройки, которые чаще приобретают покупатели с детьми». 

В еще реализующихся жилых корпусах «старой» Москвы со сроком ввода в 2024 году распродано 70,9% от всех запроектированных квартир и апартаментов: 42 358 из 59 765 лотов. В 70,7% проектах реализовано более половины от суммарного объема жилья со сроком ввода в 2024 году. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о самых распроданных комплексах со сдачей в 2024 году по сегментам.

Массовый сегмент

Самый востребованный[1] массовый проект со вводом корпусов в 2024 году – ЖК «Аквилон Митино» (Митино, СЗАО) от Группы «Аквилон». Здесь[2] реализовано 99% из 943 квартир. Квадратный метр в жилом комплексе «Аквилон Митино» обойдется в среднем в 307,6 рублей[3].

На втором месте находится ЖК Alia (Покровское-Стрешнево, СЗАО) от Asterus. В этом комплексе распродано 99% из 814 квартир. Квадратный метр в Alia обойдется в среднем 479,6 тысяч рублей.

Третье место занял жилой комплекс «Life Варшавская» (Москворечье-Сабурово, ЮАО) от ГК «Пионер». Здесь реализовано 98% из 923 квартир. Средняя цена квадратного метра в «Life Варшавская» составляет 415,3 тысяч рублей.

На четвертом месте находится жилой комплекс «Level Селигерская» (Западное Дегунино, САО) от Level Group. В этом ЖК реализовано 96% из 687 квартир. Средняя цена квадратного метра в «Level Селигерская» – 364,5 тысяч рублей.

Пятое место занял ЖК «Барклая 6» (Филевский Парк, ЗАО) от «ПИК». Здесь распродано 91% – 379 из 418. Квадратный метр в «Барклая 6» обойдется в среднем в 413,3 тысяч рублей.

Бизнес-класс

Самый популярный проект бизнес-класса со вводом корпусов в 2024 году – «Событие» (Раменки, ЗАО) от компании «Донстрой». Здесь распродано 99% из 1272 квартир. Квадратный метр в ЖК «Событие» обойдется в среднем в 495 тысяч рублей.

Второе место занял жилой комплекс «Level Мичуринский» (Очаково-Матвеевское, ЗАО) от Level Group. В этом комплексе распродано 97% из 801 квартиры. Средняя цена квадратного метра в ЖК «Level Мичуринский» – 444,7 тысяч рублей.

На третьем месте находится «Level Нагатинская» (Нагатино-Садовники, ЮАО) от Level Group. Здесь реализовано 97% из 1005 квартир. Квадратный метр в ЖК «Level Нагатинская» обойдется в среднем в 514,9 тысяч рублей.

На четвертом месте находится ЖК «Level Причальный» (Хорошево-Мневники, СЗАО) от Level Group. В этом комплексе реализовано 94% из 699 квартир. Средняя цена квадратного метра в «Level Причальный» составляет 599,6 тысяч рублей.

Пятое место занял жилой комплекс «Павелецкая Сити» (Даниловский район, ЮАО) от MR Group и Level Group. Здесь реализовано 90% из 856 квартир. Квадратный метр в ЖК «Павелецкая Сити» обойдется в среднем в 573,5 тысяч рублей.

«Наиболее продаваемые проекты на первичном рынке отличаются оптимальным соотношением цены и качества, – отмечает Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. – Причем устанавливать комфортную цену застройщикам помогает, прежде всего, размещение комплексов в развивающихся локациях, применение современных строительных технологий, грамотная финансовая модель. Вместе с тем на качестве проекта никто не экономит. Напротив, в условиях растущей конкуренции девелоперы предусматривают все больше полезных опций. Например, концепция «Павелецкая Сити» сформирована по принципу вертикального города, где есть все необходимое для комфортной жизни: приватный двор с тропой здоровья, детскими и спортивными площадками, лаундж-зоны, пекарня, кафе и рестораны, супермаркеты и службы сервиса. Также в комплексе откроется центр раннего развития на 150 мест».

Премиум-класс

Лидер по распроданности среди премиальных проектов со вводом корпусов в 2024 году – апарт-комплекс Verdi (Савеловский район, САО) от Glincom. В проекте распродано 88% из 107 апартаментов. Средняя цена квадратного метра в Verdi составляет 458,7 тысяч рублей.

Второе место занял апарт-комплекс RED7 (Красносельский район, ЦАО) от ГК «Основа». Здесь реализовано 83% из 284 апартаментов. Квадратный метр в RED7 обойдется в среднем в 843,3 тысяч рублей.

«Многие клиенты премиального рынка недвижимости в Москве ждут проекты-события, ломающие привычные шаблоны, – говорит Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Особенно популярны комплексы, органично вписываемые в окружающий городской ландшафт, но в то же время являющиеся смелым архитектурным акцентом в локации. Именно поэтому наш комплекс с момента его анонсирования привлек к себе внимание даже тех, кто интересуется «трофейной» недвижимостью по всему миру.

Концепция ярко-красного комплекса разработана всемирно известным голландским бюро MVRDV, благодаря которой дом прекрасно сочетается с близлежащими памятниками конструктивизма, одновременно выделяясь на их фоне за счет своей выразительной «пиксельной» архитектуры. RED7 стал новой достопримечательностью столицы еще на этапе строительства, привлекая ценителей прекрасного своим необычным силуэтом.

Кроме того, хорошая ликвидность нашего проекта и соответствующая стоимость – одна из самых высоких среди новостроек премиум-класса – обусловлены еще и внутренней «начинкой», включая эксклюзивную отделку общественных зон и отделку «под ключ» от именитых дизайнеров во всех без исключения лотах». 

На третьем месте находится Sole Hills (Мещанский район, ЦАО) от компании «Еврофармакол». Здесь реализовано 82% из 108 апартаментов. Средняя цена квадратного метра в Sole Hills – 695 тысяч рублей.

Четвертое место занял жилой комплекс Victory Park Residence (Дорогомилово, ЗАО) от Ant Development. Здесь распродано 77% из 482 квартир. Квадратный метр в этом ЖК обойдется в среднем в 1,1 млн рублей. 

На пятом месте – апарт-комплекс Chkalov (Басманный район, ЦАО) от Ikon Development. В этом проекте реализовано 76% из 396 апартаментов. Средняя цена квадратного метра в Chkalov составляет 761 тысячу рублей.

Элитный сегмент

Самый популярный элитный проект со вводом корпусов в 2024 году – «Поклонная 9» (Дорогомилово, ЗАО) от Ant Development. Здесь распродано 99% из 684 апартаментов. Квадратный метр в «Поклонной 9» обойдется в среднем в 1,2 млн рублей.

На втором месте находится ЖК Woods (Раменки, ЗАО) от AB Development. В данной новостройке реализовано 65% из 54 квартир. Квадратный метр в Woods обойдется в среднем в 1,3 млн рублей.

На третьем месте – апарт-комплекс Armani/Casa Moscow Residences (Якиманка, ЦАО) от Voshod. Здесь распродано 63% из 24 апартаментов. Цены в проекте предоставляются по индивидуальному запросу.

Четвертое место занял проект «Дом с Атлантами» (Таганский район, ЦАО) от «ВМС Девелопмент». В этом жилом комплексе реализовано 58% из 19 квартир. Квадратный метр в «Доме с Атлантами» обойдется в среднем в 2,1 млн рублей.

На пятом месте – апарт-комплекс Kuznetsky Most 12 by Lalique (Мещанский район, ЦАО). Ранее проект реализовывала компания KR Properties, но сейчас по судебному решению он передан в ведение Росимущества. В Kuznetsky Most 12 by Lalique распродано 57% из 61 апартамента. Средняя цена квадратного метра в этом комплексе – 1,4 млн рублей.

«Свыше половины корпусов жилых и апарт-комплексов со вводом в 2024 году физлицам распродана более чем на 75%, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это следствие сочетания высокой потребительской активности 2023 года с серьезной конкуренцией на первичном рынке «старой» Москвы, объем предложения на котором превышает 70 тысяч квартир и апартаментов. Но нераспроданные до ввода в эксплуатацию дома не становятся проблемой для девелоперов, ведь в момент получения РВ компании раскрывают эскроу-счета. Кроме того, на готовые новостройки тоже распространяются льготные ипотечные программы».

[1] По проценту реализации. Аналитики «Метриум» вычли из заявленного запроектированного объема число договоров долевого участия (ДДУ) без учета переуступок только в корпусах, где еще есть предложение от застройщика. В уже сданных в 2024 году корпусах остатком считается актуальный объем предложения.

[2] Речь идет исключительно о корпусах со сроком ввода в 2024 году.

[3] Здесь и далее указаны цены по проектам в целом. 

В 2024 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить 45 премиальных и элитных проектов, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 9,8% больше, чем годом ранее (41 комплекс). Планируемый ввод корпусов вырос на 14,9%.

Премиум-класс

Столичные девелоперы в 2024 году намерены достроить 54 корпуса в 22 проектах премиум-класса. Среди них – 11 ЖК, 10 апарт-комплексов и 2 МФК с квартирами и апартаментами. Ввод корпусов должен вырасти на 14,9% (54 против 47 в 2023 году).

Большую часть корпусов в проектах премиум-класса предполагается ввести в эксплуатацию во II и IV квартале 2024 года (20 и 18 корпусов соответственно). В I квартале застройщики планируют сдать 5 корпусов, в III квартале – 11.

Средняя цена премиального жилья со сроком ввода в 2024 году – 609 тысяч рублей. Самая доступная квартира в проектах премиум-класса со вводом в 2024 году находится в ЖК «Театральный квартал» (СЗАО) от концерна «Крост». «Однушка» площадью 29 кв. м продается за 15,1 млн рублей. Самый дорогой лот в премиальных новостройках со сроком ввода в 2024 году представлен в апарт-комплексе Sole Hills (ЦАО) от компании «Еврофармакол». Многокомнатный апартамент площадью 530 кв. м стоит 357,8 млн рублей.

«Сегодня большинство клиентов не готовы переплачивать исключительно за устоявшийся статус локации, – Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group (девелопер проектов премиум-класса Mod, Hide и Famous со вводом в 2024 году). – Для покупателей неизменно остаются очень важными качественные характеристики проектов. В частности, в премиум-классе привлекают просторные дизайнерские лобби, наличие лотов с авторской отделкой, благоустройство с естественным ландшафтом местности, премиальный сервис и качественная разнообразная инфраструктура».

«В современной Москве мы видим процесс формирования премиальных локаций за пределами исторического центра, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» со сроком ввода I очереди в 2024 году). – Только за прошедший год доля новостроек премиум-класса за границами ЦАО выросло на 6,8 п.п. – до 67,9%. В центре мегаполиса наблюдается дефицит свободных участков. В то же время во многих городских локациях сложились объективные предпосылки для появления премиального жилья.

Например, район Преображенское (ВАО) славится множеством зеленых зон, набережной реки Яузы, развитой спортивно-рекреационной инфраструктурой. Наш новый ЖК «Преображенская площадь» дополняет преимущества локации благодаря выразительной, соразмерной человеку архитектуре, открытию современных муниципальных детских сада и школы с IT-полигоном, эко-маркетов, фитнес-клуба, пешеходного бульвара с ресторанами и кафе».

«Премиальный сегмент рынка проявляет высокую устойчивость к экономическим колебаниям, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Квадратный метр в новостройках премиум-класса за прошедший год подорожал на 11,1%. Это произошло на фоне повышенного спроса. Число сделок по ДДУ в минувшем году выросло на 72,4%. Многие клиенты премиум-класса в 2023 году вернулись в Россию и переориентировались с зарубежных рынков недвижимости. Кроме того, сработал эффект отложенной покупательской активности. Девелоперы предлагают клиентам действительно качественный и ликвидный продукт. Многие новостройки из топ-15 самых продаваемых в премиальном сегменте должны быть введены в этом году».

Элитный сегмент

Московские девелоперы в 2024 году планируют достроить 52 корпуса в 23 элитных и делюкс-проектах. Среди них – 8 ЖК, 14 апарт-комплексов и один МФК с квартирами и апартаментами. Планируемый ввод корпусов увеличился на 26,8% (52 против 41 в 2023 году).

Большую часть корпусов в элитных проектах предполагается ввести в эксплуатацию в I и IV квартале 2024 года (15 и 26 корпусов соответственно). Во II квартале застройщики планируют сдать 10 корпусов, в III квартале – 1.

Средняя цена элитного жилья со сроком ввода в 2024 году – 1,896 млн рублей. Самый доступный лот в проектах элитного класса со вводом в 2024 году находится в апарт-комплексе Cult (Якиманка, ЦАО) от Gravion. Студия площадью 25,5 кв. м продается за 28,1 млн рублей. Любопытно, что самый дорогой лот в элитных новостройках со сроком ввода в 2024 году также представлен в апарт-комплексе Cult. Многокомнатный апартамент площадью 890,6 кв. м стоит 2,03 млрд рублей.

«Клиенты рассматривают элитную недвижимость как надежный актив для сохранения средств, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В минувшем году средняя цена квадратного метра первичного жилья в этом сегменте выросла на 9,7%, что превосходит темпы инфляции. Положение на столичном элитном рынке характеризуется стабильностью и устойчивостью к внешним колебаниям, что и привлекает покупателей, в особенности инвесторов. Элитный рынок абсолютно сбалансирован. Продажи не замирают ни на одном из этапов реализации проектов». 

В 2024 году девелоперы «старой» Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 55 проектов бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это сопоставимо с результатами 2023 года (52 комплекса). В то же время запланированный ввод корпусов вырос на 16,8%.

Столичные застройщики в 2024 году планируют ввести в эксплуатацию 182 корпуса в 55 жилых и апарт-комплексах бизнес-класса. Темпы ввода корпусов относительно 2023 года вырастут на 22,1% (182 против 149).

Большинство корпусов в комплексах бизнес-класса предполагается ввести в эксплуатацию в I и IV кварталах 2024 года (63 и 52 корпусов соответственно). На II квартал запланирована сдача 34 домов, на III квартал – 25.

Среди новостроек бизнес-класса со сроком ввода в 2024 году – 33 ЖК, 19 апарт-комплексов и 3 мультиформатных проекта с квартирами и апартаментами. «В 2023 году на московском рынке новостроек бизнес-класса было совершено рекордное количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) за всю историю – 25 464 шт., – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер проектов бизнес-класса «VERY на Ботанической», «ФизтехСити» и «UNO.Головинские пруды» со вводом в 2024 году). – Значительным спросом пользовались как квартиры, так и апартаменты. Это объясняется, прежде всего, желанием покупателей совершить сделку до повышения ключевой ставки ЦБ и изменений по льготным программам ипотеки Тем не менее, в 2024 году возможность выгодного оформления кредита сохраняется, ведь, во-первых, действуют совместные программы банков и девелоперов с субсидированными ставками – существенно более выгодными, чем базовые. Во-вторых, клиентам предлагаются опции, позволяющие вносить символические платежи в течение первого года. Наконец, в ближайшие 12 месяцев, по прогнозам ЦБ, ключевая ставка снизится, что даст возможность выгодно рефинансировать ипотеку. При этом не следует откладывать покупку квартиры, так как банки постепенно повышают требования к заемщикам, а цены на столичном рынке новостроек продолжают расти». 

Средняя цена квадратного метра в проектах бизнес-класса со сроком ввода в 2024 году – 465,7 тысяч рублей. Самое доступное жилье бизнес-класса в корпусах со сроком ввода в 2024 году представлено в апарт-комплексе «Измайловский парк» (ВАО) от ГК «Новая Жизнь Недвижимость». Студию площадью 19,1 кв. м здесь можно приобрести за 6,6 млн рублей. Самая дорогая квартира бизнес-класса со вводом в 2024 году находится в жилом комплексе Foriver (ЮАО) от ГК «Инград». Стоимость многокомнатного лота площадью 284,2 кв. м – 265,3 млн рублей.

«Ликвидные проекты продолжают дорожать даже на заключительной стадии реализации, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group (девелопер проектов бизнес-класса «Метрополия», City Bay, «Павелецкая Сити» со вводом в 2024 году). – Вместе с тем клиентам не придется долго ждать выдачи ключей. Следовательно, такие комплексы интересны как для конечных покупателей, так и для инвесторов. Стоит отметить, что в наших проектах вскоре после ввода начинает действовать коммерческая и социальная инфраструктура, включая образовательные центры».

«Спрос на новостройки бизнес-класса в 2023 году вырос на 85,9%, то есть почти в два раза, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В первую очередь это связано с отложенной покупательской активностью и стремлением клиентов успеть оформить ипотечные кредиты на выгодных условиях. Но также сказалось совершенствование продукта девелоперами. В результате частично размылась граница между бизнес- и премиум-классом. Наиболее ликвидные новостройки бизнес-класса во многом обладают премиальными характеристиками, при этом остаются более доступными». 

В 2024 году девелоперы массовых новостроек в «старой» и Новой Москве планируют полностью или частично завершить реализацию 80 проектов, подсчитали эксперты компании «Метриум», что сопоставимо с результатами 2023 года. Вместе с тем заявленный ввод корпусов год к году увеличился на 27,8% (276 против 216 годом ранее). При этом 12% новостроек массового сегмента со сроком сдачи в 2024 году уже полностью распроданы.

Ввод в эксплуатацию массовых новостроек в столице (включая Новую Москву) в 2024 году намечен в основном на I квартал (37% корпусов) и IV квартал (43%). Во II квартале планируется достроить 15% домов, а в III квартале – 5%.

Жилые и апарт-комплексы массового сегмента «старой» Москвы

В 2024 году на территории «старой» Москвы построят 136 корпусов в 53 жилых и апарт-комплексах массового сегмента. Среди них только 3 относятся к стандарт-классу, остальные – к комфорт-классу. По типологии массовые проекты «старой» Москвы распределены следующим образом: 40 ЖК, 11 апарт-комплексов, 2 МФК с квартирами и апартаментами.

Больше половины корпусов в массовых новостройках «старой» Москвы планируется достроить в I и IV кварталах (69 и 36 корпусов соответственно). Во II квартале девелоперы намерены ввести в эксплуатацию 22 корпуса, в III квартале – 9.

Средняя цена массовых новостроек «старой» Москвы со сроком ввода в 2024 году – 263,6 тысяч рублей. Самый доступный лот со вводом в 2024 году продается в апарт-комплексе Wellbe (ЗелАО) от «Вэллби». Студию площадью 19,7 кв. м можно приобрести за 4,3 млн рублей. Самая дорогая квартира в массовых проектах со сроком ввода в 2024 году находится в ЖК «Life-Варшавская» (Москворечье-Сабурово) от ГК «Пионер». «Трешка» площадью 105 кв. м стоит 40,7 млн рублей.

Проекты Новой Москвы

В Новой Москве в 2023 году будут частично или полностью достроены 26 ЖК и один апарт-комплекс. Из них к стандарт-классу относятся 8, к комфорт-классу – 19. В ТиНАО девелоперы также реализуют три комплекса бизнес-класса. Однако два проекта уже введены в эксплуатацию, а один находится на котловане и должен быть достроен в 2026 году.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должны получить 140 корпусов. В основном их строительство будет завершено в IV квартале – 84 корпуса. В I квартале планируется окончить 33 стройки, во II квартале – 19, в III квартале – 4.

Средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы со сроком ввода в 2024 году – 230,7 тысяч рублей. Самую недорогую квартиру в новостройках Новой Москвы с вводом корпусов в 2024 году можно приобрести в жилом комплексе «Борисоглебское» (ТАО) от «Апрелевка С2». Однокомнатная квартира площадью 34 кв. м стоит 5,2 млн рублей. Самая дорогая квартира в комплексах ТиНАО со сроком ввода в 2024 году продается в ЖК «Прокшино» (НАО) от «А101». Двухуровневая многокомнатная квартира с террасами площадью 149,3 кв. м обойдется в 35,3 млн рублей.

«Массовые новостройки «старой» и Новой Москвы за прошедший год подорожали на 11%, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Такая динамика обусловлена ажиотажным спросом на ипотеку на фоне растущей ключевой ставки. Сейчас, когда рыночные ставки достигли заградительных значений и власти постепенно сворачивают льготные программы, происходит отток клиентов. В результате девелоперы чаще будут устанавливать значительный дисконт. Впрочем, на готовых новостройках это отразится в меньшей степени, так как жилье с ключами точно не перестанет быть востребованным и сможет успешно конкурировать со вторичным рынком за счет различных маркетинговых инструментов». 

Компания Optima Development сообщает о вводе в эксплуатацию небоскреба Central Park Tower (R7). Это пятая достроенная башня в премиальном жилом квартале «Прайм Парк».

Комитет государственного строительного надзора города Москвы выдал разрешение на ввод в эксплуатацию 42-этажной башни Central Park Tower (R7) на 368 квартир. Это пятый по счету сданный и самый высокий небоскреб жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк» (Хорошевский район, САО). Получение РВ подтверждает, что работы на объекте полностью завершены, а при их возведении соблюдены все действующие нормы и требования.

«Башня Central Park Tower (R7) – вершина архитектурного ансамбля «Прайм Парка», спроектированного выдающимся мастером Филиппом Боллом, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – В башне представлена широкая линейка видовых квартир. С верхних этажей открываются прекрасные панорамы центральной части мегаполиса, а с нижних можно любоваться собственным парком квартала. К тому же, новая башня характеризуется современной системой приточно-вытяжной вентиляции».

Жилой квартал «Прайм Парк» на протяжении нескольких лет сохраняет лидерство по продажам в премиальном сегменте. Проект выделяется богатой инфраструктурой, эксклюзивным сервисом и масштабным благоустройством. Здесь предусмотрены фитнес-клуб с бассейном, рестораны и салоны красоты.

Резидентам «Прайм Парка» доступны круглосуточный консьерж-сервис с расширенным функционалом, услуги валет-парковщиков и беллменов, а также полноценная цифровая экосистема, отвечающая за безопасность, энергоэффективность и комфортный микроклимат.

Доминантой «Прайм Парка» служит приватный частный парк площадью 3,5 га с обширным озеленением, многочисленными арт-объектами, фонтанами, детскими и спортивными площадками. Кроме того, территорию квартала опоясывают еще прогулочные зоны: Школьный парк, Ходынский сквер и Зеленый бульвар.

Клиентам «Прайм Парка» доступен широкий выбор квартир – от компактных студий до двухуровневых пентхаусов. Все лоты продаются с отделкой – white box и дизайнерской от Ладзаро Рабони. Минимальная стоимость квартиры в «Прайм Парке» составляет 26 млн рублей (за 44,7 кв. м).